Carta de rescisão de contrato de arrendamento pelo inquilino: como fazer

Esta diferença importa porque os prazos não são sempre os mesmos.

Oposição à renovação num contrato com prazo certo 

Nos contratos de arrendamento habitacional com prazo certo, o inquilino pode opor-se à renovação automática respeitando estes prazos de antecedência.

Denunciar o contrato depois de comunicação do senhorio 

Já se o objetivo for denunciar o contrato antes do fim, num contrato com prazo certo, o inquilino só o pode fazer depois de decorrido um terço da duração inicial do contrato ou da renovação em curso. Nessa situação, deve avisar o senhorio com:

Denunciar um contrato de duração indeterminada 

Nos contratos de duração indeterminada, o inquilino pode denunciar o contrato depois de seis meses de duração efetiva, sem ter de apresentar justificação.

Nestes casos, o prazo de aviso prévio é de:

Denunciar o contrato depois de comunicação do senhorio 

Há ainda uma situação especial, comum aos contratos com prazo certo e aos de duração indeterminada: se o senhorio tiver comunicado, nos termos legalmente previstos, que pretende opor-se à renovação ou pôr fim ao contrato, o inquilino pode denunciá-lo a todo o tempo, com uma antecedência mínima de apenas 30 dias em relação à data pretendida para a cessação (artigo 1098.º, n.º 4, e artigo 1100.º, n.º 2, do Código Civil). 

Quando produz efeitos a denúncia pelo inquilino? 

Em qualquer dos casos, a denúncia pelo inquilino produz efeitos no final de um mês do calendário gregoriano, contado a partir da comunicação (artigo 1098.º, n.º 5, e artigo 1100.º, n.º 3, do Código Civil). Ou seja, mesmo cumprindo o prazo de pré-aviso, a cessação coincide sempre com o último dia de um mês civil. 

Como posso fazer a carta? O que deve constar?

A carta deve ser simples, direta e sem explicações desnecessárias. O mais importante é que identifique bem o contrato, as partes e a data em que o inquilino pretende sair.

De forma geral, deve incluir:

• Nome completo e morada do inquilino
• Nome completo e morada do senhorio
• Data e local
• Identificação do imóvel arrendado
• Referência ao contrato de arrendamento, incluindo a data de celebração, se possível
• Indicação clara de que pretende denunciar o contrato ou opor-se à renovação
• Data prevista para a desocupação do imóvel
• Assinatura do inquilino.

Se houver mais do que um inquilino no contrato, é prudente que todos assinem a carta. O mesmo cuidado deve existir quando a casa é morada de família ou quando o contrato envolve mais do que uma pessoa, para evitar dúvidas sobre a validade da comunicação.

Exemplo prático

Imagine um contrato de arrendamento habitacional com prazo certo de um ano, iniciado a 1 de janeiro. Como a duração é de 12 meses, o inquilino só pode denunciar o contrato depois de decorrido um terço desse prazo, ou seja, depois de quatro meses (a partir de 1 de maio).

Se quiser sair no final de outubro, deve respeitar o aviso prévio de 120 dias, enviando a carta o mais tardar até final de junho. Importa também ter presente que a denúncia produz efeitos no último dia de um mês civil, pelo que a cessação ocorrerá sempre no fim de um mês. O ideal é enviar a comunicação com alguma margem, para garantir prova do envio e da receção e evitar discussões sobre a contagem dos prazos.

Se, em vez de sair antes do fim, apenas não quiser renovar o contrato no final do prazo, aplica-se a oposição à renovação. Num contrato de um ano, o inquilino deve comunicar essa intenção com pelo menos 90 dias de antecedência relativamente ao termo do contrato.

Minuta de carta de rescisão de contrato de arrendamento pelo inquilino

As minutas seguintes devem ser adaptadas ao contrato concreto. Antes de enviar, confirme sempre o tipo de contrato, a duração, a data de início, a data de renovação e a morada correta do senhorio.

Modelo para denúncia do contrato 

[Nome completo do inquilino]

[Morada completa do inquilino]

                                                                                        [Nome completo do senhorio]

                                                                                      [Morada completa do senhorio]

                                                                                                            [Localidade], [data]

Assunto: Denúncia do contrato de arrendamento

Exmo./Exma. Senhor(a),

Venho, na qualidade de arrendatário(a), comunicar a V. Exa. a minha intenção de denunciar o contrato de arrendamento habitacional celebrado em [data de celebração do contrato], relativo ao imóvel sito em [morada completa do imóvel arrendado].

A presente comunicação é feita com respeito pela antecedência legalmente aplicável, conforme artigo 1098.º do Código Civil, nos termos do regime em vigor para a denúncia do contrato pelo arrendatário.

Assim, informo que pretendo desocupar o imóvel e proceder à entrega das respetivas chaves até ao dia [data prevista de saída].

Mais solicito que seja combinada data para a verificação do estado do imóvel, leitura dos contadores, entrega das chaves e acerto de eventuais valores que se encontrem pendentes, incluindo a caução, se aplicável.

Com os melhores cumprimentos,

[Assinatura]

[Nome completo do inquilino]

[NIF, opcional]

[Contacto telefónico e/ou email, opcional]

Modelo para oposição à renovação

[Nome completo do inquilino]

[Morada completa do inquilino]

                                                                                        [Nome completo do senhorio]

                                                                                      [Morada completa do senhorio]

                                                                                                            [Localidade], [data]

Assunto: Oposição à renovação do contrato de arrendamento

Exmo./Exma. Senhor(a),

Venho, na qualidade de arrendatário(a), comunicar a V. Exa. que não pretendo renovar o contrato de arrendamento habitacional celebrado em [data de celebração do contrato], relativo ao imóvel sito em [morada completa do imóvel arrendado].

A presente comunicação é feita com a antecedência legalmente aplicável para a oposição à renovação pelo arrendatário.

Assim, o contrato deverá cessar no termo do período contratual em curso, ou seja, em [data de fim do contrato ou da renovação], data até à qual procederei à desocupação do imóvel e à entrega das chaves.

Solicito, ainda, que seja combinada data para a verificação do estado do imóvel, leitura dos contadores, entrega das chaves e acerto de eventuais valores pendentes, incluindo a caução, se aplicável.

Com os melhores cumprimentos,

[Assinatura]

[Nome completo do inquilino]

[NIF, opcional]

[Contacto telefónico e/ou email, opcional]

Como enviar a carta de rescisão?

A forma mais segura de enviar a carta de rescisão de contrato de arrendamento pelo inquilino é por carta registada com aviso de receção.

A comunicação deve ser enviada para a morada do senhorio indicada no contrato ou para outra morada que tenha sido comunicada posteriormente para esse efeito. Também pode ser entregue em mão, mas, nesse caso, o inquilino deve ficar com uma cópia assinada pelo senhorio, com indicação da data de receção.

É importante guardar:

• Cópia da carta enviada
• Comprovativo do registo
• Aviso de receção
• Envelope devolvido, se a carta não for levantada
• Qualquer troca de mensagens posterior com o senhorio.

Estes documentos podem ser relevantes se, mais tarde, houver dúvidas sobre a data da comunicação, o cumprimento do prazo de aviso ou a cessação do contrato.

O que fazer antes de sair da casa?

Depois de enviada a carta, há alguns passos que ajudam a fechar o arrendamento de forma mais tranquila.

Antes da saída, o inquilino deve confirmar se todas as rendas e despesas a seu cargo estão pagas, retirar os seus bens, limpar o imóvel e deixá-lo no estado acordado, tendo em conta o desgaste normal decorrente do uso.

Também é aconselhável combinar uma visita final com o senhorio para verificar o estado da casa, fazer a leitura dos contadores e entregar as chaves. Se possível, esse momento deve ficar registado por escrito, sobretudo quando exista caução.

A caução não deve ser confundida com a última renda, salvo se as partes acordarem expressamente essa compensação. Em regra, serve para cobrir eventuais valores em dívida ou danos que sejam imputáveis ao inquilino, de acordo com o contrato e com a lei.

Antes de sair, pode ainda ser necessário:

• Cancelar ou transferir contratos de água, luz, gás, telecomunicações e outros serviços
• Alterar a morada fiscal, se aplicável
• Atualizar a morada junto do banco, seguradoras, entidade patronal e outros serviços
• Guardar fotografias do estado do imóvel no momento da entrega.

Os conteúdos apresentados não dispensam a consulta das entidades públicas ou privadas especialistas em cada matéria.