Novas regras do crédito habitação em 2026: taxa de esforço baixa para 45%

O que mudou no crédito habitação?

A Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026 substitui a recomendação adotada em 2018. Estas são as principais alterações:

Mantêm-se os limites gerais de financiamento de 90% para aquisição, construção ou realização de obras em habitação própria e permanente e de 80% para outras finalidades.

Foi ainda eliminada a recomendação relativa à maturidade média de 30 anos do conjunto dos novos contratos concedidos por cada instituição. Esta era uma regra dirigida aos bancos e à gestão global da sua carteira de novos créditos, não correspondendo ao prazo máximo aplicável individualmente a cada cliente.

*A utilização desta margem depende da política de risco de cada instituição e não confere ao cliente o direito à aprovação de um crédito com DSTI superior a 45%.

DSTI máximo recomendado baixa para 45%

A principal alteração está no DSTI, sigla inglesa de debt service-to-income, e indicador frequentemente designado por taxa de esforço. Este rácio compara o valor mensal das prestações de crédito com o rendimento mensal líquido dos mutuários.

A partir de 1 de agosto, o Banco de Portugal recomenda que a soma das prestações não ultrapasse 45% do rendimento líquido, em vez dos atuais 50%.

O cálculo considera:

• a prestação do novo crédito habitação
• as prestações dos restantes empréstimos dos mutuários, como créditos pessoais ou automóveis
• o rendimento líquido de impostos e contribuições obrigatórias para a Segurança Social
• uma possível subida das taxas de juro, nos contratos de taxa variável ou mista
• uma possível redução do rendimento quando o contrato se prolongar para além dos 70 anos do mutuário.

Isto significa que o DSTI usado pelo banco pode ser superior à taxa de esforço obtida através de uma simples divisão entre a prestação inicial e o rendimento atual.

Como o banco considera uma subida das taxas de juro?

Nos créditos de taxa variável ou mista, o banco não considera apenas a prestação calculada com a taxa de juro existente no momento do pedido.

A prestação usada no DSTI deve refletir uma subida da taxa. Atualmente, o aumento considerado é de:

• 0,5 pontos percentuais nos contratos com prazo até cinco anos
• 1 ponto percentual nos contratos com prazo superior a cinco e até dez anos
• 1,5 pontos percentuais nos contratos com prazo superior a dez anos.

Num crédito habitação com um prazo de 30 ou 40 anos, por exemplo, a instituição avalia se o agregado conseguiria suportar a prestação resultante de um aumento de 1,5 pontos percentuais na taxa de juro.

E se o crédito terminar depois dos 70 anos?

Quando o mutuário tiver mais de 70 anos no final do contrato, o banco deve considerar uma redução de, pelo menos, 20% do rendimento durante a parte do empréstimo que decorra depois dessa idade.

Essa redução é ponderada pelo número de anos em causa, não sendo aplicada quando o mutuário já estiver reformado no momento da avaliação. Se existirem vários titulares e apenas estiver disponível o rendimento conjunto, é considerada a idade do mutuário mais velho.

Um DSTI superior a 45% implica a recusa do crédito?

Não necessariamente. A nova recomendação permite que até 10% do montante total de crédito concedido por cada instituição, em cada semestre, corresponda a contratos com um DSTI superior a 45%.

Esta percentagem incide sobre o montante concedido e não sobre o número de clientes ou de contratos. O banco tem ainda de justificar os elementos adicionais que sustentam a aprovação, demonstrando que aplicou critérios adequados de avaliação da solvabilidade.

Ainda assim, esta margem não representa um direito do cliente. Cada instituição decide em que processos utiliza as exceções e pode adotar critérios internos mais exigentes. Da mesma forma, apresentar um DSTI inferior a 45% não garante a aprovação do empréstimo.

Prazo máximo do crédito habitação passa a ter dois escalões

Os prazos máximos ficam organizados em apenas dois grupos:

• até 40 anos, quando o mutuário tem 35 anos ou menos
• até 35 anos, quando o mutuário tem mais de 35 anos.

Nos contratos com mais do que um titular, considera-se a idade do mutuário com a data de nascimento anterior, ou seja, o mais velho. Assim, se um dos titulares tiver 34 anos e o outro 37, o prazo máximo recomendado será de 35 anos.

A alteração beneficia sobretudo quem tem mais de 30 e até 35 anos. Este grupo estava limitado a um prazo máximo de 37 anos e passa a poder contratar um crédito até 40 anos. 

Um prazo mais longo pode reduzir a prestação mensal e ajudar a cumprir o limite do DSTI. No entanto, também prolonga o pagamento da dívida e tende a aumentar o valor total dos juros suportados.

Imóveis da banca deixam de ter um limite especial de LTV de 100%

Até 31 de julho de 2026, os bancos podiam conceder financiamento até 100% para a aquisição de imóveis que lhes pertencessem.

A nova recomendação elimina esta exceção. Estes imóveis passam a estar sujeitos aos limites gerais:

• até 90% para aquisição, construção ou obras em habitação própria e permanente
• até 80% para outras finalidades, como segunda habitação ou investimento.

Na aquisição de um imóvel, estas percentagens são aplicadas ao valor mais baixo entre o preço de compra e o valor da avaliação bancária. Quando a avaliação é inferior ao preço, o montante máximo recomendado é calculado sobre o valor da avaliação.

Exemplo prático

Imagine que pretende comprar, para habitação própria e permanente, um imóvel pertencente a um banco:

• preço de compra: 220.000 euros
• valor da avaliação bancária: 200.000 euros
• limite de LTV aplicável: 90%

Como o valor da avaliação é inferior ao preço de compra, o limite é calculado sobre os 200.000 euros. Neste caso, o montante máximo recomendado de financiamento seria de 180.000 euros.

O comprador teria de assegurar, pelo menos, os restantes 40.000 euros com capitais próprios, além dos impostos e de outras despesas associadas à compra.

Se o mesmo imóvel se destinasse a segunda habitação ou investimento, o limite recomendado seria de 80%, correspondente a 160.000 euros.

Estes são limites máximos recomendados. A instituição pode conceder um montante inferior, consoante a avaliação da solvabilidade e os seus critérios de risco.

O Banco de Portugal justifica a alteração com a redução dos ativos não produtivos nos balanços das instituições, que tornou menos necessária a existência de um regime especial para a venda destes imóveis.

As novas regras aplicam-se aos créditos já existentes?

Não. A entrada em aplicação da recomendação não altera automaticamente a prestação, o prazo ou as restantes condições dos contratos que já estejam em vigor.

A data relevante é a da avaliação da solvabilidade:

• avaliações realizadas até 31 de julho de 2026 seguem a recomendação anterior
• avaliações realizadas a partir de 1 de agosto de 2026 seguem a nova recomendação.

Assim, um pedido iniciado antes de agosto pode ficar sujeito aos novos critérios quando a avaliação da capacidade financeira apenas seja realizada depois dessa data.

E se o cliente for liquidar um crédito antigo?

Numa nova operação de crédito, a instituição pode considerar apenas a prestação do novo empréstimo no cálculo do DSTI, ignorando a prestação de um crédito anterior. Para isso, o mutuário tem de assumir expressamente que esse crédito será liquidado antes da disponibilização do novo montante, e o banco deve dispor do comprovativo da liquidação com data anterior a essa disponibilização.

Esta compensação, conhecida por netting, não se confunde com o refinanciamento ou a consolidação de créditos, que estão excluídos do âmbito da recomendação.

A recomendação aplica-se a todos os contratos de crédito?

Não. Embora abranja a generalidade dos novos créditos à habitação, créditos com garantia hipotecária e créditos ao consumo, existem exclusões.

Entre os contratos que não ficam sujeitos a estes limites estão:

• ultrapassagens de crédito, ou seja, descobertos tacitamente aceites pelo banco
• créditos destinados a prevenir ou regularizar situações de incumprimento, incluindo determinados refinanciamentos, consolidações ou alterações contratuais
• contratos de montante igual ou inferior a dez vezes a remuneração mínima mensal garantida
• cartões, linhas de crédito, facilidades de descoberto e outros créditos sem plano de reembolso definido
• contratos de locação financeira de bens imóveis
• contratos celebrados ao abrigo dos regimes das Leis n.º 63/2014 e n.º 64/2014, ambas de 26 de agosto.

A exclusão destes contratos do âmbito da recomendação não dispensa as instituições de avaliar a solvabilidade dos clientes nem afasta a aplicação das restantes regras legais em vigor.

A Recomendação mantém, ainda, o princípio de que os contratos abrangidos devem prever pagamentos regulares de capital e juros. A instituição pode justificar desvios quando este requisito não se adeque às características do contrato, como pode acontecer em determinados créditos intercalares, créditos sinal, créditos à educação ou linhas de financiamento à reabilitação urbana.

O que significam as novas regras para quem vai pedir crédito?

A redução do DSTI deverá ter maior impacto nos agregados que já suportam outras prestações, têm rendimentos mais baixos ou precisam de financiar uma parte elevada do valor da casa.

Em contrapartida, as pessoas entre os 31 e os 35 anos passam a poder beneficiar de um prazo até 40 anos, o que pode reduzir a prestação mensal. Essa redução deve, contudo, ser comparada com o aumento dos juros pagos durante toda a duração do empréstimo.

Antes de avançar com um pedido, faz sentido:

• identificar todas as prestações de crédito existentes
• calcular uma margem para possíveis subidas das taxas de juro
• confirmar o capital próprio disponível
• comparar diferentes prazos e respetivo custo total
• não assumir que o banco financiará automaticamente a percentagem ou o prazo máximo.

Segundo o Inquérito aos Bancos sobre o Mercado de Crédito, publicado pelo Banco de Portugal, as instituições têm vindo a reportar ajustamentos nos critérios de concessão de crédito à habitação. As respostas foram recolhidas antes da publicação da nova recomendação, pelo que não é possível atribuir diretamente qualquer evolução às alterações agora anunciadas.

Apesar de serem frequentemente apresentadas como novas regras, estas orientações têm a forma de uma recomendação macroprudencial. As instituições devem respeitar os limites definidos ou justificar ao Banco de Portugal os casos em que se afastem deles, segundo o princípio de “cumprimento ou explicação”.

Os valores apresentados são, por isso, limites máximos recomendados. Não conferem ao cliente um direito ao financiamento nem impedem os bancos de aplicar critérios internos mais prudentes.

Perguntas frequentes

Quando entram em vigor as novas regras do crédito habitação?

Aplicam-se às avaliações de solvabilidade realizadas a partir de 1 de agosto de 2026.

É possível obter crédito com um DSTI superior a 45%?

Pode ultrapassar 45% em situações excecionais. Até 10% do montante concedido por cada instituição, em cada semestre, pode corresponder a contratos com DSTI superior a esse limite, desde que a decisão seja fundamentada. Esta margem não constitui um direito do cliente. 

Qual é o prazo máximo do crédito habitação?

O prazo máximo recomendado é de 40 anos para mutuários com 35 anos ou menos e de 35 anos para mutuários com mais de 35 anos. Quando existem vários titulares, é considerada a idade do mais velho.

Os bancos continuam a financiar 100% de uma casa que lhes pertence?

Esses imóveis deixam de beneficiar do limite especial de LTV de 100%. A partir de 1 de agosto de 2026, passam a aplicar-se os limites gerais de 90% para habitação própria e permanente e de 80% para outras finalidades, sem prejuízo de regimes específicos que possam ser aplicáveis. 

Os jovens podem continuar a obter financiamento a 100%?

Pode ser possível através do regime da garantia pública, quando todos os mutuários cumpram os requisitos de acesso e a instituição aprove o crédito. O financiamento pode atingir 100% do valor da transação, correspondente ao menor entre o preço de aquisição e o valor da avaliação. 

As novas regras alteram o meu crédito atual?

Não alteram automaticamente um contrato que já esteja em vigor. No entanto, se o crédito for transferido para outra instituição, é celebrado um novo contrato e os novos critérios podem ser aplicáveis.