Em que condições pode acontecer uma ação de despejo?

Se quer despejar um inquilino, ou foi notificado com uma ordem de despejo sem estar à espera, é importante saber como reagir. Saiba como funciona este procedimento.

O que é uma ação de despejo por falta de pagamento?

Uma ação de despejo é um tipo de ação judicial que se destina a fazer cessar o contrato de arrendamento, sempre que a lei imponha o recurso à via judicial. Segundo o artigo 1083.º do Código Civil, os senhorios poderão recorrer a esta via nos seguintes casos:

• Não pagamento das rendas
• Violação das regras de higiene, de sossego, de boa vizinhança ou de normas constantes do regulamento do condomínio
• Utilização do prédio contrária à lei, aos bons costumes ou à ordem pública
• Uso do prédio para fim diverso daquele a que se destina
• Não utilização do imóvel por mais de um ano
• Cessão, total ou parcial, temporária ou permanente e onerosa ou gratuita, do gozo do prédio, quando ilícita, inválida ou ineficaz perante o senhorio.

No entanto, antes de recorrer à via judicial, deve, sempre que possível, tentar a via extrajudicial, ou seja uma solução negociada por meio da qual se tenta chegar a uma solução. Para aliviar os tribunais, o Novo Regime do Arrendamento Urbano criou o procedimento especial de despejo, cuja resolução é da competência do Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS) - que desde fevereiro de 2024 substituiu o Balcão Nacional de Arrendamento (BNA).

Como se processa um despejo extrajudicialmente?

Imagine que um inquilino não paga as rendas há três meses. Neste caso, o senhorio deve fazer uma comunicação ao arrendatário com fundamento na obrigação que não foi cumprida. Esta comunicação deve ser feita através de uma das seguintes formas:

• Notificação avulsa
• Contacto pessoal através de representante legal (advogado, solicitador ou agente de execução), mandatado para o efeito
• Escrito assinado e remetido pelo senhorio por carta registada com aviso de receção.

Com esta notificação, inicia-se um prazo de um mês para o inquilino fazer o pagamento de todos os valores em falta.

Se os valores não forem ressarcidos, então cessa o contrato de arrendamento e o inquilino tem de devolver o imóvel ao senhorio. Caso tal não aconteça, então o senhorio pode recorrer ao procedimento especial de despejo.

O que é e em que situações pode acontecer o procedimento especial de despejo?

O procedimento especial de despejo é um meio processual que se destina a efetivar a cessação do arrendamento, quando o arrendatário não desocupar o imóvel na data prevista na lei ou naquela que resultar do acordo das partes. Este procedimento aplica-se às seguintes situações:

• Resolução do contrato por comunicação, com fundamento no não pagamento de renda por dois ou mais meses ou por mora superior a oito dias no pagamento da renda, por mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, no período de 12 meses
• Revogação do contrato
• Caducidade do contrato por decurso do prazo
• Cessação por oposição à renovação
• Cessação por denúncia para habitação do senhorio/filhos, para obras profundas ou, ainda, por livre denúncia
• Por denúncia do arrendatário.

Como funciona o procedimento especial de despejo

O Balcão do Arrendatário e do Senhorio é a plataforma que assegura o conjunto das ações, procedimentos ou diligências legais e necessárias para o desenvolvimento do procedimento especial de despejo. É uma alternativa aos tribunais comuns. Este mecanismo apenas pode ser utilizado se o senhorio tiver liquidado o imposto de selo e as rendas tenham sido declaradas.

O procedimento especial de despejo é constituído pelas seguintes fases:

1. Apresentação do requerimento de despejo

O senhorio apresenta o requerimento do procedimento especial de despejo no BAS, que pode ser submetido de duas formas:

• Eletronicamente, a partir da área reservada do BAS. O acesso é realizado com recurso ao certificado digital de autenticação integrado no cartão de cidadão ou à Chave Móvel Digital

• Em papel, através do preenchimento de formulário em suporte de papel. O requerimento em formato papel pode ser apresentado em secretarias habilitadas a receber o requerimento em formato de papel.

Em alternativa, o requerimento também pode ser apresentado por advogado ou solicitador através do preenchimento e do envio de formulários eletrónicos disponíveis na Área de Serviços Digitais dos Tribunais, juntamente com a versão eletrónica dos documentos necessários.

O procedimento considera-se iniciado na data do pagamento da taxa devida ou na data da junção do documento comprovativo do pedido ou da concessão de apoio judiciário, na modalidade de dispensa ou pagamento faseado da taxa de justiça e dos demais encargos com o processo.

2. Notificação do arrendatário

O BAS expede imediatamente a notificação para o inquilino, por carta registada com aviso de receção. Este tem 15 dias para desocupar o imóvel e, se for caso disso, pagar as rendas devidas. Em alternativa, pode opor-se ao procedimento especial de despejo e requerer o diferimento da desocupação do imóvel.

O que acontece depois?

Depois pode acontecer um de dois cenários:

1. O arrendatário não se opõe ao pedido de despejo, o balcão emite o título de desocupação do imóvel e o senhorio pode proceder ao despejo imediatamente. O inquilino tem 30 dias para retirar os seus bens sob pena de, ultrapassado esse prazo, serem considerados abandonados. Neste caso, só é necessário recorrer à intervenção do tribunal através da ação de despejo, caso o arrendatário se recuse a entregar o imóvel.

2. O arrendatário apresenta oposição ao pedido de despejo, alegando que este não tem fundamento. Neste caso, há lugar à intervenção do juiz, num processo judicial especial e urgente. Para que a oposição possa avançar, é necessário pagar a prestação da caução, a taxa de justiça e o depósito das rendas vencidas.

Como pode ser apresentada a oposição?

A oposição do inquilino pode ser apresentada por mandatário, através do envio eletrónico no sistema informático CITIUS, juntamente com os documentos necessários em suporte eletrónico.

É possível não ser despejado?

Além da oposição, o inquilino pode requerer o diferimento da desocupação, por razões sociais imperiosas. O diferimento é decidido em tribunal, sendo que o juiz deve ter em consideração se o arrendatário não dispõe de outra habitação, o número de pessoas que habitam com o arrendatário, a sua idade, o seu estado de saúde e, em geral, a situação económica e social das pessoas envolvidas.

O diferimento só pode ser concedido desde que se verifique algum dos seguintes fundamentos:

• Que, tratando-se de resolução por não pagamento de rendas, a falta do mesmo se deve a carência de meios do arrendatário e que está a receber subsídio de desemprego, de valor igual ou inferior à retribuição mínima mensal garantida, ou rendimento social de inserção

• Que o arrendatário tem deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60%.