Tudo o que precisa de saber sobre a lei do condomínio

Se vive num condomínio, é importante estar a par da lei que regula os direitos e deveres dos condóminos. Em 2022, a legislação sofreu mudanças importantes no regime de propriedade horizontal, impactando situações como obras, barulho, reuniões, vendas de imóveis, entre outras. Fique a saber em pormenor.

Qual a lei do condomínio em vigor?

A legislação em vigor para os condomínios, estabelecida pela Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro, alterou o Código Civil, o Decreto-Lei n.º 268/94, 25 de outubro e o Código do Notariado, tendo entrado em vigor em abril de 2022. Esta lei abrange regras sobre obras, despesas comuns e funções do administrador. Num condomínio, embora cada fração tenha um proprietário diferente, todos partilham a responsabilidade pelas áreas comuns, o que torna essencial conhecer estas regulamentações.

Principais alterações introduzidas pela lei dos condomínios em vigor

A última atualização à lei do condomínio, em abril de 2022, introduziu várias alterações importantes no regime da propriedade horizontal, estabelecido no Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro, no Código Civil e no Código do Notariado:

1. Declaração de encargos para vendas: atualmente, é obrigatória a emissão de uma declaração por parte do administrador que ateste que não existem dívidas associadas à fração em venda

2. Responsabilidade pelas dívidas: o novo proprietário só responde pelas dívidas do condomínio que surjam após a aquisição da fração. Dívidas anteriores são da responsabilidade do vendedor

3. Despesas com áreas comuns: salvo disposição em contrário, apenas os condóminos que aprovaram as obras nas áreas comuns são responsáveis pelas despesas. Ou seja, se não era proprietário da fração na data e que as obras foram decididas, não pode ser obrigado a pagá-las, uma vez que essa responsabilidade é do anterior dono da casa

4. Obras urgentes: clarificam-se as situações em que podem ser feitas obras urgentes nas áreas comuns, para evitar danos ou riscos: “as reparações necessárias à eliminação, num curto prazo, de vícios ou patologias existentes nas partes comuns que possam, a qualquer momento, causar ou agravar danos no edifício ou conjunto de edifícios, ou em bens, ou colocar em risco a segurança das pessoas”

5. Reuniões online: sempre que a administração do condomínio assim o determine ou a maioria dos condóminos o peça, as assembleias de condomínio podem agora ser convocadas e realizadas por videoconferência e o envio de notificações por email é permitido, desde que os condóminos tenham manifestado essa vontade e isso tiver ficado registado em ata

6. Novas funções do administrador: este passa a ter responsabilidades acrescidas como, por exemplo, garantir a existência de um fundo de reserva, executar as deliberações que foram tomadas pela assembleia num prazo de 15 dias úteis, exigir quotas atrasadas e apresentar três orçamentos diferentes para a respetiva execução, para obras extraordinárias, sempre que exista deliberação na assembleia relativa a obras de conservação ou de inovação. Contudo, esta última função pode não ser aplicável se o regulamento do condomínio ou a assembleia de condóminos disser o contrário.

O que é o regulamento do condomínio?

Nada mais é do que um conjunto de normas internas que regem o uso das fruição e conservação das áreas comuns, o comportamento dos condóminos e a forma como o condomínio é administrado. Este regulamento pode incluir regras sobre horários de silêncio, utilização de espaços como garagens ou jardins e, até, questões relacionadas com a realização de obras nas frações. O documento é, geralmente, aprovado em assembleia de condóminos e pode ser alterado conforme as necessidades que se forem apresentando.

O Regulamento do condomínio é obrigatório sempre que existam mais de 4 condóminos, e deve ser redigido e aprovado pela assembleia de condóminos.

O regulamento do condomínio pode ser alterado?

A resposta é sim. Para tal, caso o regulamento esteja incluído no título constitutivo (escritura notarial que define o edifício em frações e espaços comuns), discute-se se o mesmo só pode ser alterado por unanimidade dos votos ou se pode ser alterado por maioria simples. Caso o regulamento não esteja incluído no título constitutivo, deverá respeitar-se, em deliberação em assembleia de condóminos, a maioria necessária (simples ou qualificada) para a alteração de cada artigo do regulamento.