Despesas de habitação no IRS: o que pode deduzir com a casa?

Existem várias despesas relacionadas com a casa que podem ajudá-lo a poupar no IRS. As rendas que paga, as obras de reabilitação, os juros do crédito habitação ou, se é senhorio, até os impostos e as taxas municipais. Saiba o que pode deduzir ao imposto, os limites admitidos e como assinalar as despesas de habitação no IRS.
 

Despesas com imóveis no IRS: o que pode deduzir?

Se é proprietário de um imóvel, arrenda casa ou é senhorio, fique a conhecer as despesas de habitação dedutíveis em IRS, incluídas na categoria “despesas com imóveis”.

Despesas do crédito habitação no IRS

Ainda hoje é possível deduzir parte dos juros do crédito habitação, mas apenas para contratos celebrados até 31 de dezembro de 2011. Atualmente, este benefício fiscal deixou de se aplicar a novos contratos, mantendo-se apenas para esses casos específicos, dentro dos limites definidos por lei.

O mesmo enquadramento aplica-se aos contratos com cooperativas de habitação, no caso de aquisição ou arrendamento para habitação própria e permanente, sendo a dedução limitada à parte correspondente aos juros da dívida.

Renda da casa no IRS

Se arrenda uma casa para habitação própria e permanente, pode deduzir no IRS uma percentagem das rendas pagas ao senhorio.

A dedução corresponde a 15% do valor das rendas pagas. Esta percentagem é fixa e não aumenta em função da duração do contrato. Na declaração de IRS a entregar em 2026, relativa a rendas pagas em 2025, o limite máximo geral da dedução é de 700 euros. Este limite pode ser superior consoante o rendimento coletável — chegando a 1.050 euros para rendimentos coletáveis até ao valor do primeiro escalão (8.059 euros).

Rendas de estudantes deslocados

Se estuda na universidade, pode deduzir como despesas de educação os gastos com arrendamento de casa ou quarto, desde que:

• Não tenha mais de 25 anos

• E estude a mais de 50 km da residência permanente do agregado familiar.

As rendas são dedutíveis em 30% dos encargos, até ao limite de 400 euros. No entanto, este valor está sujeito ao limite global de deduções para educação, que é normalmente 800 euros, mas pode aumentar para 1.100 euros se incluir despesas com rendas. Nestes casos, apenas 300 euros adicionais podem ser referentes ao alojamento. 

Se o estudante frequentar uma universidade num território do interior, o valor suportado é majorado em 10%, mas o limite máximo específico da dedução de rendas mantém-se nos 400 euros. Ainda assim, o limite global de deduções em educação pode subir até 1.000 euros ou mais, consoante a situação concreta, o que pode ter impacto no total deduzível pelo agregado familiar. 

Como deduzir as despesas de habitação no IRS?

Se tem despesas com imóveis, seja de arrendamento ou de empréstimo à habitação, deve confirmar se os valores comunicados à AT estão corretamente pré-preenchidos. Caso tenha de corrigir ou acrescentar informação, deve recorrer ao Anexo H da declaração de IRS, nos quadros aplicáveis. 

Este anexo diz respeito às deduções à coleta e benefícios fiscais relativos a despesas e encargos com imóveis para habitação própria e permanente, como é o caso das rendas de casa. Para preencher, deve colocar as seguintes informações:

• Na coluna “Natureza do encargo”, selecione o código aplicável. Depois preencha os restantes campos

• Freguesia: use o código de seis dígitos que consta nos documentos de cobrança do IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis)

• Tipo: selecione “U” para prédio urbano ou “O” para omisso

• Artigo: coloque o artigo matricial do imóvel, que pode consultar na caderneta predial

• Fração: indique a fração do imóvel a que respeita a despesa. Caso se refira a mais do que uma fração, terá de a dividir em várias linhas, uma por cada fração

• Titular: use os mesmos códigos que usou para a folha de rosto da declaração

• NIF do arrendatário: preencha apenas quando, na primeira coluna, seja indicado o código 02 (Juros de dívidas contraídas até 31 de dezembro de 2011, respeitantes a prédios arrendados para residência permanente do arrendatário - alíneas b) e c) do n.º 1 do artigo 78.º-E do Código do IRS)

• NIF do mutuante / locador / proprietário: indique um dos seguintes:
  
  • Senhorio do imóvel arrendado
  • Instituição financeira onde tem o crédito habitação
  • Proprietário do imóvel com quem foi constituído o direito real de habitação duradoura.

Senhorios: como declarar as rendas e deduzir as despesas com imóveis?

Por outro lado, se tem uma casa a arrendar pode deduzir uma série de despesas às rendas recebidas, desde que devidamente comprovadas. Como, por exemplo:

• Condomínio
• Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI)
• Taxas municipais (saneamento, esgotos ou outras)
• Obras de manutenção e reparação
• Pinturas exteriores e interiores
• Gastos com limpezas e porteiros
• Energia e manutenção de elevadores
• Energia para iluminação, aquecimento ou climatização central.

O senhorio pode ainda deduzir aqueles gastos suportados e pagos nos dois anos anteriores ao início do arrendamento, referentes a obras de conservação e manutenção do prédio, desde que o imóvel não tenha sido utilizado para outro fim, que não o arrendamento.

Onde colocar as despesas dos senhorios no IRS?

Se é senhorio e optou por tributar os rendimentos pela categoria F, terá de preencher o anexo F. Os rendimentos e os gastos são colocados no quadro 4 deste anexo.

Preencha a informação relativa a cada imóvel que tem a arrendar: a identificação matricial dos prédios, o valor das rendas e identifique os arrendatários. Em frente coloque os gastos suportados e pagos que teve durante o arrendamento e antes deste começar.

Quem compra casa tem de preencher o anexo F?

Não. Este é o anexo que os contribuintes devem preencher para declarar rendimentos prediais obtidos por qualquer um dos membros do agregado familiar. Em resumo: apenas tem de preencher o anexo F se tiver uma casa a arrendar, ou seja, pelos senhorios.
 

Despesas com reabilitação de imóveis

Também pode deduzir no IRS 30% dos encargos com a reabilitação de imóveis localizados em áreas de reabilitação urbana (ARU) ou classificados como reabilitados, até ao limite de 500 euros por agregado.

Além desta dedução, existem ainda outros benefícios fiscais associados à reabilitação urbana, nomeadamente:

• Isenção de IMI por um período inicial de três anos, com possibilidade de renovação por mais cinco, mediante deliberação da autarquia competente
• Isenção de IMT em determinadas aquisições de imóveis destinados a reabilitação, desde que cumpridos os requisitos e prazos legalmente previstos 
• Aplicação de uma taxa especial de IRS de 5% sobre rendimentos prediais de imóveis reabilitados, nos termos legalmente previstos
• IVA reduzido a 6% em determinadas obras de reabilitação.

Todos estes benefícios dependem de certificação pela autarquia competente ou entidade gestora da ARU.