Imóveis do banco: o que significa comprar uma casa ao banco

O que precisa de saber quando compra um imóvel da banca

É diferente comprar ao banco?

A maior diferença está no nível de confiança: ao comprar ao banco, sabe quem é o vendedor e há menos riscos de surpresas no processo.

Além disso, se precisar de crédito habitação, pode tratar de tudo com a mesma entidade, tornando o processo mais simples e centralizado.

Que valores pode encontrar?

Existe o mito de que “comprar um imóvel da banca é mais barato” mas como em qualquer negócio imobiliário, tudo depende do contexto do mercado e do imóvel em venda. Posto isto, não é seguro dizer que os imóveis da banca são sempre mais baratos, mas pode encontrar condições mais vantajosas se o banco quiser vender rapidamente.

Quais são as condições de financiamento?

Desde 2018, os bancos estão limitados a financiar até 90% do valor da compra ou da avaliação do imóvel (o mais baixo dos dois), no caso de habitação própria e permanente. Esta regra mantém-se na nova Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026 do Banco de Portugal, aplicável aos contratos cuja avaliação de solvabilidade seja realizada a partir de 1 de agosto de 2026.

Até 31 de julho de 2026, os imóveis vendidos pelos próprios bancos podiam beneficiar de um financiamento até 100%. Esta exceção foi eliminada pelo Banco de Portugal: desde 1 de agosto de 2026, a compra de um imóvel da banca segue os limites gerais (até 90% para habitação própria e permanente e até 80% para outras finalidades).

Continua a existir uma exceção a esta regra:

• Imóveis vendidos pelos próprios bancos podem beneficiar de um financiamento até 100%, sujeito à aprovação do banco e uma análise do perfil do comprador
• Se o valor de aquisição for inferior ao da avaliação do imóvel, pode conseguir que o banco em questão empreste 100% para comprar a casa
• Jovens até 35 anos podem também obter financiamento a 100% com apoio do Estado, através de uma garantia pública que cobre parte do valor em falta (até 15%), disponível para contratos celebrados até 31 de dezembro de 2026, e, em alguns casos, com isenção de IMT e Imposto do Selo.

Existe diferença nas taxas de juro?

Comprar um imóvel do banco não garante automaticamente taxas de juro mais baixas no crédito habitação.

No entanto, podem existir condições específicas ou campanhas promocionais como: 

• Spreads reduzidos
• Isenção de comissões
• Ofertas associadas (seguros ou serviços).

Em 2026, a taxa de juro média dos novos créditos habitação tem-se mantido próxima dos 3% (2,96% em julho de 2026, segundo o Banco de Portugal). O spread médio varia entre 0,65% e 1,2%, e os prazos seguem as regras do Banco de Portugal:

• Máximo de 40 anos para quem tem 35 anos ou menos; quem já tem mais de 35 anos (basta um dia) fica limitado a 35 anos, e, havendo mais do que um titular, conta a idade do mais velho 
• Limite de idade de 75 anos no fim do contrato.

Que comissões tem de pagar?

Ao comprar uma casa com recurso a crédito habitação, é fundamental considerar todos os custos associados ao processo, para além do valor do imóvel.

Se estiver a adquirir um imóvel do banco, por norma não terá de pagar a comissão de avaliação, já que esta costuma estar previamente realizada pela instituição financeira.

Ainda assim, mantém-se o pagamento de outras comissões e despesas obrigatórias, como:

• Comissão de estudo do processo
• Comissão de formalização do crédito
• Despesas com escritura e registos
• Custos notariais e impostos associados.

Dicas para uma decisão informada

• Compare a TAEG (Taxa Anual de Encargos Efetiva Global), que reflete o custo total do crédito, incluindo juros, comissões, seguros e outros encargos. É o melhor indicador para comparar propostas de financiamento
• Pesquise os preços de mercado na zona onde pretende comprar, para perceber se o imóvel está alinhado com os valores praticados
• Visite o imóvel presencialmente e avalie o seu estado geral. Tenha em conta que, por se tratar de um imóvel com histórico de penhora ou uso anterior, podem existir necessidades de reparações ou obras
• Peça várias simulações de crédito, com diferentes prazos e montantes, para perceber o impacto nas prestações mensais e no custo total
• Inclua os impostos no cálculo final, como o IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas) e o Imposto do Selo, além dos encargos com escritura e registo.

Comprar um imóvel do banco pode ser uma escolha vantajosa, especialmente se beneficiar de condições especiais ou, no caso dos jovens até 35 anos, da garantia pública que permite financiamento a 100%. No entanto, como em qualquer investimento, é importante comparar preços, avaliar o estado do imóvel e fazer simulações de crédito. Fazer estas contas com antecedência permite garantir que está a fazer um bom negócio, com segurança e previsibilidade financeira ao longo dos anos.

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