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Como obter a licença de alojamento local

22 jan 2025 | 7 min de leitura

Pretende arrendar um imóvel a turistas? Saiba o que é preciso para obter a licença de alojamento local.

licença de alojamento local

Se pretende arrendar imóveis a turistas, um dos primeiros passos a dar é obter a licença de alojamento local. O procedimento é gratuito e pode ser feito online, mas, antes de pensar em começar a receber hóspedes, é importante conhecer e cumprir os requisitos.

 

 

Alojamento local: o que é?

Os estabelecimentos de alojamento local (AL) prestam serviços de alojamento temporário, nomeadamente a turistas, mediante remuneração, desde que não reúnam os requisitos para serem considerados empreendimentos turísticos. Segundo o regime jurídico da exploração dos estabelecimentos de alojamento local, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto (o “RJEAL”), existem quatro modalidades de alojamento local:

 

  • Moradia. Edifício autónomo, de caráter unifamiliar

 

  • Apartamento. Fração autónoma de edifício ou parte de prédio urbano suscetível de utilização independente

 

  • Estabelecimentos de hospedagem. Estabelecimento de alojamento local cujas unidades de alojamento são constituídas por quartos, integrados numa fração autónoma de edifício, num prédio urbano ou numa parte de prédio urbano suscetível de utilização independente. Poderão utilizar a denominação de hostel os estabelecimentos de hospedagem, que cumpram os requisitos previstos no n.º 6 do artigo 3.º do RJEAL e nos artigos 11.º a 13.º da Portaria n.º 262/2020, de 6 de novembro, designadamente quando a unidade de alojamento predominante for um dormitório, isto é, quando o número de utentes seja superior ao número de utentes em quarto, e se obedecerem aos restantes requisitos previstos para o efeito

 

  • Quartos. A unidade de alojamento é um quarto, localizado na residência e domicílio fiscal do titular (desde que não sejam mais do que três quartos).

 

Quais os limites para ser considerado alojamento local?

A capacidade máxima dos estabelecimentos de alojamento local é determinada pela multiplicação do número de quartos por dois, acrescida da possibilidade de acolhimento de mais dois utentes na sala no caso das modalidades "apartamentos" e "moradias", com um limite agregado por unidade de alojamento de nove quartos e de 27 utentes, salvo tratando-se de "hostel".

 

Adicionalmente, o mesmo proprietário ou titular de exploração de alojamento local, só pode explorar um máximo de nove estabelecimentos de alojamento local na modalidade de apartamento, por edifício, se aquele número de estabelecimentos for superior a 75% do número de frações existentes no edifício. Para este cálculo consideram-se os apartamentos registados em nome do cônjuge, descendentes e ascendentes do proprietário ou do titular de exploração e bem como os registados em nome de pessoas coletivas distintas, em que haja sócios comuns.

 

Além disso, em todas as modalidades de alojamentos, se tiverem condições adequadas, podem ser instaladas camas convertíveis e/ou suplementares, desde que, no seu conjunto, não ultrapassem 50 % do número de camas fixas.

 

 

O que é o registo de alojamento local?

Para explorar um estabelecimento de alojamento local é obrigatório o registo desse estabelecimento através de uma comunicação prévia com prazo, realizada eletronicamente no Balcão do Empreendedor | Portal do Cidadão (Balcão Único Eletrónico).

 

Esse documento, emitido pelo Balcão Único Eletrónico dos serviços e que contém o número de registo, constitui o título de abertura ao público e de publicitação do estabelecimento, ou seja, é a licença de alojamento local. Sem realizar esse registo, não é possível explorar um estabelecimento de AL.

 

 

Como registar um alojamento local?

Passo 1. Abrir atividade nas finanças

O primeiro passo para registar um alojamento local é abrir atividade nas finanças para o exercício da atividade de prestação de serviços de alojamento (secção I, subclasses 55201 ou 55204 da Classificação Portuguesa de Atividades Económicas, Revisão 3, aprovada pelo Decreto -Lei n.º 381/2007). Esta etapa é essencial, uma vez que sem este documento não é possível fazer o registo.

 

Passo 2. Reunir os documentos necessários

Para obter o licenciamento de alojamento local será necessário apresentar um conjunto de documentos, tais como:

 

  • Cópia simples do documento de identificação do titular da exploração do estabelecimento, no caso de este ser pessoa singular, ou indicação do código de acesso à certidão permanente do registo comercial, no caso de este ser pessoa coletiva

 

  • Termo de responsabilidade, subscrito pelo titular da exploração do estabelecimento, assegurando a idoneidade do edifício ou sua fração autónoma para a prestação de serviços de alojamento e que o mesmo respeita as normas legais e regulamentares aplicáveis

 

  • Cópia simples da caderneta predial urbana referente ao imóvel em causa, no caso de o requerente ser proprietário do imóvel

 

  • Cópia simples do contrato de arrendamento ou outro título que legitime o titular da exploração ao exercício da atividade

 

  • Cópia simples da declaração de início ou alteração de atividade do titular da exploração do estabelecimento para o exercício da atividade de prestação de serviços de alojamento

 

  • Ata da assembleia de condóminos na qual conste a autorização para instalação, no caso dos "hostels"

 

  • Número de título de autorização de utilização do edifício quando posterior ao ano de 1951.

 

Passo 3. Fazer o registo no Balcão Único Eletrónico

O registo de estabelecimentos de alojamento local é efetuado mediante comunicação prévia com prazo no Balcão Único Eletrónico, que confere a cada pedido o número de registo do estabelecimento de alojamento local, no caso de não se verificar oposição por parte da câmara municipal competente (no prazo de 10 dias ou, no caso do "hostel", de 20 dias).

 

Para fazer o registo online, é necessário ter o Cartão de Cidadão bem como o respetivo leitor de cartões ou a Chave Móvel Digital, certificado digital de um advogado, solicitador ou notário ou Certificado Digital Europeu para fazer a autenticação. Caso contrário terá de completar o seu registo na câmara municipal.

 

 

Quais requisitos gerais e de segurança

A câmara municipal irá realizar, no prazo de 30 dias após a apresentação da comunicação prévia, uma vistoria para verificação do cumprimento dos requisitos. Assim, os estabelecimentos de alojamento local devem:

 

  • Apresentar adequadas condições de conservação e funcionamento das instalações e equipamentos

 

  • Estar ligados à rede pública de abastecimento de água ou dotados de um sistema privativo de abastecimento de água com origem devidamente controlada

 

  • Estar ligados à rede pública de esgotos ou dotados de fossas sépticas dimensionadas para a capacidade máxima do estabelecimento

 

  • Estar dotados de água corrente quente e fria

 

  • Ter uma janela ou sacada com comunicação direta para o exterior que assegure as adequadas condições de ventilação e arejamento

 

  • Estar dotados de mobiliário, equipamento e utensílios adequados

 

  • Dispor de um sistema que permita vedar a entrada de luz exterior

 

  • Dispor de portas equipadas com um sistema de segurança que assegure a privacidade dos utentes

 

  • As instalações sanitárias devem dispor de um sistema de segurança que garanta privacidade.

 

Os estabelecimentos de alojamento local são, ainda, obrigados a ter um livro de informações sobre o funcionamento do estabelecimento e respetivas regras de utilização internas, nomeadamente incluindo as regras sobre a recolha e seleção de resíduos urbanos, funcionamento dos eletrodomésticos, ruído e cuidados a ter para evitar perturbações que causem incómodo e afetem a tranquilidade e o descanso da vizinhança, que deve conter também o contacto telefónico do responsável pela exploração do estabelecimento. O livro de informações deve ser disponibilizado em português e inglês e, pelo menos, em mais duas línguas estrangeiras.

 

Requisitos de segurança

Os estabelecimentos de alojamento local que tenham capacidade igual ou inferior a 10 utentes, os quais devem possuir:

 

  • Extintor e manta de incêndio acessíveis aos utilizadores
  • Equipamento de primeiros socorros acessível aos utilizadores
  • Indicação do número nacional de emergência (112) em local visível aos utilizadores.

 

Outros requisitos:

 

  • Livro de reclamações
  • Seguro multirrisco de responsabilidade civil que o proteja dos seus ativos e reclamações no âmbito da sua atividade turística, que cubra riscos de incêndio e danos patrimoniais e não patrimoniais causados a hóspedes e a terceiros, decorrentes da atividade de prestação de serviços de alojamento.

 

 

Todas as medidas do Mais Habitação para o Alojamento Local

O pacote legislativo "Mais Habitação", introduzido em outubro de 2023, trouxe mudanças significativas para o setor do Alojamento Local (AL), com o objetivo de regularizar e melhorar a atividade. Contudo, várias dessas medidas foram revistas e revogadas ao longo de 2024, refletindo a necessidade de ajustes no setor. As principais alterações incluem:

  1. Suspensão e emissão de novas licenças: o “Mais Habitação” suspendeu a emissão de novas licenças de AL em modalidades específicas, como apartamentos e estabelecimentos de hospedagem em frações autónomas de edifícios. Contudo, permanecem disponíveis licenças em áreas do interior e nas regiões autónomas dos Açores e Madeira, e para imóveis no Fundo Revive Natureza. A emissão de novas licenças pode ser autorizada pelas autarquias, dependendo da análise da situação habitacional local
  2. Caducidade das licenças existentes: uma das mudanças mais impactantes foi a introdução da caducidade automática das licenças em caso de transmissão da propriedade ou cessação da atividade de AL. As licenças de AL tornaram-se pessoais e intransmissíveis, e qualquer cessação ou alteração na exploração levaria à caducidade da licença, com exceção de algumas situações específicas, como a utilização de AL como garantia real em contratos de empréstimo
  3. Renovação de licenças: a renovação das licenças de AL passa a ter uma duração de cinco anos e deverá ser realizada através do balcão único eletrónico. As renovações estão sujeitas aos critérios definidos pelas câmaras municipais, que terão a possibilidade de estabelecer regras específicas de acordo com as necessidades locais
  4. Papel dos condomínios: o “Mais Habitação” reforçou o papel dos condomínios, que agora têm a capacidade de opor-se à exploração de AL em frações autónomas. Com uma maioria de dois terços dos condóminos a aprovar, pode ser decidido o cancelamento da licença de AL, o que implica que a propriedade não poderá ser novamente utilizada para essa atividade até haver uma nova autorização do condomínio
  5. Outras obrigações: para os imóveis em propriedade horizontal, foi estabelecida a obrigação de afixar uma sinalética com os horários do Regulamento Geral do Ruído. Além disso, em caso de emergência, os condomínios poderão exigir que o proprietário de um AL forneça um contacto telefónico para atendimento permanente.

 

Apesar de muitas medidas terem sido revistas, os municípios continuam a ter um papel ativo na regulação do AL, podendo aplicar restrições ou criar áreas de crescimento sustentável, o que garante um equilíbrio entre a atividade económica e a necessidade de habitação.

 

 

 

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