05 abr 2021

 

A avaliação de um imóvel é mais comum quando se quer comprar ou vender uma casa, mas há outras circunstâncias em que pode ser feita.

 

Se quiser transferir um crédito habitação, por exemplo, terá igualmente de avaliar o imóvel. O mesmo pode acontecer em caso de divisão de heranças, se não houver acordo entre os herdeiros.

Avaliação de imóvel: a importância do rigor

Pela sua importância e montantes envolvidos, este é um processo que deve ser rigoroso e que, para ser legalmente válido, deve obedecer a determinados requisitos.

 

Por isso, e embora existam simuladores online que pode usar gratuitamente, os resultados não têm validade para os efeitos referidos. Pode recorrer a estas plataformas para ter uma ideia aproximada do valor da casa, mas é um dado meramente indicativo.

 

Embora estejamos a assistir a um aumento significativo da qualidade das avaliações efetuadas por estas plataformas, o quadro legal português (ainda) não prescinde de uma avaliação presencial efetuada por um perito.

 

A importância de ter um perito a avaliar o imóvel

 

Se, por exemplo, vai pedir um empréstimo bancário para adquirir um imóvel, a avaliação tem obrigatoriamente de ser feita por um perito. Os bancos estabelecem parcerias com entidades devidamente credenciadas e será com base nessa avaliação que será calculado o valor do empréstimo a conceder.

 

O relatório da avaliação será sempre do cliente, que terá de pagar a comissão de avaliação logo no início da compra de casa.

 

Este profissional tem, por seu lado, de obedecer a uma série de requisitos legais, descritos no Decreto-lei 153/2015. Idoneidade, inexistência de incompatibilidades e o registo na Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM) são algumas das exigências descritas na lei.

 

Por isso, antes de contratar um perito para fazer a avaliação do imóvel, deve verificar se este está legalmente habilitado a exercer essa função.

 

No site da CMVM, encontra a lista de todos os Peritos Avaliadores de Imóveis (PAI) registados, bem como dos que têm o registo suspenso, cancelado ou que estão inibidos de trabalhar na área.

 

Este profissional desloca-se ao imóvel que é necessário avaliar, tira fotografias, efetua medições e regista uma série de dados importantes para que se possa calcular o valor da casa. Com recurso também à documentação legal do imóvel (como caderneta predial, certidão de teor predial e, eventualmente, plantas e licenças), é elaborado um relatório com o valor da casa e outras informações.

 

Tenha em atenção que mesmo que a avaliação tenha sido feita por um perito do banco, este terá de entregar o relatório de avaliação não só ao banco, mas também a si, de acordo com as recomendações do Banco de Portugal.

 

O que consta do relatório?

 

O conteúdo e a estrutura do relatório de avaliação do imóvel estão igualmente definidos na Lei 153/2015. Assim, e para além da identificação de todos os intervenientes - proprietário do imóvel, do próprio perito e da entidade ou pessoa que solicitou a avaliação - deve ter os dados do imóvel em causa.

 

O documento deve conter a descrição do imóvel, com as características de localização, estado de conservação, tipo de construção e utilização, bem como outros dados que sejam relevantes para o valor da avaliação.

 

Terá igualmente de ser feita uma estimativa das despesas de conservação, manutenção e outros encargos indispensáveis. O perito deve incluir no relatório dados relacionados com a localização, incluindo as infraestruturas próximas que possam ter influência no seu valor.

 

Nesta análise, o perito tem de justificar as variáveis usadas para o cálculo.

 

Caso não concorde com a avaliação, o cliente pode pedir uma nova. No entanto, deve ter em atenção que estas avaliações são pagas e que o preço depende de fatores como o tamanho e a localização do imóvel, podendo ser de várias centenas de euros.

 

Fatores considerados na avaliação de imóvel

 

A avaliação de um imóvel é, como vimos, um processo que tem em conta diversos fatores. Além da localização, são considerados o piso, a qualidade da construção, a idade do edifício, a vista que é possível ter a partir da habitação, a orientação solar, as acessibilidades, o estado de conservação (para casas usadas), tipologia e a disposição da habitação; os acabamentos, as facilidades da habitação como estacionamento, piscina, elevador, espaços verdes, entre outros; área e valor do metro quadrado na zona.

 

Este último dado depende também da oferta e da procura: ou seja, em zonas bastante procuradas, o valor do metro quadrado sobe.

 

Para ter uma ideia do valor do metro quadrado na freguesia onde vive pode consultar esta plataforma do Instituto Nacional Estatística (INE) com os Preços da Habitação nas Cidades (de notar que esta informação está disponível apenas para as cidades com mais de 100 000 habitantes).

 

Assim, é da conjugação de todos estes fatores que sairá o valor a atribuir ao imóvel.

 

Valor de mercado vs. valor tributário

 

Outro tipo de avaliação de imóveis é feito pela Autoridade Tributária e Aduaneira (AT). A AT atribui um Valor Patrimonial Tributário (VPT) ao imóvel que é, muitas vezes, diferente do valor de mercado calculado para efeitos de empréstimo bancário por um perito.

 

A avaliação feita pela AT não é presencial e só é feita automaticamente de três em três anos, pelo que pode não refletir o real valor de mercado de determinada casa.

 

É com base nestes dados e na taxa definida pelo município que é calculado o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) pago anualmente pelos proprietários.

 

O Portal das Finanças também permite simular o valor de um imóvel.

 

No caso da avaliação pelas Finanças, a fórmula para avaliar o imóvel é a seguinte:

Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv

 

Sendo que:
Vt: valor patrimonial tributário
Vc: valor base dos prédios edificados
A: área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação
Ca: coeficiente de afetação
Cl: coeficiente de localização
Cq: coeficiente de qualidade e conforto
Cv: coeficiente de vetustez

Qualquer proprietário pode pedir gratuitamente a reavaliação do imóvel. No entanto, só o pode fazer de três em três anos e, para que o novo valor tenha efeito no IMI do ano seguinte, terá de o fazer até 31 de dezembro do ano anterior.

 

No entanto, tenha em atenção que ao pedir a reavaliação do IMI não significa que o valor do imposto a pagar baixe automaticamente. Pode até subir, caso tenha feito obras de melhoria na casa, se a sua zona foi melhorada desde a última avaliação, passando a ter mais escolas, comércio, ou se passou a ser fortemente valorizada no mercado imobiliário.

 

Assim, antes de avançar para o pedido, faça a uma simulação no Portal das Finanças ou no site da Deco.