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Encontrou o imóvel ideal? O próximo passo é uma proposta compra de casa irrecusável
Antes de começar a imaginar os móveis e os cortinados, há um passo decisivo: apresentar uma proposta de compra que convença.
Encontrou finalmente a casa com que sempre sonhou? Aquela varanda que o conquistou, a luz perfeita no fim da tarde, a localização ideal? Então está na hora de passar da emoção à ação e apresentar uma proposta de compra. Mas como se faz isso? Está no artigo certo.
Proposta de compra de casa: em que consiste?
Há gestos que podem abrir (ou fechar) portas, e a proposta de compra é um deles. É uma manifestação clara de intenção de aquisição do imóvel, onde o comprador indica quanto está disposto a pagar e em que condições. Pode ser feita de duas formas:
- Verbalmente: é informal, usada apenas para perceber se existe margem de negociação. Não tem valor legal e não vincula nenhuma das partes
- Por escrito: é uma proposta mais formal e, em muitos casos, vinculativa. Se for clara, contiver os elementos essenciais (como o preço e a identificação do imóvel) e for aceite pelo vendedor sem alterações, representa um compromisso com força legal.
Mesmo que seja enviada por email, uma proposta por escrito pode ser suficiente para iniciar o processo de compra e, por isso, deve ser feita com cuidado e ponderação. Este cuidado é ainda mais importante, dado que o art. 227.º do Código Civil prevê o seguinte: “Quem negoceia com outrem para conclusão de um contrato deve, tanto nos preliminares como na formação dele, proceder segundo as regras da boa fé, sob pena de responder pelos danos que culposamente causar à outra parte.”
Como fazer uma proposta de compra de imóvel?
Fazer uma proposta de compra de casa não é complicado, embora exija alguma preparação. Vamos por partes:
Recolher informação
Antes de tudo, informe-se bem sobre o imóvel:
- Qual é o preço pedido e como se compara com outros imóveis na zona?
- O imóvel tem hipotecas ou dívidas associadas?
- O estado do mercado: está mais favorável ao comprador ou ao vendedor?
- Porque é que o imóvel está à venda? (Se o vendedor estiver com pressa de vender, pode haver margem para negociar).
Definir o valor e as condições
Com base na informação recolhida, defina quanto está disposto a oferecer. Aqui deve considerar:
- O valor do imóvel no mercado
- A sua capacidade financeira
- Se vai precisar de recorrer a crédito habitação
- Caso já tenha um crédito pré-aprovado, mencione também na proposta.
Redigir a proposta por escrito
Este é o passo mais importante. A proposta deve ser clara, objetiva e incluir:
- Nome, NIF (Número de Identificação Fiscal) e contactos do comprador (telefone e e-mail)
- Descrição do imóvel (morada completa, fração, etc.)
- Valor proposto (em números e por extenso)
- Condições de pagamento (a pronto, com recurso a crédito, etc.)
- Validade da proposta (por exemplo, válida até dia X)
- Condições especiais (ex: sujeita à aprovação de financiamento)
- Caso já tenha em mente, pode incluir uma data para assinatura do contrato-promessa (CPCV)
- Forma de resposta pretendida (email, correio, etc.)
- Assinatura e data.
Um exemplo simples de texto:
"Eu, Maria Silva, NIF 123456789, proponho adquirir o imóvel sito na Rua das Flores, nº 12, 3º Esq., Lisboa, pelo valor de 250.000 euros (duzentos e cinquenta mil euros), sujeito à aprovação de crédito habitação. A presente proposta é válida até ao dia 30 de abril de 2025."
E se o vendedor não aceitar?
A proposta pode ser aceite, recusada ou alvo de uma contraproposta.
- Se for recusada: lamentamos, nada feito. Está livre para procurar outra casa ou ajustar a oferta, se ainda estiver interessado
- Se houver uma contraproposta: o vendedor pode responder com um novo valor ou outras condições (por exemplo, manter alguma mobília, antecipar prazos, etc.). Cabe-lhe a si decidir se aceita, recusa ou volta a contra-argumentar. Aqui, entra o jogo da negociação e é normal haver algumas trocas antes de se chegar a um acordo final
- Se não houver resposta: se estipulou um prazo na proposta e esse prazo expirou sem resposta, a proposta deixa de ter validade. Está novamente livre para decidir o que fazer.
Posso desistir da proposta depois de a enviar?
Depende. Se a proposta for verbal, pode sempre voltar atrás sem consequências. Mas se for por escrito e o vendedor aceitar, já há um compromisso legal. Saiba que o Código Civil português não exige assinatura manuscrita para que uma proposta contratual seja vinculativa, desde que a proposta tenha os elementos essenciais do contrato (imóvel e preço, por exemplo) e seja aceite pelo destinatário (artigo 224 do Código Civil).
Só pode desistir sem penalização se:
- O vendedor recusar a proposta
- O vendedor fizer uma contraproposta que não aceite
- O vendedor não responder no prazo estipulado.
Se desistir depois de o vendedor aceitar, pode ter de pagar uma indemnização, especialmente se isso lhe causar prejuízos. Por isso, se não tem a certeza, evite propostas escritas ou inclua condições que o salvaguardem.
Próximo passo: Contrato de Promessa Compra e Venda (CPCV)
Se tudo correr bem e a proposta for aceite, avança-se para o CPCV, um contrato que formaliza o compromisso entre comprador e vendedor até à escritura final.
Neste momento, é habitual pagar um sinal (geralmente 10% do valor do imóvel), que será abatido no valor total da compra. Este contrato protege ambas as partes e define prazos, condições e penalizações em caso de incumprimento.
Lembre-se: nem sempre a melhor proposta é a mais alta. Muitas vezes, o que conta é a confiança que transmite, a rapidez do processo ou a simplicidade das condições.
Por isso, se está realmente interessado, prepare-se bem, seja claro, objetivo e transparente. Uma proposta realista e bem estruturada pode ser tudo o que precisa para garantir que aquela casa pela qual se apaixonou vai mesmo ser sua.
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