Mais-valias de imóveis: saiba se está isento ou quanto tem de pagar

Por regra, quem vende uma casa obtém lucros, ou seja, o preço pelo qual vendeu o imóvel é superior àquele que pagou. A esse lucro chamam-se mais-valias e, se não forem reinvestidas, serão tributadas em sede de IRS. Se está a pensar vender uma casa, conheça as suas obrigações fiscais e se terá de pagar imposto sobre as mais-valias da venda de imóveis.

O que são as mais-valias de imóveis?

Segundo o artigo 10.º do Código do IRS, constituem mais-valias os ganhos obtidos que, não sendo considerados rendimentos empresariais e profissionais, de capitais ou prediais, resultem de venda de imóveis, valores mobiliários ou propriedade intelectual ou industrial, entre outros.

As mais-valias correspondem à diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado ativo e o preço pelo qual comprou. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia; ou negativa, sendo uma menos-valia.

De forma simples, se comprar um imóvel por 150 mil euros e posteriormente o vender por 200 mil euros, obtém uma mais-valia de 50 mil euros.

Desde 1 de janeiro de 2025, entrou em vigor uma nova legislação sobre mais-valias imobiliárias. As regras mantêm-se em termos gerais, mas há alterações relevantes nos prazos, documentação exigida e isenções, especialmente para imóveis herdados, não residentes e obras dedutíveis.

Então, o que é que isto significa?

Significa que sempre que vender um imóvel e obtiver mais-valias terá de pagar IRS sobre esse valor. Mas há boas notícias: nem sempre terá de pagar imposto sobre as mais-valias imobiliárias e, na maior parte dos casos, o IRS não incide sobre a totalidade das mais-valias.

O IRS incide sobre a totalidade das mais-valias?

Nem sempre. Segundo o n.º 2 do artigo 43.º do Código do IRS, o imposto incide sobre:

• 100% das mais-valias apuradas nas situações previstas na alínea a) do n.º 1 do artigo 10.º do CIRS, quando os imóveis tenham beneficiado de apoio não reembolsável concedido pelo Estado, ou outras entidades públicas, para aquisição ou para realização de obras, de valor superior a 30% do valor patrimonial tributário do imóvel para efeitos de IMI, e estes sejam vendidos antes de decorridos 10 anos sobre a data da sua aquisição, da assinatura da declaração comprovativa da receção da obra ou do pagamento da última despesa relativa ao apoio não reembolsável

• 50% das mais-valias apuradas nos restantes casos, o que contempla grande parte das situações.

Ou seja, na maior parte dos casos, o imposto apenas incidirá sobre metade do valor apurado.

Como fazer o cálculo das mais-valias imobiliárias?

A mais-valia é o resultado que obtém quando subtrai, ao valor de venda, o valor de aquisição (depois de aplicado o fator de correção monetária), os encargos com a valorização e algumas despesas com a alienação e com a aquisição. Assim, para calcular as mais-valias imobiliárias, há alguns números que deve saber:

• Valor de realização: montante pelo qual irá vender o imóvel
  
  
• Valor de aquisição: montante pelo qual comprou a casa
  
  
• Coeficiente de desvalorização monetária: coeficiente de atualização do valor do imóvel tendo em conta o ano em que o comprou, aplicado sempre que tenham decorrido mais de 24 meses entre a data da aquisição e a venda. Estes coeficientes são atualizados anualmente em portaria publicada em Diário da República
  
  
• Encargos com a realização e aquisição e ainda as despesas com a valorização da casa (impostos, escritura, certificado energético, mediação imobiliária, etc).

A fórmula para cálculo das mais-valias é a seguinte:

Mais-valias = Valor de realização - (valor de aquisição x coeficiente de desvalorização da moeda) - (encargos com a realização e aquisição + despesas com a valorização do imóvel realizados nos últimos 12 anos antes da venda).

Exemplo

Em 2015, comprou uma casa por 150 mil euros e, nesse momento, teve despesas no valor de 3.500 euros (escrituras e impostos). Se quiser vender o imóvel em 2023 por 200 mil euros, com despesas de 10 mil euros, terá de fazer o seguinte cálculo:

200.000€ – (150.000€ x 1,12) – 13.500€ = 18.500€

Com a venda da casa obtém 18.500 euros de mais-valias.

No entanto, o IRS só incide sobre 50% desse valor, ou seja, sobre 9.250 euros.

Quem está excluído da tributação das mais-valias de imóveis?

Os imóveis adquiridos antes de janeiro de 1989 (o ano em que entrou em vigor o Código do IRS) não estão sujeitos à tributação das mais-valias em caso de venda.

Além disto, são excluídos da tributação os ganhos provenientes da venda de imóveis destinados a habitação própria e permanente, desde que se verifiquem as seguintes condições:

Reinvestimento das mais-valias noutra habitação

Desde 2024 que foi aprovado pelo Governo, a redução para 12 meses do prazo mínimo de detenção da habitação própria e permanente para efeitos de isenção de tributação das mais-valias por reinvestimento. Pode ficar excluído de tributação sobre as mais-valias se o valor da venda, deduzido da amortização do crédito à habitação, for reinvestido na aquisição de casa, com a mesma finalidade, nos 24 meses anteriores ou nos 36 meses seguintes à transação. O imóvel pode ser situado em território português, de outro Estado membro da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu, desde que, neste último caso, exista intercâmbio de informações em matéria fiscal.

Para tal, é necessário que o imóvel tenha sido efetivamente utilizado como habitação própria e permanente. Essa condição deve ser comprovada através do domicílio fiscal, faturas de serviços (água, luz, comunicações), registo na Segurança Social ou outros documentos que demonstrem residência habitual.

Foi também em 2024 que ficou revogada a regra que impedia que fosse possível beneficiar da isenção por reinvestimento mais do que uma vez no mesmo triénio. Agora, as pessoas podem vender e reinvestir sucessivas vezes.

Em suma, se vender a casa e tiver declarado a intenção de a reinvestir, tem até 36 meses após a venda, ou 24 meses antes, para comprar uma nova habitação própria e permanente. Agora, se comprou antes de vender, a venda deve ocorrer até 12 meses após a compra para manter a isenção. Caso não reinvista a tempo, perde o benefício fiscal e terá de declarar a mais-valia no IRS do ano em que o prazo terminou, com uma possível entrega de declaração de substituição.

Reinvestimento das mais-valias em alguns produtos financeiros (maiores de 65 anos)

Está ainda dispensado de pagar IRS sobre as mais-valias se tiver mais de 65 anos ou estiver reformado e aplicar o valor da venda de uma casa própria e permanente num contrato de seguro do ramo vida (por exemplo, um PPR), num fundo de pensões aberto, na contribuição para o regime público de capitalização (como os certificados de reforma), ou ainda nos produtos individuais de Reforma Pan-Europeus (PEPP), nos seis meses seguintes à transação.

Nos casos do contrato de seguro do ramo vida e do fundo de pensões aberto, o resgate destes produtos tem de ser realizado através de um regime de rendas periódicas, com o limite anual de 7,5% do total investido.

Nota: a isenção extraordinária para vendas de habitações secundárias ou terrenos com amortização de crédito à habitação terminou a 31 de dezembro de 2024. Desde 2025, esta medida já não se encontra em vigor e deixou de produzir efeitos.

Que despesas e encargos podem ser deduzidos às mais-valias?

• Certificado energético
• Imposto Municipal sobre Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT)
• Imposto do Selo (IS)
• Comissão paga à imobiliária
• Custos de solicitadoria
• Escrituras
• Encargos com a valorização do imóvel (obras realizadas nos últimos 12 anos que valorizem efetivamente o imóvel). A partir de 2025, só são aceites obras dedutíveis que estejam suportadas por fatura com número de contribuinte e pagamento por transferência ou cartão. Obras de manutenção geral já não são consideradas dedutíveis.

Como declarar a venda de casa?

Para que a AT possa calcular as mais-valias, é obrigatório declarar a venda na declaração de IRS referente ao ano em que a operação se concretizou. Se vendeu uma casa em 2023, deve indicá-lo na declaração de IRS de 2023, a entregar em 2024.

Para tal, deve preencher e entregar o anexo G, se vendeu um imóvel comprado depois de janeiro de 1989, ou o anexo G1, se a casa foi comprada antes de janeiro de 1989.

E se for não residente?

Se reside fora de Portugal, mas vende um imóvel em território nacional, saiba que as regras mudaram em 2025. Até 2024, os contribuintes não residentes podiam optar por uma taxa fixa de 28% sobre as mais-valias obtidas. No entanto, essa possibilidade foi eliminada.

A partir de 2025, as mais-valias de imóveis passam a ser englobadas com os restantes rendimentos e tributadas segundo as taxas progressivas de IRS, tal como acontece com os residentes fiscais em Portugal, em 50% do lucro apurado.

Pode, no entanto, beneficiar das convenções para evitar a dupla tributação, caso exista um acordo entre Portugal e o seu país de residência. Nesses casos, poderá ser necessário entregar documentação adicional à Autoridade Tributária.