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Aumento das rendas 2026: quanto vai ser e como se preparar
6 minutos de leitura
Atualizado a 13 maio 2026
O aumento das rendas previsto para 2026 volta a colocar o tema da habitação no centro do debate nacional.
Mesmo depois de um ano marcado por uma inflação mais estável, o novo coeficiente de atualização representa um acréscimo moderado, mas com impacto real no orçamento das famílias e na gestão dos senhorios. De acordo com o Aviso n.º 23174/2025/2, de 19 de setembro, o Instituto Nacional de Estatística (INE) fixou o coeficiente de atualização das rendas em 2,24%.
Neste artigo, explicamos o que está por detrás desta subida, como calcular o novo valor da renda e de que forma arrendatários e senhorios podem preparar-se para as mudanças que 2026 trará ao mercado imobiliário.
Fatores que influenciam o aumento das rendas
O coeficiente de atualização das rendas para 2026 foi fixado em 1,0224, o que corresponde a um aumento de 2,24%.
O valor é determinado anualmente pelo INE, com base na variação média do Índice de Preços no Consumidor (IPC) dos últimos 12 meses, excluindo habitação.
Embora o aumento pareça moderado, existem fatores estruturais que continuam a pressionar o mercado:
- Inflação e custos de manutenção: apesar da desaceleração, a inflação continua a existir e a aumentar o preço de materiais, serviços e seguros associados aos imóveis
- Procura superior à oferta: a escassez de casas para arrendar, especialmente em Lisboa e Porto, sustenta a subida dos preços
- Mudanças regulatórias: as novas medidas de habitação, embora bem-intencionadas, estão a ter efeitos lentos na criação de oferta. Alguns especialistas alertam até para um possível aumento dos preços, devido à menor atratividade para novos senhorios
- Mercado de compra em alta: a subida dos preços de compra continua a afastar potenciais compradores, aumentando a pressão sobre o arrendamento.
Como calcular o novo valor da renda em 2026?
O cálculo da nova renda é simples e aplica-se a todos os contratos de arrendamento, desde que o contrato não estipule outro critério de atualização.
Considere o exemplo prático seguinte:
- Fórmula: nova renda = renda atual × 1,0224
- Se atualmente paga 800 euros de renda mensal: 800 × 1,0224 = 817,92 euros
- Ou seja, o aumento representa cerca de 18 euros por mês.
Recorde-se que este coeficiente é o valor máximo permitido. O senhorio pode decidir aplicar um aumento inferior ou, simplesmente, não atualizar a renda.
Como comunicar o aumento da renda ao inquilino?
A atualização da renda deve ser comunicada por escrito pelo senhorio, em carta registada com aviso de receção, com uma antecedência mínima de 30 dias antes da data em que entra em vigor.
Caso o senhorio não tenha atualizado a renda nos últimos três anos, pode aplicar coeficientes acumulados, desde que dentro do limite legal, o que poderá resultar num aumento total superior (em torno de 11%).
A carta de atualização deve indicar de forma clara:
- O novo valor da renda,
- A data a partir da qual entra em vigor, e
- O coeficiente de atualização utilizado.
Esta comunicação deve respeitar as regras previstas no artigo 1077.º do Código Civil e ser acompanhada de comprovativo do coeficiente publicado pelo INE.
Considerações regionais e pontos de atenção
O coeficiente aplica-se a nível nacional, mas o impacto varia consoante a localização e o valor médio das rendas em cada região:
- Lisboa continua a ser a cidade mais cara, com rendas médias superiores a 1.500 euros por mês para apartamentos T2
- Porto mantém valores em torno de 1.200 euros, também acima da média nacional
- Cidades médias (Coimbra, Braga, Setúbal, Aveiro) registam rendas entre 850 euros e 1.000 euros
- Regiões interiores e zonas rurais mantêm-se mais acessíveis, com valores entre 600 euros e 750 euros
- Estes valores são estimativas de mercado, com base em dados de portais imobiliários e não representam limites legais.
Contratos antigos, anteriores a 1990, podem estar sujeitos a regimes especiais de atualização, previstos nos artigos 30.º a 56.º da Lei n.º 6/2006, e devem ser analisados caso a caso.
Perspetivas para os arrendatários
Quem vive em casa arrendada deve contar com um ligeiro aumento da despesa mensal em 2026. O coeficiente de atualização de 2,24% pode traduzir-se em mais 15 a 30 euros por mês, dependendo do valor da renda e da região.
Num contexto em que as despesas com habitação já representam mais de 35% do rendimento de muitas famílias, este acréscimo pode pesar no orçamento e exigir alguma reavaliação da gestão financeira.
Apesar de o aumento ser moderado, é importante lembrar que a atualização não é obrigatória. O senhorio pode optar por manter o valor atual da renda, desde que respeite as condições do contrato.
Principais implicações
- Maior esforço orçamental, sobretudo em áreas urbanas
- Procura crescente por arrendamentos de longa duração e habitação partilhada
- Deslocação para zonas periféricas, com melhor relação preço/localização.
Perspetivas para os senhorios
Para os proprietários, o aumento das rendas em 2026 traz alguma estabilidade e permite ajustar valores à inflação, ajudando a equilibrar a rentabilidade dos imóveis sem comprometer a permanência dos inquilinos.
Ainda assim, é essencial que os senhorios mantenham uma postura equilibrada e privilegiem contratos estáveis, manutenção preventiva e uma comunicação transparente.
Pontos-chave:
- O coeficiente de 2,24% ajuda a compensar custos de manutenção, condomínio e eventuais atualizações do imóvel
- A redução da taxa de IRS para 10% sobre rendimentos de arrendamento até 2.300 euros mensais, aplica-se a contratos com duração mínima de três anos e vigora até 2029
- O reforço das deduções fiscais para os inquilinos pode contribuir para maior estabilidade contratual e menor rotatividade, incentivando arrendamentos de longa duração.
Como os arrendatários e os senhorios se devem preparar?
A aplicação do novo coeficiente implica alguns cuidados práticos. Tanto arrendatários como senhorios podem antecipar eventuais impactos financeiros e garantir uma atualização sem conflitos.
Arrendatários
- Verifique o cálculo: confirme se o senhorio aplicou corretamente o coeficiente de 1,0224 e respeitou o prazo mínimo de 30 dias para a comunicação da atualização
- Reveja o orçamento familiar: atualize o seu plano mensal e simule o impacto anual do novo valor da renda
- Negocie estabilidade: se possível, procure contratos de longa duração, com aumentos previsíveis e ajustados à realidade do mercado
- Tire partido das deduções fiscais: confirme se pode beneficiar de deduções no IRS relacionadas com despesas de habitação
- Informe-se sobre apoios públicos: acompanhe os programas e medidas de apoio ao arrendamento disponíveis no seu município ou a nível nacional.
Senhorios
- Comunique formalmente a atualização: envie uma carta ou notificação escrita com o novo valor, a data de início e o coeficiente aplicado
- Registe e documente: mantenha recibos eletrónicos e contratos atualizados no Portal das Finanças
- Acompanhe as alterações fiscais: aproveite a redução da taxa de IRS e analise diferentes cenários de rentabilidade
- Evite rotatividade: privilegie relações estáveis com inquilinos fiáveis, apostando em transparência e manutenção regular do imóvel
- Planeie o futuro: avalie oportunidades de reabilitação ou modernização e aproveite incentivos fiscais e programas municipais de habitação.
Apoios aos arrendatários: deduções, benefícios e programas ativos
Existem apoios que salvaguardam os arrendatários e o Governo português reforçou, para 2026, um conjunto de medidas destinadas a aliviar o peso das rendas nas famílias.
Algumas destas medidas dependem de legislação em vigor e devem ser confirmadas anualmente junto de fontes oficiais.
Deduções no IRS
- É possível deduzir 15% do total pago em rendas anuais, até 900 euros, aplicável às rendas pagas em 2026 (a declarar no IRS de 2027). Note-se que na declaração de IRS entregue em 2026, referente às rendas pagas em 2025, o limite era de 700 euros
- O aumento do limite para 900 euros em 2026 e para 1.000 euros em 2027 foi aprovado em Conselho de Ministros a 27 de março de 2026, no âmbito do Pacote Fiscal para a Habitação, e aguarda publicação em Diário da República para produzir plenos efeitos legais
- A dedução é válida apenas para habitação permanente, com contrato registado e recibos eletrónicos emitidos no Portal das Finanças.
Ou seja:
Um inquilino que pague 750 euros por mês (9.000 euros por ano) pode deduzir 15%, ou seja, 1.350 euros. No entanto, como o limite é de 900 euros, esse será o valor máximo dedutível.
Programa de Apoio Extraordinário à Renda (PAER)
Este programa apoia famílias com rendimentos anuais até ao 6º escalão de IRS e que apresentem uma taxa de esforço igual ou superior a 35% do rendimento com o pagamento da renda.
O apoio pode chegar até 200 euros por mês, correspondendo à diferença entre a taxa de esforço efetivamente suportada e a taxa de esforço máxima de referência de 35%. O apoio é atribuído automaticamente pelo Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU), mediante cruzamento de dados com a Autoridade Tributária e a Segurança Social, sendo o pagamento efetuado mensalmente pela Segurança Social, por transferência bancária, para a conta do arrendatário.
O contrato de arrendamento deve estar registado na AT e ter sido celebrado até 15 de março de 2023 (com exceções previstas para inquilinos que permaneceram no mesmo imóvel em contrato posterior por iniciativa do senhorio).
Em fevereiro de 2026, o Governo anunciou a intenção de revogar o atual PAER, admitindo falhas no seu desenho e implementação, e de o substituir por um novo programa, assegurando a integração dos atuais beneficiários. Enquanto o decreto-lei de revogação não for publicado em Diário da República, o PAER mantém-se em vigor.
Num mercado ainda em desequilíbrio, a estabilidade e a informação serão os melhores aliados, quer para quem arrenda, quer para quem disponibiliza a habitação. É essencial que os arrendatários compreendam os direitos, otimizem o orçamento e recorram aos apoios disponíveis.
Para os senhorios, o foco deve estar na gestão transparente, cumprimento das regras legais e rentabilização sustentável dos imóveis.
Os conteúdos apresentados não dispensam a consulta das entidades públicas ou privadas especialistas em cada matéria.
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