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Menos licenças, mais agilidade: tudo sobre o novo Simplex Urbanístico
3 minutos de leitura
Publicado a 10
Setembro 2025
Licenciar uma casa sempre foi sinónimo de burocracia, autorizações e longos tempos de espera. Um processo que, muitas vezes, se tornava lento, complexo e pouco transparente.
Para mudar isso, foi criado o Simplex Urbanístico com uma promessa clara: menos licenças, menos complicações e mais agilidade.
O que é o Simplex Urbanístico?
Trata-se de um conjunto de 26 medidas lançado através do Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro, com objetivos claros: simplificar o licenciamento urbanístico, a comunicação prévia e isenção de controlo prévio, reduzir a burocracia, acelerar processos e facilitar o acesso à habitação.
E o que isto significa, na prática? Menos papelada, menos esperas e mais autonomia para quem quer construir, remodelar ou comprar casa. Algumas das medidas entraram em vigor logo em janeiro de 2024, mas a maioria só começou a aplicar-se a partir de 4 de março, data da entrada em vigor do Decreto-Lei.
Quem pode beneficiar com este programa?
No fundo, qualquer pessoa que tenha de lidar com licenciamentos ou processos urbanísticos pode beneficiar com estas novas regras. Mais concretamente:
- Cidadãos que queiram construir ou remodelar casa
- Empresas do setor da construção e imobiliário
- Autarquias, que passam a ter processos mais digitais e uniformizados
- Investidores e promotores imobiliários
- Quem pretende comprar ou vender casa, incluindo com crédito habitação.
O que muda com o Simplex Urbanístico?
As alterações são extensas, mas deixamos-lhe as mais relevantes:
Menos licenças, mais comunicação prévia
Se a situação estiver abrangida pela comunicação prévia, a licença é anulada e novos casos passam a estar isentos de controlo prévio. Adicionalmente, muitas obras deixam de precisar de licenciamento camarário. Por exemplo:
- Aumento do número de pisos num edifício (desde que não altere a fachada)
- Substituição de janelas com acabamento igual ao original
- Obras interiores que mexam na estrutura (desde que haja termo de responsabilidade do técnico).
Adeus ao alvará de licença de construção
Agora, para iniciar uma obra, já não é preciso esperar pela emissão do alvará. O recibo do pagamento das taxas devidas passa a ser suficiente.
Deferimento tácito: silêncio é sinal verde
As câmaras municipais passam a ter prazos bem definidos para responder a pedidos de licenciamento:
- 120 a 200 dias, consoante o tipo e a dimensão da obra.
Se esse prazo for ultrapassado, o projeto pode avançar mesmo sem resposta do município.
Compra e venda de casas mais simples (mas com riscos)
Deixa de ser obrigatória a apresentação da ficha técnica da habitação e da licença de utilização no momento da escritura, e a autorização de utilização também pode ser dispensada. Mas atenção: os especialistas recomendam que continue a pedir esses documentos ao vendedor para evitar comprar uma casa sem licença ou com obras ilegais.
Converter lojas em casas? Já não precisa de autorização do condomínio
Se tem um espaço comercial e quer transformá-lo em habitação, já o pode fazer sem ter de pedir permissão aos vizinhos do prédio. Basta dar entrada do pedido na câmara e cumprir os requisitos legais.
Reclassificação de solos facilitada
A possibilidade de reclassificar terrenos rústicos como urbanos abriu caminho para novos projetos habitacionais onde antes não era possível construir. Agora, essa reclassificação pode ser feita com mais agilidade, desde que os terrenos se destinem (pelo menos em 70%) a:
- Habitação pública ou a custos controlados
- Atividades industriais, de logística ou armazenagem.
Plataforma Eletrónica dos Procedimentos Urbanísticos
Uniformizar regras entre municípios e tornar os processos mais transparentes. É este o grande objetivo da nova Plataforma Eletrónica dos Procedimentos Urbanísticos, uma das medidas centrais do Simplex.
Até 2026, todos os municípios vão ser obrigados a usá-la. Esta plataforma digital (ainda em desenvolvimento) vai permitir:
- Fazer pedidos online
- Acompanhar o estado dos processos
- Consultar prazos e notificações
- Obter certidões de isenção de procedimentos urbanísticos
- Submeter projetos com base em modelos digitais (BIM).
Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU) vai ser revogado
O velho RGEU, cheio de regras desatualizadas, vai ser revogado a 1 de junho de 2026, medida esta tomada pelo Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 janeiro, quando colocou em vigor o Simplex Urbanístico. Até lá, já começaram a cair algumas exigências, como:
- Deixar de ser obrigatório ter bidé na casa de banho
- Poder ter duche em vez de banheira
- Uso permitido de kitchenettes ou cozinhas walk-through.
O Simplex Urbanístico traz riscos? É importante estar atento
Apesar das vantagens, o Simplex Urbanístico levanta também algumas preocupações. Ao deixar de ser obrigatória a apresentação da licença de utilização, os compradores ficam mais expostos ao risco de adquirir imóveis ilegais ou com obras não licenciadas.
Além disso, ao reduzir os controlos prévios por parte das autarquias, pode haver menos fiscalização e uma menor verificação da qualidade e segurança das construções. Em alguns casos, isso pode levar à aprovação de projetos de forma mais apressada ou com menos garantias.
Por isso, se está a pensar comprar casa, continue a pedir todos os documentos ao vendedor, mesmo os que deixaram de ser exigidos por lei. E, se tiver dúvidas, procure o apoio de um notário ou especialista antes de avançar com qualquer contrato.
Os conteúdos apresentados não dispensam a consulta das entidades públicas ou privadas especialistas em cada matéria.
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