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Lei dos Solos: tudo o que precisa de saber antes de construir
A nova Lei dos Solos abre portas para construir onde antes era proibido, mas nem todos os terrenos estão livres. Vê o que mudou e o que é preciso saber antes de avançar.
Falar de habitação em Portugal tem sido sinónimo de grandes desafios. A procura aumentou, os preços subiram e a pressão sobre o mercado tornou-se mais visível nos últimos anos.
Perante este cenário, a Lei dos Solos foi atualizada no final de 2024 com um objetivo claro: tornar possível construir em mais zonas do país, mas com regras que pretendem um crescimento urbano equilibrado e sustentável.
O que é a Lei dos Solos?
A chamada Lei dos Solos, tecnicamente conhecida como Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (RJIGT), foi originalmente aprovada pelo Decreto-Lei n.º 80/2015, de 14 de maio, mas sofreu alterações importantes com o Decreto-Lei n.º 117/2024, publicado a 30 de dezembro.
Trata-se de um regime que define, entre outros aspetos, onde é possível construir em Portugal e em que condições. A grande divisão que faz é entre solo rústico (normalmente destinado a agricultura, floresta ou conservação) e solo urbano (onde se pode construir).
Mas a nova versão desta lei traz uma alteração importante: permite, em certos casos, transformar terrenos rústicos em urbanos e para responder à enorme procura por habitação.
Quando entrou em vigor a nova Lei dos Solos?
O novo diploma (Decreto-Lei n.º 117/2024, de 30 de dezembro) foi publicado a 30 de dezembro de 2024 e entrou em vigor a 29 de janeiro de 2025. Mas a sua aplicação produz efeitos desde 31 de dezembro de 2024, o que significa que, juridicamente, está em vigor desde o final do ano passado.
A nova Lei dos Solos, vigora por quatro anos, contados a partir de 31 de dezembro de 2024. No final deste período, o Governo terá de apresentar à Assembleia da República um relatório de avaliação que fundamente a eventual prorrogação do regime.
O que mudou na nova Lei dos Solos?
A alteração mais significativa é a criação de um regime excecional que permite a reclassificação de terrenos rústicos como urbanos, desde que se cumpram regras apertadas. Mas há outras mudanças a destacar:
- Mais autonomia para os municípios: são as autarquias que decidem se um terreno pode ser reclassificado ou não. A decisão parte da proposta da Câmara Municipal e só se torna efetiva após deliberação da Assembleia Municipal
- Foco na habitação acessível: pelo menos 70% da área construída em terrenos reclassificados têm de ser destinados a habitação pública, arrendamento acessível ou habitação a custos controlados
- Construção com critério: continua a ser proibido construir em zonas sensíveis como áreas protegidas (REN), solos agrícolas de alta aptidão (RAN), zonas costeiras, margens de rios, áreas de risco (inundações, erosão, incêndios) e outras classificadas como ambientalmente relevantes
- Contiguidade urbana obrigatória: só se pode construir em terrenos rústicos que estejam colados a zonas urbanas já existentes. A ideia é evitar a criação de “ilhas de betão” perdidas no meio do campo. Por exemplo, um terreno junto a uma área já habitada pode ser reclassificado, mas um terreno isolado no campo, não
- Prazo para construir: após a reclassificação, há um prazo máximo de cinco anos para concluir as obras (com possibilidade de prorrogação, mas apenas em casos excecionais)
- Avaliação prévia obrigatória: antes de se avançar para a construção, é preciso avaliar o impacto nas infraestruturas existentes, garantir a viabilidade financeira e apresentar fontes de financiamento claras.
Quem pode reclassificar os terrenos?
Este é um ponto importante. Ao contrário do que se possa pensar, não é o Governo que decide. A reclassificação de terrenos depende das autarquias locais: a proposta parte da Câmara Municipal, mas é a Assembleia Municipal que tem a palavra final. Em certos casos, pode também haver parecer da Comissão de Coordenação e Desenvolvimento Regional (CCDR), sobretudo quando estão em causa áreas com proteção especial - embora esse parecer nem sempre seja vinculativo.
Porque é que esta nova Lei foi criada?
Portugal vive uma crise habitacional marcada por preços proibitivos e falta de oferta. Nos últimos anos, a população aumentou, o emprego cresceu e o turismo explodiu. Mas a oferta de casas não acompanhou estas mudanças. O Governo decidiu, então, que era necessário libertar mais solo para construção, de forma controlada, para aumentar a oferta e baixar os preços.
A ideia é simples: se houver mais terrenos disponíveis para habitação (especialmente acessível), o mercado pode tornar-se mais equilibrado.
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