Saiba como calcular o Valor Patrimonial Tributário da sua casa e pague menos IMI

Também pode consultar esta informação diretamente num balcão das Finanças.

Atualização do VPT: como e quando acontece?

Atualização automática feita pelas Finanças

A atualização automática do VPT ocorre de três em três anos, mas a fórmula completa não é recalculada. Para imóveis habitacionais (e terrenos para construção), aplica-se 75% do coeficiente de desvalorização da moeda correspondente ao ano da última avaliação (Art. 138.º, n.º 2 do CIMI). Para imóveis comerciais, industriais ou de serviços, aplica-se o coeficiente integral. Os restantes coeficientes, como o de vetustez (idade do imóvel), não são revistos automaticamente, o que pode fazer com que o VPT continue elevado, mesmo que o imóvel já tenha vários anos.

Pedido de reavaliação pelo proprietário

A reavaliação do VPT pode ser solicitada gratuitamente de três em três anos através do preenchimento da Declaração Modelo 1 do IMI, no Portal das Finanças. No entanto, se o proprietário não concordar com o novo valor atribuído e quiser pedir uma segunda avaliação, essa já terá custos associados.

Quando vale a pena pedir a reavaliação do VPT?

Se acha que o VPT do seu imóvel está demasiado alto e quer pagar menos IMI, pode valer a pena pedir uma reavaliação. Mas atenção: uma reavaliação pode não significar sempre uma redução do imposto.

Em 2026, o valor base de construção por metro quadrado (Vc) subiu para 712,50 euros (o aumento mais expressivo desde 2023). Isto significa que qualquer reavaliação pedida este ano irá incorporar um Vc mais elevado, o que pode compensar ou até superar a redução esperada pelo coeficiente de vetustez. 

O que pode fazer o VPT baixar?

• A casa já tem muitos anos e o coeficiente de vetustez não foi atualizado
• A zona perdeu infraestruturas ou serviços que valorizavam a localização
• O imóvel tem características que justificam um coeficiente de qualidade e conforto mais baixo

O que pode fazer o VPT aumentar?

• Melhorias na infraestrutura do bairro (novos transportes, escolas, hospitais)
• Obras na casa que aumentem o conforto e a qualidade do imóvel
• Mudança na tabela dos coeficientes usados pelas Finanças

Se o objetivo é baixar o IMI, o ideal é fazer uma simulação antes de pedir a reavaliação. No Portal das Finanças existe um simulador onde pode testar os novos valores e perceber se vale a pena fazer o pedido.

Relação entre VPT, IMI e Mais-Valias

O VPT não afeta apenas o IMI, mas também pode ter impacto no cálculo das mais-valias se decidir vender o imóvel.

• IMI: o imposto anual que paga à câmara municipal é calculado multiplicando o VPT pela taxa de IMI definida pelo município
• Mais-valias: se vender o imóvel, o VPT pode ter impacto direto no valor tributável. A Autoridade Tributária considera o maior valor entre o preço declarado em escritura e o VPT à data da venda como valor de realização — o que significa que um VPT elevado pode aumentar a mais-valia sujeita a imposto, mesmo que tenha vendido por um preço inferior. Em casos de herança ou doação, o VPT à data da transmissão serve também como valor de aquisição de referência
• IMT e Imposto do Selo: O IMT é calculado sobre o maior valor entre o VPT e o valor da escritura. Contudo, em algumas situações, pode haver isenção do IMT, como na compra de habitação própria e permanente abaixo do limite definido anualmente pelas Finanças.

Se o VPT for mais alto do que o valor de compra do imóvel, poderá pagar mais imposto do que o esperado no momento da compra e na venda.

Valor Patrimonial Tributário é o mesmo que o valor de mercado da casa?

Não, e essa diferença pode ser maior do que imagina. O preço pelo qual um imóvel é vendido nem sempre corresponde ao valor patrimonial atribuído pelas Finanças. Ou seja, pode ter comprado a casa por um determinado valor, mas, para efeitos fiscais, ela pode valer mais ou menos, dependendo dos critérios usados na avaliação.

Os conteúdos apresentados não dispensam a consulta das entidades públicas ou privadas especialistas em cada matéria.