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O que é a licença de utilização? E ainda é obrigatória?
4 minutos de leitura
Publicado a 3
Julho 2025
Pode parecer só mais um papel, mas sem ele a casa não “existe” oficialmente. E embora o nome tenha mudado, continua a ser essencial saber como funciona.
Comprou (ou construiu) finalmente aquela casa com a qual tanto sonhou. Está tudo pronto, chaves na mão e móveis a caminho. Mas, de repente, tropeça numa exigência que não lhe tinha passado pela cabeça: a licença de utilização. Precisa dela? Ainda é obrigatória? Como se pede? Explicamos tudo o que precisa de saber.
O que é a licença de utilização?
A licença de utilização, também conhecida por alvará de utilização, é - ou era - o documento que certifica que um imóvel pode ser utilizado para determinado fim: habitação, comércio, serviços ou indústria. Era emitida pelas câmaras municipais depois de uma vistoria que confirmava se o edifício cumpria o projeto aprovado, as normas legais e a segurança exigida.
Durante décadas, foi obrigatória para praticamente tudo: comprar, vender, arrendar, pedir crédito habitação ou até abrir um negócio. Funcionava como uma espécie de “carimbo de aprovação” que garantia que o imóvel estava legal.
A licença de utilização ainda é obrigatória?
Aqui está a grande mudança. Com a entrada em vigor do Simplex Urbanístico (Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro), a famosa licença de utilização foi formalmente extinta no caso de a obra estar sujeita a um controlo prévio. O que significa que, nestas situações, já não é tecnicamente obrigatória a apresentação deste documento para vender ou comprar um imóvel, desde que tenham sido cumpridas todas as formalidades urbanísticas e entregue a documentação exigida.
O que substitui a licença de utilização?
Hoje em dia, o direito de utilizar legalmente um imóvel já não está titulado por uma licença formal emitida pela câmara. Em vez disso, o proprietário deve entregar à autarquia:
- Termo de responsabilidade assinado pelo diretor de obra ou pelo técnico de fiscalização, declarando que a obra está concluída e cumpre o projeto
- Telas finais (se existirem alterações relevantes)
- E, em alguns casos, apenas o comprovativo de entrega da comunicação prévia ou o recibo do pagamento das taxas municipais.
Não há indeferimentos, mas continua a haver controlo: as câmaras podem fiscalizar o imóvel durante e após a obra.
Ainda é possível pedir uma licença de utilização?
Sim e em alguns contextos continua a fazer sentido. Apesar da extinção do procedimento tradicional, ainda pode ser necessário obter comprovativos de regularidade urbanística (por exemplo, para apresentar a um banco ou num processo judicial). Nestes casos, pode solicitar à câmara municipal documentos equivalentes ou uma cópia da antiga licença, se esta já tiver sido emitida.
Como pedir a licença de utilização (ou a nova comunicação)?
Se a obra está concluída e cumpriu todos os requisitos legais, a utilização do imóvel passa a depender da entrega de documentação na câmara municipal. Consoante o tipo de obra, existem dois caminhos:
Após obras com controlo prévio
Deve entregar:
- Termo de responsabilidade subscrito pelo diretor de obra ou fiscalização
- Telas finais (caso tenha havido alterações ao projeto).
Neste caso, a utilização do imóvel é imediata após a entrega da documentação.
Utilização sem obra prévia ou após obras isentas de controlo
Neste caso, o processo passa por uma comunicação prévia com prazo (20 dias), acompanhada de um:
- Termo de responsabilidade que comprove a conformidade com as normas legais
- Indicação de que o imóvel é adequado ao uso pretendido.
Nota importante: o imóvel só pode ser utilizado ao fim de 20 dias após a entrega da comunicação prévia, exceto se a câmara indicar que a documentação está incompleta ou se detetar indícios de que o imóvel não é adequado ao fim previsto.
Quanto custa?
O valor a pagar varia consoante o município e o tipo de procedimento. As taxas municipais para estes processos podem ir dos 400 aos 1.600 euros. No caso de querer apenas uma cópia de uma licença já emitida, o custo pode situar-se entre seis e 60 euros, dependendo do município onde se situa o imóvel.
Existe coima por falta de licença?
Sim. Mesmo que o regime tenha mudado, continua a ser necessário provar que o imóvel respeita a lei. Utilizar um imóvel sem cumprir os procedimentos legais, seja através de obra não licenciada ou uso indevido, pode resultar em coimas ou medidas compulsivas por parte das autarquias (como a suspensão da utilização ou até demolições).
Quem está isento de pedir a licença de utilização?
Nem todos os imóveis precisam de licença ou de comunicação:
- Imóveis construídos antes de 7 de agosto de 1951 (antes da entrada em vigor do RGEU – Regulamento Geral das Edificações Urbanas)
- Imóveis destinados a usos não habitacionais nem comerciais como publicidade ou armazéns não permanentes
- Algumas situações de uso interno ou agrícola, desde que não impliquem permanência ou ocupação humana regular.
Licença de utilização e crédito habitação
Apesar das novas regras, algumas instituições bancárias continuam a exigir documentação equivalente à antiga licença de utilização para aprovar o crédito habitação. Tal acontece por questões de segurança jurídica e valorização do imóvel. Antes de avançar com o processo, confirme com o seu banco o que é necessário apresentar.
Licença de utilização e licença de habitação
Apesar de muitas vezes confundidas, a licença de utilização e a licença de habitação têm finalidades diferentes, ainda que ambas sejam emitidas pela Câmara Municipal. A primeira indica para que fim o imóvel pode ser usado (habitação, comércio, indústria…), enquanto a segunda confirma que o imóvel tem condições para ser habitado com segurança e salubridade.
Os conteúdos apresentados não dispensam a consulta das entidades públicas ou privadas especialistas em cada matéria.
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