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Área bruta de construção: o que é, o que inclui e como se calcula
2 minutos de leitura
Publicado a 4
Agosto 2025
Vai comprar ou vender casa? Descubra o que é a área bruta de construção e como calcular corretamente este valor importante no setor imobiliário.
Se anda às voltas com termos do mercado imobiliário, como “área útil”, “área privativa” ou “área bruta de construção”, este artigo vem ao seu auxílio.
Quando se pensa em comprar, vender ou avaliar um imóvel, é natural surgir esta confusão. Mas hoje vamos simplificar, para que saiba exatamente do que se fala quando o tema é área bruta de construção.
O que é a área bruta de construção?
De forma simples: é a soma de todas as superfícies construídas num imóvel, incluindo tudo o que está acima e abaixo do nível do solo.
Conta-se cada pavimento construído ou que seja possível construir:
- Andares habitáveis, como os pisos principais do imóvel
- Caves e sótãos, desde que possam ter uso equivalente ao do restante edifício e respeitem o pé‑direito mínimo regulamentar (cerca de 2,40 m)
- Espaços técnicos, como salas de máquinas ou casas de elevadores
- Zonas de circulação, como escadas, corredores e compartimentos destinados a elevadores.
E por que uma cave usada para estacionamento não entra?
Legalmente, o espaço destinado exclusivamente ao parqueamento de viaturas é considerado uma área de estacionamento, não uma área de construção. Tal significa que, para efeitos urbanísticos e fiscais, não contribui para o cálculo da volumetria construída nem para o índice de construção do terreno.
O que inclui a área bruta de construção?
Podemos dizer que inclui praticamente tudo o que foi construído. Mais concretamente:
- Todas as superfícies cobertas de cada piso (habitação, lojas, escritório, etc.)
- Varandas cobertas ou fechadas
- Zonas técnicas como compartimentos de máquinas ou espaços destinados a elevadores
- Escadas e corredores dentro do imóvel
- Caves ou sótãos desde que não sejam apenas para estacionamento
- Qualquer piso que possa ser aproveitado para uso, mesmo que não seja habitável.
E o que não inclui?
Aqui é onde muita gente se engana. Nem tudo o que faz parte do edifício entra nesta conta. Ficam de fora:
- Caves exclusivamente destinadas a estacionamento
- Lugares de parqueamento ao ar livre
- Varandas ou terraços abertos (estes são considerados noutros tipos de áreas, como a área dependente ou a área privativa, conforme o caso)
- Jardins, quintais e logradouros.
Como se calcula a área bruta de construção?
O cálculo é menos complicado do que parece. Para obter o valor final, soma-se a área de todos os pavimentos construídos (ou que possam vir a ser construídos) incluindo caves e sótãos que não sejam apenas para estacionamento.
Na prática, o que fornece essa informação é sempre a planta do imóvel, que discrimina as áreas por tipologia (habitável, técnica, dependente, etc.), facilitando perceber o que entra ou não no cálculo.
Por exemplo:
- Piso 0: 80 m2
- Piso 1: 80 m2
- Sótão (com uso idêntico ao da fração): 40 m2
- Cave para arrumos: 30 m2
Área bruta de construção = 80 + 80 + 40 + 30 = 230 m2
E já sabe, se essa mesma cave fosse apenas para estacionamento, não seria contabilizada.
Porque é importante saber este número?
A área bruta de construção é essencial para vários fins:
- Avaliação do imóvel para compra, venda ou arrendamento
- Licenciamento de obras ou ampliação
- Cálculo de impostos municipais, como o IMI
- Determinação do valor de construção permitido num terreno.
Além disso, em termos fiscais, algumas destas áreas são ponderadas com coeficientes específicos. Por exemplo, garagens, varandas e arrumos contam apenas parcialmente para o valor tributável, conforme previsto no Código do IMI.
Este conceito está definido no Decreto‑Lei n.º 287/2003 (CIMI), no Regulamento Geral das Edificações Urbanas e na Portaria n.º 492/97, que estabelecem as regras para cálculo da área bruta de construção.
Os conteúdos apresentados não dispensam a consulta das entidades públicas ou privadas especialistas em cada matéria.
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