Como obter a licença de alojamento local

Se pretende arrendar imóveis a turistas, um dos primeiros passos a dar é obter a licença de alojamento local. O procedimento é gratuito e pode ser feito online, mas, antes de pensar em começar a receber hóspedes, é importante conhecer e cumprir os requisitos.

Alojamento local: o que é?

Os estabelecimentos de alojamento local (AL) prestam serviços de alojamento temporário, nomeadamente a turistas, mediante remuneração, desde que não reúnam os requisitos para serem considerados empreendimentos turísticos. Segundo a legislação, existem quatro modalidades de alojamento local:

• Moradia. Edifício autónomo, de caráter unifamiliar

• Apartamento. Fração autónoma de edifício ou parte de prédio urbano suscetível de utilização independente

• Estabelecimentos de hospedagem. Unidades de alojamento constituídas por quartos, integrados numa fração autónoma. Poderão utilizar a denominação de hostel quando a unidade de alojamento predominante for um dormitório, isto é, quando o número de utentes seja superior ao número de utentes em quarto, e se obedecerem aos restantes requisitos previstos para o efeito

• Quartos. A unidade de alojamento é um quarto, localizado na residência do titular (desde que não sejam mais do que três quartos).

Quais os limites para ser considerado alojamento local?

Cada proprietário ou titular de exploração de alojamento local, pode explorar mais de nove unidades, desde que não exceda 75% do número de frações existentes ou partes independentes do edifício. Para este cálculo consideram-se os apartamentos registados em nome do cônjuge, descendentes e ascendentes do proprietário ou do titular de exploração e bem como os registados em nome de pessoas coletivas distintas, em que haja sócios comuns.

Além disso:

• A capacidade máxima dos estabelecimentos de alojamento local é de nove quartos e 30 utentes. Com exceção dos hosteis, que não têm limite de capacidade, e dos quartos, que não podem exceder os três quartos na residência do titular

• Em termos de utentes, a capacidade dos alojamentos locais encontra-se limitada em função das características dos fogos, não podendo exceder o número que resulta da multiplicação do número de quartos por dois. No caso dos apartamentos e moradias, é possível acolher mais dois utentes na sala

• Em todas as modalidades de alojamentos, podem ainda ser instaladas até duas camas suplementares para crianças até aos 12 anos.

O que é a licença de alojamento local?

Para explorar um estabelecimento de alojamento local é obrigatório o registo desse estabelecimento através de uma comunicação prévia com prazo, realizada eletronicamente no Balcão do Empreendedor | Portal do Cidadão (Balcão Único Eletrónico).

Esse documento, emitido pelo Balcão Único Eletrónico dos serviços e que contém o número de registo, constitui o título de abertura ao público e de publicitação do estabelecimento, ou seja, é a licença de alojamento local. Sem realizar esse registo, não é possível explorar um estabelecimento de AL.

Como registar um alojamento local?

Passo 1. Abrir atividade nas finanças

O primeiro passo para registar um alojamento local é abrir atividade nas finanças para o exercício da atividade de prestação de serviços de alojamento (secção I, subclasses 55201 ou 55204 da Classificação Portuguesa de Atividades Económicas, Revisão 3, aprovada pelo Decreto -Lei n.º 381/2007). Esta etapa é essencial, uma vez que sem este documento não é possível fazer o registo.

Passo 2. Reunir os documentos necessários

Para obter o licenciamento de alojamento local será necessário apresentar um conjunto de documentos, tais como:

• Cópia simples do documento de identificação do titular da exploração do estabelecimento, no caso de este ser pessoa singular, ou indicação do código de acesso à certidão permanente do registo comercial, no caso de este ser pessoa coletiva

• Termo de responsabilidade, subscrito pelo titular da exploração do estabelecimento, assegurando a idoneidade do edifício ou sua fração autónoma para a prestação de serviços de alojamento e que o mesmo respeita as normas legais e regulamentares aplicáveis

• Cópia simples da caderneta predial urbana referente ao imóvel em causa, no caso de o requerente ser proprietário do imóvel

• Cópia simples do contrato de arrendamento ou outro título que legitime o titular da exploração ao exercício da atividade

• Cópia simples da declaração de início ou alteração de atividade do titular da exploração do estabelecimento para o exercício da atividade de prestação de serviços de alojamento

• Ata da assembleia de condóminos na qual conste a autorização para instalação, no caso dos "hostels"

• Número de título de autorização de utilização do edifício quando posterior ao ano de 1951.

Passo 3. Fazer o registo no Balcão Único Eletrónico

O registo de estabelecimentos de alojamento local é efetuado mediante comunicação prévia com prazo no Balcão Único Eletrónico, que confere a cada pedido o número de registo do estabelecimento de alojamento local, no caso de não se verificar oposição por parte da câmara municipal competente (no prazo de 10 dias ou, no caso do "hostel", de 20 dias).

Para fazer o registo online, é necessário ter o Cartão de Cidadão bem como o respetivo leitor de cartões ou a Chave Móvel Digital, certificado digital de um advogado, solicitador ou notário ou Certificado Digital Europeu para fazer a autenticação. Caso contrário terá de completar o seu registo na câmara municipal.

Quais requisitos gerais e de segurança

A câmara municipal irá realizar, no prazo de 30 dias após a apresentação da comunicação prévia, uma vistoria para verificação do cumprimento dos requisitos. Assim, os estabelecimentos de alojamento local devem:

• Apresentar adequadas condições de conservação e funcionamento das instalações e equipamentos

• Estar ligados à rede pública de abastecimento de água ou dotados de um sistema privativo de abastecimento de água com origem devidamente controlada

• Estar ligados à rede pública de esgotos ou dotados de fossas sépticas dimensionadas para a capacidade máxima do estabelecimento

• Estar dotados de água corrente quente e fria

• Ter uma janela ou sacada com comunicação direta para o exterior que assegure as adequadas condições de ventilação e arejamento

• Estar dotados de mobiliário, equipamento e utensílios adequados

• Dispor de um sistema que permita vedar a entrada de luz exterior

• Dispor de portas equipadas com um sistema de segurança que assegure a privacidade dos utentes

• As instalações sanitárias devem dispor de um sistema de segurança que garanta privacidade.

Os estabelecimentos de alojamento local são, ainda, obrigados a ter um livro de informações sobre o funcionamento do estabelecimento e respetivas regras de utilização internas, nomeadamente incluindo as regras sobre a recolha e seleção de resíduos urbanos, funcionamento dos eletrodomésticos, ruído e cuidados a ter para evitar perturbações que causem incómodo e afetem a tranquilidade e o descanso da vizinhança, que deve conter também o contacto telefónico do responsável pela exploração do estabelecimento. O livro de informações deve ser disponibilizado em português e inglês e, pelo menos, em mais duas línguas estrangeiras.

Requisitos de segurança

Os estabelecimentos de alojamento local que tenham capacidade igual ou inferior a 10 utentes, os quais devem possuir:

• Extintor e manta de incêndio acessíveis aos utilizadores
• Equipamento de primeiros socorros acessível aos utilizadores
• Indicação do número nacional de emergência (112) em local visível aos utilizadores.

Outros requisitos:

• Livro de reclamações
• Seguro multirrisco de responsabilidade civil que o proteja dos seus ativos e reclamações no âmbito da sua atividade turística, que cubra riscos de incêndio e danos patrimoniais e não patrimoniais causados a hóspedes e a terceiros, decorrentes da atividade de prestação de serviços de alojamento

O que pode mudar com as novas medidas do Governo para habitação?

O executivo apresentou um pacote de medidas para responder à crise da habitação em Portugal, incluindo um conjunto de medidas destinados ao alojamento local, tais como:

• Isenção para rendimentos prediais auferidos até 2030 para quem transitar de AL para arrendamento, desde que o estabelecimento tenha sido registado até dezembro de 2022 e o contrato de arrendamento seja celebrado até dezembro de 2024

• Criação de uma contribuição extraordinária sobre o alojamento local (CEAL) a consignar ao IHRU para financiar políticas de habitação acessível e que varia de acordo com os rendimentos de exploração, a evolução de rendas e o peso do alojamento local na zona

• Suspensão de novas licenças, exceto em zonas para alojamento rural

• Reapreciação das atuais licenças em 2030 e as novas licenças sujeitas a renovação quinquenal não automática

• Caducidade das licenças por qualquer causa de transmissão

• Possibilidade de condomínios porem termo às licenças emitidas sem a sua aprovação

• Alargamento das competências de fiscalização às juntas de freguesia.

Nota: estas medidas ainda estão em debate, podendo sofrer alterações. O pacote de medidas “Mais habitação” está disponível para consulta pública e só após ser aprovado em Conselho de Ministros e publicado em Diário da República é que entra em vigor.