Isenção de IMI: será que tenho direito?

Se pretende ser proprietário de uma casa há três impostos que terá de pagar: o IMI, o IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) e o Imposto de Selo. No entanto, em algumas situações, pode conseguir evitar pagar o IMI durante os primeiros três anos após a aquisição do imóvel. Saiba se é o seu caso.

O que é o IMI?

O IMI é um imposto cobrado todos os anos, pelas Câmaras Municipais, aos proprietários de imóveis. É uma das formas de financiamento dos municípios que, anualmente, definem a taxa de IMI a aplicar aos imóveis, com base nos limites estabelecidos pelo Governo:

• Prédios Urbanos – de 0,3% a 0,45% (podendo, em casos excecionais, sofrer agravamentos - por exemplo, no caso de prédios urbanos que devolutos há mais de um ano ou em ruínas, a taxa será de 0,9% a 1,35%)
• Prédios Rústicos – 0,8%.

Qual o prazo para pagar o IMI?

O IMI pode ser pago de uma só vez ou em prestações, consoante o valor.

• De uma só vez. Se o montante for igual ou inferior a 100 euros, paga o valor integral em maio
• Duas prestações. Se o valor do IMI for entre 100 e 500 euros, pode pagar em duas prestações, em maio e novembro
• Três prestações. Caso o valor seja superior a 500 euros, o pagamento decorre em três fases: maio, agosto e novembro.
  
  

O que é o IMI familiar?

É um desconto no valor do IMI que alguns municípios atribuem às famílias com dependentes a cargo. O desconto é fixo e varia consoante o número de filhos (ou outros dependentes para efeitos do Código do IRS). Pode ser:

• 20 euros, para agregados familiares com um filho
• 40 euros, para agregados familiares com dois filhos
• 70 euros, para agregados familiares com três ou mais filhos.

Para ter direito a este desconto, é necessário que a Câmara Municipal decida conceder este benefício. Pode consultar esta informação no Portal das Finanças, na área “Consultar taxas de município”. Basta escolher o ano, o distrito, o município e clicar em “info” na coluna “Dedução fixa por agregado”.

Caso a autarquia atribua o benefício, não é necessário fazer pedido de desconto, uma vez que este é aplicado automaticamente pela AT com base na informação que tem em sua posse.

O que é o adicional ao IMI?

É um imposto que acresce ao IMI e que é cobrado a quem tiver habitações e terrenos para construção com valor patrimonial tributário (VPT) igual ou superior a 600.000 euros (contribuintes individuais) ou 1.200 milhões de euros (contribuintes casados ou unidos de facto e que optem pela tributação conjunta).

Ao valor apurado da soma dos VPT aplicam-se as taxas de AIMI, que divergem consoante se trate de particulares ou empresas.

Taxa de AIMI de particulares:

• Entre 600.000 e um milhão de euros: 0,7%
• Entre um e dois milhões de euros: 1%
• Acima de dois milhões de euros: 1,5%
  

Se for casado ou unido de facto e optar pela tributação conjunta, as taxas mantêm-se, mas os limites duplicam. Ou seja, só pagam AIMI os contribuintes que tenham casas com VPT acima de 1,2 milhões de euros (o dobro de 600.000 euros) . Neste caso, pagariam 0,7%.

Taxa de AIMI de empresas:

• Acima de 600.000 euros: 0,4%
• Agravamentos parcelares alinhados com os agravamentos previstos para particulares, em alguns casos de afetação de imóveis a uso pessoal
• Tratando-se de entidades sujeitas a um regime fiscal mais favorável: 7,5 %.

Quem tem direito à isenção de IMI?

Por regra, todos os proprietários de casas têm de pagar este imposto. Mas existem algumas exceções, tais como os casos de entidades públicas isentas, de prédios de reduzido valor patrimonial pertencentes a contribuintes de baixos rendimentos e de prédios destinados a habitação própria e permanente que preencham os requisitos legais para isenção.

Existem ainda regimes específicos de isenção de IMI aplicáveis a imóveis destinados a arrendamento ao abrigo de programas públicos de apoio à habitação, cujas condições e duração variam consoante o enquadramento legal aplicável.

Contribuintes com baixos rendimentos

Têm direito à isenção de IMI os imóveis de habitação permanente de contribuintes, ou agregados familiares, que preencham simultaneamente os seguintes requisitos:

• Rendimentos brutos anuais iguais ou inferiores a 17.303,39 euros (2,3 vezes o valor de 14 prestações do Indexante dos Apoios Sociais - IAS*)

• O valor patrimonial tributário (VPT) dos imóveis pertencentes ao agregado familiar seja igual ou inferior a 75.198,20 euros (10 vezes o valor de 14 IAS*).

* Em 2026, o valor do IAS é igual a 537,13 euros.

Este benefício fiscal é permanente, mas é revisto anualmente com base nos rendimentos e no valor patrimonial dos imóveis pertencentes ao agregado familiar. O que significa que, se em algum momento ultrapassar os 17.303,39 euros de rendimentos brutos anuais, deixa de ter direito à isenção.

Os valores são revistos todos os anos, porque dependem do IAS. Se tiver dúvidas, confirme os limites aplicáveis no Portal das Finanças no ano em que apresentar o pedido.

Com a atualização automática do Valor Patrimonial Tributário (VPT) feita pela Autoridade Tributária em 2024, muitos imóveis viram o seu valor aumentar, o que pode levar à perda do direito à isenção. Para saber se ainda cumpre os critérios, consulte a sua Caderneta Predial e confirme o novo VPT no Portal das Finanças.

Isenção temporária de IMI na compra de habitação própria permanente

Além da isenção permanente para contribuintes de baixos rendimentos, existe uma isenção temporária de IMI aplicável na aquisição de habitação própria e permanente.

Este benefício permite não pagar IMI durante três anos, desde que estejam reunidas, cumulativamente, as seguintes condições:

• O imóvel seja destinado a habitação própria e permanente do proprietário ou do agregado familiar
• O Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel não ultrapasse o limite legal em vigor
• O proprietário não seja titular de outros imóveis destinados a habitação própria permanente.

Nos termos da Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro, os municípios podem, ainda, deliberar o prolongamento desta isenção por mais dois anos, para além do período inicial de três anos. A aplicação deste prolongamento depende de decisão da Assembleia Municipal do concelho onde se localiza o imóvel.

A isenção é atribuída mediante pedido à Autoridade Tributária e Aduaneira, só pode ser atribuída até duas vezes ao longo da vida do proprietário ou do agregado familiar, e começa a contar a partir do ano seguinte ao da aquisição do imóvel. 

Outras isenções temporárias de IMI previstas na lei

Para além das isenções associadas à habitação própria permanente, existem outros regimes de isenção temporária de IMI aplicáveis a situações específicas.

A Lei n.º 56/2023 veio introduzir e reforçar alguns destes regimes, nomeadamente os seguintes:

• Terrenos para construção de habitação cujo procedimento de controlo prévio para obras de construção com afetação habitacional tenha sido iniciado junto da entidade competente, mas ainda sem decisão final
• Prédios destinados a uso habitacional em que o procedimento de controlo prévio para utilização habitacional tenha igualmente sido iniciado, sem decisão final
• Prédios urbanos objeto de reabilitação urbanística, localizados em áreas de reabilitação urbana ou construídos há mais de 30 anos. Nestes casos, a isenção aplica-se por um período de três anos, contado a partir do ano da conclusão das obras de reabilitação, podendo ser prorrogada por mais cinco anos se o imóvel se destinar a habitação permanente, própria ou para arrendamento habitacional.

Para beneficiar destas isenções, o proprietário deve apresentar junto do serviço de Finanças da área do imóvel um documento que comprove o início do procedimento de controlo prévio ou da reabilitação, conforme o caso. Os benefícios não são atribuídos automaticamente e dependem da verificação dos respetivos requisitos legais.

Caso venha a ser dada ao imóvel uma utilização diferente da habitacional, o imposto é devido desde a data da aquisição.

Isenções de IMI atribuídas pelos municípios

Para além das isenções previstas na lei a nível nacional, alguns municípios podem conceder isenções ou reduções adicionais de IMI, ao abrigo da sua autonomia fiscal.

As isenções municipais variam de concelho para concelho e podem abranger, por exemplo, imóveis localizados em áreas de reabilitação urbana, prédios reabilitados, famílias jovens ou outras situações definidas pela autarquia.

As condições, a duração do benefício e a necessidade de apresentação de pedido dependem do regulamento municipal em vigor, pelo que é aconselhável consultar a Câmara Municipal ou verificar a informação disponível no Portal das Finanças.

Passo a passo: como pedir isenção de IMI?

A isenção de IMI permanente, para contribuintes com baixos rendimentos, é atribuída automaticamente pela Autoridade Tributária e Aduaneira (AT), com base nos elementos de que dispõe. Já a isenção temporária de IMI na aquisição de habitação própria permanente depende da apresentação de pedido pelo contribuinte. 

No caso da isenção por três anos e nos restantes casos, o requerimento pode ser apresentado online, no Portal das Finanças, ou pessoalmente nos serviços das finanças.

Para requisitar a isenção de IMI online deve aceder ao Portal das Finanças. Depois, siga os seguintes passos:

• Clicar em “Cidadãos” -> Serviços -> Pedidos de isenção de IMI -> Submeter pedido de isenção de IMI
• Escolher “Art. 46 EBF, N.1 - Habitação Própria Permanente” (se for este o caso)
• Preencher a informação pedida (titulares e identificação do prédio)
• Submeter o formulário.
  

Qual o prazo para pedir a isenção de IMI?

Deve apresentar o pedido de isenção até 60 dias após o período de 6 meses que tem para afetação do imóvel à sua habitação própria permanente.

Em que situações pode deixar de ter este direito?

Se deixar de cumprir os critérios definidos, perde este direito. Além disso, se não cumprir as suas obrigações declarativas, em sede de IRS ou de IMI, poderá não lhe ser atribuída a isenção ou cancelada, caso já a tenha.

Também poderá perder este benefício se, na sequência de uma reavaliação automática do imóvel, o valor patrimonial ultrapassar os limites previstos. Estas atualizações podem acontecer mesmo sem pedido do contribuinte, como tem vindo a acontecer nos últimos anos.