CPCV: tudo sobre o Contrato de Promessa Compra e Venda

Tal como o nome indica, o Contrato de Promessa Compra e Venda (CPCV) nada mais é que um acordo preliminar entre o comprador e o vendedor, que estabelece um compromisso e as condições para a futura celebração do contrato definitivo de compra e venda.

CPCV: o que é?

É um instrumento jurídico celebrado no processo de venda ou compra de uma casa, que oferece segurança e tranquilidade tanto ao comprador como ao vendedor, ao assegurar que o imóvel será transferido conforme os termos acordados entre as partes.

Para os compradores, o CPCV representa a garantia de que o imóvel não será vendido a outra pessoa, enquanto para os vendedores assegura a seriedade e o compromisso do comprador.

Não é um documento obrigatório por lei, no entanto, é procedimento bastante comum para salvaguardar as partes e garantir os direitos pré-acordados até ao momento da escritura.

Em que situações se elabora um CPCV?

Este contrato é um aliado precioso em várias ocasiões durante o processo de compra e venda de um imóvel. As principais ocasiões onde a assinatura de um CPCV se torna essencial são:

• Quando o comprador ainda não tem o financiamento aprovado
• Quando o imóvel ainda está em construção ou em obras
• Quando o vendedor precisa de mais tempo para regularizar o imóvel
• Quando existe um intervalo de tempo entre o acordo das partes e a celebração do contrato definitivo de compra e venda 
• Quando existe a necessidade de incluir condições que possam suspender o negócio.

Que informações constam no Contrato de Promessa Compra e Venda ou CPCV

1. Identificação completa das partes

Informações sobre o comprador e vendedor: nomes completos, números de identificação civil (como o Cartão de Cidadão), números de identificação fiscal (NIF), moradas e contactos de ambas as partes envolvidas no contrato.

2. Descrição detalhada do imóvel

• Localização: morada completa do imóvel, incluindo freguesia, concelho e distrito

• Características: área total, área útil, número de divisões (tipologia), anexos e outras características relevantes do imóvel

• Registo Predial e identificação fiscal: elementos que permitam identificar o imóvel no registo predial, como a descrição predial, e na matriz predial, como o artigo matricial e os elementos constantes da caderneta predial. 

3. Preço de venda

• Valor acordado: montante total a ser pago pelo comprador ao vendedor pelo imóvel

• Forma de pagamento: detalhes sobre como o pagamento será efetuado, incluindo valores das prestações, prazos e métodos de pagamento (transferência bancária, cheque, etc.).

4. Valor do sinal

• Montante do sinal: quantia paga pelo comprador no momento da assinatura do CPCV como garantia do negócio

• Condições de devolução: situações em que o sinal deve ser devolvido, mantido ou reembolsado em dobro, mediante o estipulado no contrato.

5. Prazos para a celebração da escritura do imóvel

• Data de assinatura: prazo máximo para a assinatura do contrato definitivo de compra e venda

• Eventuais prorrogações: condições sob as quais o prazo pode ser prorrogado, se aplicável.

A compra e venda de um imóvel pode ser formalizada, consoante o caso, através de escritura pública ou de documento particular autenticado.  

6. Condições específicas para a concretização do contrato

• Obtenção de financiamento: cláusulas que condicionam a compra à aprovação de financiamento bancário (empréstimo) pelo comprador

• Realização de obras: se aplicável, detalhes sobre quaisquer obras a serem realizadas pelo vendedor antes da conclusão do contrato definitivo

• Documentação: lista de documentos que deve ser apresentada por ambas as partes.

7. Penalidades em caso de incumprimento

• Multas e compensações: valores dos montantes aplicáveis em caso de incumprimento por qualquer uma das partes

• Execução específica: cláusulas que permitam ao comprador exigir judicialmente a concretização do contrato, em vez de receber apenas uma indemnização.

8. Cláusulas adicionais

• Outras condições acordadas: qualquer outra circunstância acordada entre as partes como a inclusão de mobília, equipamentos ou a realização de inspeções técnicas adicionais

• Resolução de litígios: prever métodos de resolução de conflitos como mediação, arbitragem ou jurisdição competente.

Ao CPCV devem ser anexados os seguintes documentos, consoante o caso:

• Licença de construção
• Licença de utilização
• Caderno de encargos (caso o imóvel comprado esteja ainda em planta).