Saiba como fazer um contrato de arrendamento, o que incluir e como o registar

5. Comunicar/registar contrato de arrendamento nas Finanças

Depois de assinado, há um passo essencial: registar o contrato de arrendamento nas Finanças.

Esta obrigação é do senhorio, que deve comunicar o contrato no Portal das Finanças, através da Declaração Modelo 2 do Imposto do Selo, até ao fim do mês seguinte ao início do contrato. Ou seja, imagine que o arrendamento iniciou em março, deve ser comunicado até ao final de abril.

O processo inclui:

• Identificar o imóvel
• Indicar senhorio(s) e inquilino(s)
• Inserir o valor da renda e a duração
• Submeter a declaração.

Após a submissão da declaração, é emitida a nota de cobrança do Imposto do Selo, que corresponde a 10% do valor da renda.

Se existirem vários senhorios, cada um deles deve pagar o imposto que corresponde à sua quota-parte, considerando o valor da renda.

E se o senhorio não comunicar? O inquilino pode fazê-lo através da CLS

Se o senhorio não comunicar o contrato no prazo legal, o inquilino pode fazê-lo através da Comunicação do Locatário ou Sublocatário, um mecanismo disponível no Portal das Finanças que permite registar o contrato junto da Autoridade Tributária.

Esta funcionalidade, conhecida como CLS e aprovada pela Portaria n.º 106/2025/1, de 13 de março, garante que o contrato fica devidamente registado, permitindo que as rendas contem para efeitos fiscais, como a dedução em IRS, e para apoios que exijam contrato formal.

Para utilizar esta funcionalidade, é necessário carregar o contrato assinado e indicar os dados do imóvel, das partes e da renda, bem como comprovativos de pagamento da renda, se possível. O pagamento do Imposto do Selo continua a ser responsabilidade do senhorio.

6. Emissão de recibos de renda

Trata-se de outra obrigação do senhorio. Depois de o contrato estar registado, deve emitir o recibo de renda eletrónico no Portal das Finanças.

A emissão é obrigatória para quem declara rendimentos na categoria F do IRS, salvo exceções previstas na lei.

Tenha em atenção que a falta de comunicação pode originar coimas e impedir a emissão de recibos eletrónicos, de acordo com o artigo 110.º-A do Regime Geral das Infrações Tributárias. Além disso, o incumprimento fiscal pode gerar inconsistências na declaração de IRS. 

7. Guardar prova e gerir alterações

Se houver alterações, como aumento de renda ou mudança de prazo, devem ser formalizadas por escrito através de adenda ao contrato e comunicadas às Finanças.

Guardar toda a documentação é uma prática simples que evita problemas futuros.

O senhorio pode entrar na casa quando quiser?

Resposta curtíssima e direta: não. Embora o senhorio mantenha a propriedade do imóvel, o inquilino tem direito ao seu uso exclusivo durante o contrato.

O senhorio pode visitar o imóvel para verificar o estado de conservação ou realizar obras necessárias, mas essas visitas devem ser moderadas e previamente acordadas, preferencialmente por escrito.

Entrar sem aviso pode configurar violação do direito à reserva da vida privada, bem como assédio no arrendamento, proibido e punível por lei, nomeadamente pela Lei n.º 12/2019, de 12 de fevereiro.

Se o contrato não estiver registado, posso deduzir rendas no IRS?

Regra geral, não. Para que o inquilino possa beneficiar da dedução das rendas no IRS, o contrato deve estar comunicado às Finanças e os recibos eletrónicos devem ser emitidos.

Sem esse registo, as rendas podem não aparecer automaticamente no sistema da Autoridade Tributária.

O que fazer se houver dados errados no contrato?

Erros acontecem. Se forem detetados antes da comunicação às Finanças, o ideal é corrigir o contrato e voltar a assiná-lo.

Se o erro for detetado depois de comunicado, pode ser necessário submeter uma correção no Portal das Finanças e formalizar uma adenda ao contrato.

Se for o caso, quanto mais cedo corrigir, melhor.

Quando é que posso denunciar o contrato de arrendamento?

Nem todos pensam nisso no dia da assinatura, mas é uma das partes mais importantes do contrato: como se sai, quando se sai e com que prazos.

Se for o inquilino, pode impedir a renovação automática, desde que respeite os prazos de aviso prévio previstos na lei (artigo 1098.º do Código Civil). De forma geral, os prazos mais comuns são:

• 120 dias em contratos de 6 anos ou mais
• 90 dias em contratos entre 1 e 6 anos
• 60 dias em contratos com duração entre 6 meses e inferior a 1 ano
• Um terço do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação, tratando-se de prazo inferior a 6 meses.

E se a ideia for denunciar antes do fim do prazo (ou seja, sair “a meio”), a regra geral é que tenha decorrido pelo menos um terço da duração do contrato.

Do lado do senhorio, a margem é mais apertada, sobretudo em arrendamento habitacional. Em regra, a denúncia fora das renovações está associada a situações específicas, como necessidade de habitação própria (ou para descendentes em 1.º grau) ou obras profundas/demolição, com os requisitos e comunicações legais aplicáveis. A lei prevê, ainda, a possibilidade de denúncia mediante comunicação com antecedência mínima de cinco anos sobre a data em que pretende a cessação, nos termos do artigo 1101.º do Código Civil.

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