Comprar casa para arrendar: vale a pena investir?

Será que o imobiliário é um investimento seguro? Comprar casa para arrendar pode ser, em alguns casos, um investimento rentável, desde que bem equacionado. Se está a pensar dar esse passo, fique a conhecer alguns fatores que deve analisar atentamente.

O que saber se quer comprar casa para arrendar?

1. Crédito para segunda habitação

Se pretende comprar casa para arrendar e não tem a possibilidade de adquiri-la a pronto pagamento, terá de recorrer a um crédito para segunda habitação. Neste caso, as condições que o banco oferece podem ser um pouco diferentes, nomeadamente em dois fatores:

• Spread mais elevado. É especialmente válido se já tiver um crédito à habitação para casa permanente. Isto acontece porque se tiver dois créditos à habitação a pagar, a probabilidade de não conseguir reembolsar a prestação aumenta. É o que se chama de risco de incumprimento bancário. Como consequência, o custo global do crédito é superior.

• Montante inferior. Para uma segunda habitação, o montante de financiamento concedido pelo banco, com base na avaliação do imóvel, é, por regra, inferior ao do crédito para primeira casa.

É, assim, importante que faça várias simulações de crédito habitação para segunda casa, por forma a conseguir as melhores condições para o seu investimento.

2. Despesas na compra da casa

Seja a primeira casa ou a segunda habitação (para férias ou para arrendar), há inúmeros gastos inerentes à compra de um imóvel. Exemplos de despesas que tem uma só vez, no momento da aquisição, mas que devem ser consideradas se está a pensar em comprar casa para arrendar:

• Entrada
• Avaliação do imóvel e despesas processuais relacionadas com a contratação de um crédito
• Emolumentos notariais para celebração da escritura
• Taxas de registo na conservatória do registo predial
• Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT)
• Imposto do Selo sobre o preço da casa e sobre o montante emprestado pelo banco
• Outros custos, como o certificado energético, obras necessárias para tornar a casa habitável, a compra de mobiliário e eletrodomésticos, ou a ligação às redes de água, gás e eletricidade.

Uma vez tendo ultrapassado a escritura da casa, existem outras despesas fixas que os proprietários têm. É o caso de:

• Prestações do empréstimo bancário
• Prémios de seguros (multirrisco e de vida)
• Despesas com o condomínio
• Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI).

3. Obrigações dos senhorios

Além das despesas comuns a quem é proprietário de um imóvel, os senhorios têm obrigações e despesas adicionais, que também devem ser consideradas se está a pensar comprar casa para arrendar. As principais são:

• Comunicar contrato de arrendamento às finanças
• Emitir recibo de renda eletrónico
• Despesas relativas aos espaços comuns do edifício (por exemplo: condomínio)
• Pagar imposto sobre as rendas recebidas (categoria F ou B)
• Obras de conservação do imóvel.

4. Riscos de comprar casa para arrendar

Se pretende investir em imobiliário, é importante estar consciente dos riscos que corre. Nomeadamente:

Não ter sempre inquilinos

Ao longo do tempo de vida do investimento poderá haver momentos em que não tem inquilinos na casa, logo estará a pagar a prestação do crédito à habitação e as despesas fixas, sem ter dinheiro a entrar.

Despesas mais elevadas que a receita

Tal como acima exemplificado, cabe aos senhorios assegurar o pagamento de muitas despesas fixas e pontuais, nomeadamente as obras de conservação do imóvel. Um cano que rebentou ou a humidade que surge no teto são despesas de manutenção e reparação que recaem sobre o senhorio e que, em determinados momentos, pode significar que o dinheiro que sai da sua carteira é superior ao que entra através das rendas.

Não conseguir vender o imóvel imediatamente

O imobiliário é considerado um investimento seguro. Mas imagine o seguinte cenário: tem um problema financeiro que requer que tenha dinheiro disponível de forma imediata e equaciona vender o imóvel. Poderá perceber que não é fácil vender a casa, uma vez que, entre colocar o imóvel no mercado e vendê-lo, o processo pode demorar alguns meses até ficar concluído.

Oscilações da taxa de juro

Se comprar um imóvel para arrendar recorrendo ao crédito à habitação com taxa de juro variável, é importante prestar atenção às oscilações da Euribor. Neste momento, a Euribor está em terreno negativo, mas a tendência é para aumentar na próxima década, o que fará com que a sua taxa de juro suba e, consequentemente, pague uma prestação superior.

Comprar casa para arrendar: como saber se é um bom investimento?

1. Investigar o mercado imobiliário

Antes de dar este passo é importante conhecer o mercado imobiliário, para poder escolher bem a zona onde pretende investir. É particularmente importante conhecer o valor das casas, o preço médio das rendas da localidade, os pontos fracos e fortes que podem, ou não, ajudar a arrendar a casa, assim como a facilidade com que os imóveis são arrendados.

2. Fazer simulação de crédito à habitação

Este passo é fundamental para ter uma noção do valor da prestação mensal que ficará a pagar ao banco, incluindo todas as despesas fixas mensais inerentes, como os seguros.

3. Fazer contas aos custos além da prestação mensal

As despesas de quem tem uma casa e as obrigações particulares dos senhorios devem ser equacionadas quando está a ponderar tomar esta decisão.

4. Definir o valor da renda

Para que o investimento seja rentável, é importante que este parâmetro fique bem definido. Ao estipular quanto irá cobrar de renda, deve equacionar os seguintes parâmetros:

• IMI
• Imposto sobre as rendas recebidas
• Seguros (multirriscos e vida)
• Prestação mensal do crédito à habitação
• Despesas de condomínio
• Valor de alguns meses de desocupação.

Onde encontrar casas para comprar em Portugal?

Se está à procura de um bom negócio, há vários locais onde pode procurar. Deixamos algumas sugestões:

Casas do banco

Alguns bancos têm imóveis em carteira para vender. São, por regra, imóveis penhorados de clientes que não conseguiram pagar a mensalidade e tiveram que devolver o imóvel ao banco. A grande vantagem de comprar imóveis dos bancos é a possibilidade de ter financiamento a 100%.

Agências imobiliárias

Pode procurar casas nos sites das imobiliárias online ou inscrever-se numa agência imobiliária. Ter um agente imobiliário pode ajudá-lo a encontrar o investimento certo para a sua carteira. Alguns exemplos onde pode procurar são:

• Idealista
• Casa Sapo
• Imovirtual

Em resumo: como comprar imóveis em Portugal?

• Encontre a casa perfeita

• Escolha o banco certo para financiar a compra

• Reúna a documentação legal referente ao imóvel e verifique se está válida (Caderneta Predial, Certidão do Registo Predial, Licença de Utilização certificado energético, Ficha técnica de habitação e Declaração de não dívida ao condomínio, entre outros)

• Conheça todos os custos de comprar um imóvel (impostos, comissões e despesas, tal como exemplificado acima)

Por fim, faça a escritura da casa e coloque-a no mercado de arrendamento. Bons investimentos!

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