Quais são os documentos necessários para fazer um crédito habitação?

Comprar casa é uma das decisões mais importantes da vida e, para muitos, significa pedir um crédito habitação. O processo pode parecer longo, cheio de termos desconhecidos e documentos para reunir, mas, com a informação certa, tudo se torna mais claro. Neste artigo, vamos mostrar-lhe que é possível tratar de tudo, sem dores de cabeça.

Primeiro que tudo: o que é que o banco quer saber?

Pedir crédito não é só apresentar um valor e esperar resposta. O banco precisa de avaliar a sua situação, não apenas financeira, mas também profissional e familiar. Tal ajuda a perceber se o empréstimo que vai pedir está ajustado à sua realidade.

Existem três momentos principais em que vai precisar de entregar documentação:

1. Para a pré-aprovação do crédito
2. Para formalizar o pedido
3. Para a escritura do imóvel.

Então vamos por partes.

Documentos para a pré-aprovação do crédito

É nesta fase que o banco vai analisar o seu perfil: rendimentos, estabilidade profissional, eventuais dívidas e o peso que a prestação do crédito teria no seu orçamento. A isto chama-se avaliar a taxa de esforço, o peso das prestações de todos os créditos no rendimento líquido mensal. O Banco de Portugal recomenda que esta taxa (rácio DSTI) não ultrapasse, em regra, 45% do rendimento mensal líquido, limite em vigor em 2026. Ainda assim, do ponto de vista de um orçamento equilibrado, é prudente que não exceda os 35%, deixando margem para imprevistos. 

(Nota: O limite regulatório do rácio DSTI foi reduzido de 50% para 45%, com efeitos a partir de 1 de agosto de 2026.). Para essa análise inicial, prepare:

• Declaração de IRS mais a nota de liquidação (disponíveis no Portal das Finanças)
• Recibos de vencimento dos últimos três meses (disponibilizados pela entidade empregadora)
• Extratos bancários dos últimos três a seis meses (disponíveis através do homebanking ou junto da respetiva instituição bancária)
• Declaração da entidade patronal com informação sobre o vínculo (tipo de contrato, antiguidade e função), que deve ser solicitada à entidade empregadora
• Mapa de Responsabilidades de Crédito do Banco de Portugal (pode ser obtido gratuitamente no site do Banco de Portugal com autenticação através do Portal das Finanças)
• Declaração de rendimentos adicionais ou apoios sociais, se aplicável (ex.: pensões de alimentos, subsídios, rendas, etc.), se aplicável, que devem ser obtidos junto da entidade responsável pelo respetivo pagamento ou através dos comprovativos correspondentes
• Se for trabalhador independente:
  • Declaração de início de atividade (se recente), disponível no Portal das Finanças
  • Declaração de IRS e nota de liquidação, disponíveis no Portal das Finanças
  • Declaração de rendimentos adicionais ou apoios sociais, se aplicável, junto da entidade responsável
  • Declarações trimestrais entregues à Segurança Social, dos últimos dois trimestres, se aplicável, disponíveis na Segurança Social Direta
  • Declaração de situação contributiva regularizada perante a Segurança Social, disponível através da Segurança Social Direta
  • Certidão de situação tributária regularizada perante a Autoridade Tributária e Aduaneira, que pode ser obtida no Portal das Finanças
• Para reformados: declaração anual da pensão emitida pela Segurança Social ou Caixa Geral de Aposentações e comprovativos de rendimentos adicionais ou apoios sociais, se aplicável.

Se houver mais do que um titular ou fiadores, todos devem apresentar os mesmos documentos.

Documentos para formalizar o pedido de crédito habitação

Depois da análise inicial e da eventual pré-aprovação, o banco avança para o processo formal. Nesta fase, além dos dados financeiros, é necessário garantir que o imóvel está regularizado e sem surpresas legais.

Vai precisar de apresentar:

Documentação pessoal:

• Cartão de Cidadão (ou, no caso de cidadãos estrangeiros, passaporte ou título/autorização de residência, acompanhado do número de identificação fiscal — NIF). Os títulos e autorizações de residência são tratados junto da AIMA, de acordo com a situação do cidadão 
• Comprovativo de morada (última fatura de água, luz, telecomunicações ou carta de condução com morada visível) ou outro documento aceite pelo banco.

Documentos do imóvel:

Os seguintes documentos ajudam o banco a verificar a situação jurídica, fiscal e documental do imóvel:

• Certidão permanente do Registo Predial, que pode ser pedida online através do Predial Online ou numa Conservatória do Registo Predial
• Caderneta predial urbana (pode ser consultada e obtida no Portal das Finanças)
• Licença de habitação ou utilização (emitida pela Câmara Municipal)
• Plantas da habitação e ficha técnica do imóvel (nem sempre obrigatórias, mas muitas vezes pedidas) podem ser obtidas junto da Câmara Municipal ou disponibilizadas pelo proprietário, consoante o caso
• Certificado energético (obrigatório por lei para qualquer venda de imóvel e deve ser fornecido pelo vendedor)
• Declaração de não dívida ao condomínio (deve ser solicitada ao administrador do condomínio).

Documentos para a escritura de compra e venda

Se tudo estiver em conformidade e decidir avançar com a proposta final do banco, está quase a assinar. Para a escritura, ainda vai precisar de juntar mais alguns elementos:

• Propostas dos seguros obrigatórios exigidos pelo banco:
  • Seguro de vida
  • Seguro multirriscos-habitação 
  • Estes documentos são disponibilizados pelo banco ou pela seguradora onde contratar os seguros. Por lei, o seguro de incêndio é obrigatório para edifícios em propriedade horizontal. No âmbito do crédito habitação, o banco pode exigir a contratação de outros seguros associados ao empréstimo, como o seguro de vida e o seguro multirriscos-habitação.
• Comprovativos de liquidação do IMT e do Imposto do Selo ou, quando aplicável, comprovativos da respetiva isenção, que devem ser apresentados no momento da escritura
• Identificação completa dos vendedores (Cartão de Cidadão ou documento equivalente), a disponibilizar pelos próprios vendedores
• Código de acesso à certidão permanente do registo predial do imóvel , que pode ser obtido através do Predial Online ou numa Conservatória do Registo Predial
• Direito legal de preferência, quando aplicável. O anúncio pode ser submetido através do serviço Casa Pronta. Depois da publicação, as entidades públicas dispõem de 10 dias úteis para comunicar se pretendem exercer o direito de preferência.

Após a escritura, o imóvel deve ser registado em seu nome na Conservatória do Registo Predial, geralmente com o apoio do notário ou do próprio banco.

Outros elementos que podem ser exigidos nesta fase:

• Distrate de hipoteca: se o imóvel estiver ainda hipotecado e essa hipoteca tiver de ser cancelada no âmbito da venda, será necessário tratar do respetivo distrate.

Quanto tempo demora todo este processo?

O processo completo, desde a primeira simulação à escritura, pode demorar entre um a três meses, dependendo de fatores como a rapidez na entrega de documentos, a avaliação do imóvel e o tempo de resposta do banco.

De forma geral, o percurso segue estas etapas:

1. Simulação e recolha de documentação. Pode ser feita online ou presencialmente, e ajuda a perceber que tipo de crédito é mais adequado ao seu caso
2. Pré-aprovação do crédito. O banco analisa o seu perfil financeiro e, se tudo estiver dentro dos critérios, avança para a proposta
3. Avaliação do imóvel. É feita por um perito avaliador de imóveis registado na CMVM e determina o valor do imóvel, que é relevante para definir o financiamento. Para aquisição de habitação própria e permanente, a Recomendação Macroprudencial do Banco de Portugal estabelece, em regra, um LTV máximo de 90%, calculado sobre o menor valor entre o preço de aquisição e o valor da avaliação. Existem regimes específicos, como a garantia pública para jovens até aos 35 anos, que, desde que estejam cumpridos os requisitos e o crédito seja aprovado pela instituição, pode permitir um financiamento entre 85% e 100% do valor da transação nos contratos celebrados até 31 de dezembro de 2026
4. Proposta final (carta de aprovação). É o documento que formaliza as condições do crédito. A proposta tem um prazo mínimo de validade de 30 dias e existe ainda um período mínimo de reflexão de sete dias antes da celebração do contrato
5. Escritura do imóvel. Assinatura do contrato de compra e venda e do crédito, com pagamento de impostos e registo do imóvel em nome do novo proprietário.

Como comparar diferentes créditos à habitação?

Antes de fechar com um banco, compare. Olhe para a TAEG (Taxa Anual de Encargos Efetiva Global), o MTIC (Montante Total Imputado ao Consumidor) e, claro, o spread. Uma diferença aparentemente pequena na taxa pode representar uma diferença significativa no custo total do crédito ao longo dos anos.

Se quiser facilitar este processo, pode usar o simulador do Santander, para perceber logo que tipo de crédito se ajusta ao que procura.