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O que é a área bruta privativa (e porque deve prestar atenção antes de comprar casa)
3 minutos de leitura
Publicado a 29
Julho 2025
120 m2… mas de quê? Quando se trata de casas, cada metro conta e a área bruta privativa diz muito mais do que parece.
Quando se olha para o anúncio de uma casa, os olhos vão diretos para as fotografias. Mas os metros quadrados também contam. O problema? Nem sempre é claro o que significam. A expressão “área bruta privativa” surge muitas vezes, mas poucos sabem realmente o que abrange. Será que inclui as varandas? E as paredes? E a garagem?
O que é a área bruta privativa?
De forma simples, a área bruta privativa (ABP) representa o total de metros quadrados de uso exclusivo de uma fração, medido do lado de fora das paredes para dentro.
O que isto significa? Que inclui todas as divisões interiores, corredores, casas de banho, zonas de circulação, paredes interiores, paredes exteriores e até algumas varandas… mas com uma condição.
De acordo com o Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), a ABP é:
“A superfície total medida pelo perímetro exterior e eixos das paredes ou outros elementos separadores do edifício ou da fração, incluindo varandas privativas fechadas, caves e sótãos com utilização idêntica à do resto da casa.”
Resumindo: se tem uma varanda fechada (tipo marquise), ela entra na conta. Se for uma varanda aberta, já não.
O que está incluído na ABP?
Para que não haja dúvidas, deixamos-lhe uma lista clara do que faz parte da área bruta privativa:
- Todas as divisões da casa (quartos, salas, cozinhas, casas de banho… tudo)
- Corredores, armários embutidos e zonas de circulação internas
- As paredes (sim, contam)
- Varandas fechadas
- Caves ou sótãos privativos que sejam usados como parte da casa (escritório, arrecadação, ginásio, etc.)
- 50% das paredes que fazem fronteira com outras frações.
E o que fica de fora?
Aqui é onde muitas vezes começam as confusões. Há elementos do imóvel que podem aparecer em anúncios como “área total” ou “área bruta”, mas que não fazem parte da área bruta privativa:
- Garagens, mesmo que sejam privativas
- Arrecadações ou arrumos que não façam parte do corpo principal da casa
- Varandas abertas ou terraços descobertos
- Zonas comuns do edifício (escadas, corredores, elevadores)
- Espaços exteriores como jardins ou logradouros.
Qual a diferença entre área bruta privativa, útil e dependente?
- Área bruta privativa (ABP): inclui todas as divisões interiores, paredes e espaços fechados de uso exclusivo (marquises, caves ou sótãos)
- Área útil (AU): corresponde apenas ao espaço efetivamente habitável e percorrível, ou seja, sem contabilizar paredes nem zonas técnicas (condutas de ventilação, caixas de esgoto ou estruturas embutidas que não podem ser utilizadas como espaço útil)
- Área bruta dependente (ABD): são espaços de apoio como garagens, arrecadações ou varandas abertas, que não fazem parte da zona habitável, mas contam para o valor total do imóvel.
Como se calcula a área bruta privativa?
Para calcular a área bruta privativa, somam-se todas as divisões da casa, incluindo marquises e terraços fechados, e ainda a espessura das paredes exteriores.
Se viver num apartamento, conta-se apenas metade da área de parede que é partilhada com o vizinho, A medição pode ser feita com uma trena (fita métrica) ou um medidor eletrónico de distâncias.
Porque é importante prestar atenção à ABP?
Imagine dois apartamentos com preços semelhantes. Um tem 120 m2 de área bruta privativa, o outro apenas 95 m2. À primeira vista, parecem equivalentes… mas, na verdade, está a pagar mais por menos espaço no segundo caso.
O problema? Nem sempre os anúncios são claros sobre que tipo de área estão a apresentar. Às vezes, o número refere-se à área útil, outras vezes à área bruta total (que pode incluir zonas comuns ou arrecadações), o que dificulta a comparação justa entre imóveis.
Por isso, ao avaliar o preço por metro quadrado, confirme sempre se o valor se baseia na área bruta privativa. Esta é a medida oficial, usada para efeitos fiscais e legais, e a que melhor representa o espaço total da fração que é efetivamente sua.
Posso alterar a área bruta privativa?
Sim, mas com regras. A área bruta privativa só pode ser alterada se fizer obras que aumentem efetivamente o espaço coberto e fechado da fração (fechar legalmente uma varanda ou integrar um sótão com condições de habitabilidade). Contudo, e muito importante, essas alterações devem ser aprovadas pela câmara municipal e depois atualizadas na caderneta predial, sob pena de ficar com o imóvel em situação irregular.
Onde posso consultar esta informação?
A forma mais fácil e oficial de confirmar a área bruta privativa de um imóvel é através da Caderneta Predial, disponível no Portal das Finanças. É lá que está registado o valor que serve de referência para impostos e avaliações oficiais.
É também sobre essa área que são calculados impostos como o IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis).
Os conteúdos apresentados não dispensam a consulta das entidades públicas ou privadas especialistas em cada matéria.
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