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Programa Arrendamento Acessível: veja como se candidatar
6 minutos de leitura
Atualizado a 2 setembro 2026
Encontrar casa para arrendar a preços razoáveis é um desafio, especialmente para famílias com rendimentos médios. É neste ponto que intervém o Programa de Arrendamento Acessível - PAA; um projeto que pretende tornar a habitação um direito cada vez mais ao alcance de todos.
Atenção: o Decreto‑Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, revogou o Decreto‑Lei n.º 68/2019, 22 de maio e aprovou o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA), que substitui este programa. A revogação e o novo regime produzem efeitos a 1 de setembro de 2026. Até 31 de agosto de 2026 aplicam‑se as regras descritas neste artigo; a partir de 1 de setembro de 2026 aplicam‑se as regras do RSAA, assinaladas ao longo do texto.
O que é o Programa de Arrendamento Acessível?
O PAA é um programa de habitação, implementado pelo Governo, que visa promover uma oferta alargada de habitação para arrendamento abaixo dos valores de mercado, contribuindo para que estes sejam mais ajustados face aos rendimentos das famílias.
Este programa foi concebido para apoiar as pessoas que, embora tendo rendimentos médios, atualmente têm dificuldade em arrendar uma habitação adequada, face aos preços praticados no mercado.
Desde o Decreto‑Lei n.º 90‑C/2022, de 30 de dezembro, a designação oficial passou a ser Programa de Apoio ao Arrendamento (PAA), mantendo‑se a sigla. Como pode ler-se no n.º 2 do artigo 1.º do Decreto-Lei nº 68/2019, de 22 de maio: “o Programa de Apoio ao Arrendamento é um programa de política de habitação, de adesão voluntária, destinado a incentivar a oferta de alojamentos para arrendamento habitacional a preços reduzidos, a disponibilizar de acordo com uma taxa de esforço comportável para os agregados habitacionais.”
Como funciona?
O PAA é um programa de adesão voluntária para ambas as partes, tanto senhorios quanto arrendatários, e é aplicável a novos contratos de arrendamento ou renovações de um contrato já decorrente. A ideia deste programa é ser vantajosa para as duas partes:
- Os senhorios que coloquem os imóveis neste programa têm garantida a isenção de IRS ou IRC sobre as rendas respetivas
- Os arrendatários têm acesso a uma habitação com um custo mais acessível, que se torne mais compatível com os seus rendimentos.
Ainda no âmbito deste programa podem ser arrendadas casas inteiras ou apenas quartos que sirvam como “«residência permanente» ou como «residência temporária para estudantes e formandos, bem como para formadores, técnicos especializados e pessoal docente e não docente de todos os níveis de educação ou formação escolar e profissional»”, como está presente no artigo 6.º do Decreto‑Lei n.º 68/2019, de 22 de maio, na redação dada pelo Decreto‑Lei n.º 90‑C/2022, de 30 de dezembro.
Nos contratos com finalidade de residência temporária, o arrendatário tem de ter domicílio fiscal em concelho distinto daquele onde se situa o imóvel arrendado — condição que se mantém, em termos equivalentes, no RSAA.
A partir de 1 de setembro de 2026, o RSAA mantém a isenção de IRS e de IRC sobre os rendimentos prediais, mas elimina o registo de candidatura do arrendatário: passa a bastar que o contrato respeite o limite máximo de renda e o prazo mínimo, e que o senhorio o submeta na plataforma do IHRU até 15 de janeiro do ano seguinte ao da celebração, juntando cópia do contrato e comprovativo da comunicação no Portal das Finanças (artigo 6.º do anexo III do Decreto‑Lei n.º 97/2026, de 20 de maio).
Quem tem direito?
Senhorios
Podem participar no PAA:
- Pessoas singulares ou coletivas: todos podem colocar os seus imóveis no programa, sejam proprietários individuais ou empresas
- Públicos ou privados: tanto o Estado como entidades privadas podem participar do PAA, de modo a expandir a oferta de habitação acessível.
É proprietário e quer participar do programa? Comece por simular as condições do arrendamento no Simulador de Rendas, disponibilizado no Portal da Habitação, e descubra o limite máximo de renda que poderá praticar, seja para a totalidade ou apenas para parte da habitação.
Este procedimento aplica‑se enquanto o PAA se mantiver em vigor. A partir de 1 de setembro de 2026, o RSAA dispensa a ficha de alojamento e o certificado de inscrição, passando a adesão a fazer‑se pela submissão do contrato já celebrado na plataforma do IHRU.
Documentação necessária
Deverá inscrever o seu imóvel através da ficha de alojamento, também disponibilizada no Portal. Nesta ficha:
- Indique todos os detalhes do seu imóvel incluindo localização, área útil, características e tipo de arrendamento pretendido (total ou parcial)
- Indique as condições mínimas de habitabilidade para avaliar se o seu imóvel cumpre os requisitos mínimos de habitabilidade para o PAA
- Descubra o valor máximo da renda mensal acessível para o seu imóvel, com base nas características e localização do mesmo.
É, ainda, necessário submeter a seguinte documentação referente ao imóvel:
- Caderneta Predial
- Certificado Energético.
Depois de submeter a documentação necessária, é emitido um certificado de inscrição que especifica as condições que o contrato deve cumprir para se enquadrar no programa.
Arrendatários
Podem participar no PAA:
- Famílias e grupos: o PAA acolhe agregados familiares de todas as dimensões, desde casais com filhos até grupos de amigos
- Rendimentos médios: o acesso ao programa depende do rendimento anual bruto do agregado familiar, com limites específicos para cada dimensão
- Estudantes e em formação: mesmo sem rendimentos próprios, estudantes e pessoas em cursos de formação profissional podem candidatar-se, com apoio de fiadores (alguém com rendimentos que fique responsável pelo pagamento da renda).
Rendimento familiar
O rendimento anual bruto do agregado familiar deve ser inferior a:
- Para uma pessoa sozinha, o rendimento máximo admitido é o limite do 6.º escalão do IRS, ou, se inferior, 38.632 euros, nos termos do Quadro I da Portaria n.º 175/2019, de 6 de junho, na redação dada pela Portaria n.º 52/2024, de 19 de fevereiro. Em 2026, o limite do 6.º escalão do IRS é de 43.090 euros
- Um agregado constituído por duas pessoas pode candidatar-se desde que o seu rendimento anual bruto não exceda o limite do 6.º escalão do IRS em vigor, acrescido de 10.000 euros.
- A partir daí, por cada pessoa extra que integre o agregado, soma-se 5.000 euros brutos anuais.
Estes limites de rendimento aplicam‑se enquanto o PAA se mantiver em vigor. O RSAA não fixa limites de rendimento para os arrendatários nem exige registo de candidatura: o enquadramento passa a depender apenas do valor da renda e do prazo do contrato.
Como candidatar-se
1. Simulação online: comece por simular a renda acessível no Simulador de Rendas, no Portal da Habitação
2. Registo no portal: crie a sua conta e preencha os dados solicitados, incluindo características do agregado, rendimentos e tipo de alojamento desejado (quarto, habitação ou residência de estudantes)
3. Certificado de candidatura: após a submissão dos dados, receberá um certificado com as condições do contrato para o PAA, incluindo tipologia máxima e intervalo de renda
4. Tipologia adequada: a habitação tem de respeitar a tipologia máxima correspondente à dimensão do agregado — até T2 para uma ou duas pessoas, até T3 para três, até T4 para quatro, até T5 para cinco e até T6 para seis. A tipologia pode ser superior se a renda respeitar o limite previsto para a tipologia adequada ao agregado. Na modalidade «parte de habitação» (quarto), mantém‑se a ocupação mínima de uma pessoa por quarto.
Nota: o parágrafo seguinte diz respeito ao apoio extraordinário à renda, criado pelo Decreto‑Lei n.º 20‑B/2023, de 22 de março, e não ao PAA.Inicialmente, só poderiam beneficiar deste apoio os arrendatários com contratos feitos até 15 de março de 2023 e que cumprissem os critérios acima referidos. Com a alteração ao decreto-lei, a partir de julho de 2024 (Decreto‑Lei n.º 43/2024, de 2 de julho), este apoio aplica-se também “excecional e temporariamente, a contratos de arrendamento celebrados após 15 de março de 2023, em que comprovadamente o contrato de arrendamento anterior tenha cessado, por iniciativa do senhorio, e o contrato em vigor diga respeito ao mesmo locatário e ao mesmo imóvel, devendo corresponder à habitação permanente e domicílio fiscal do respetivo arrendatário ou subarrendatário beneficiário”.
Quais os requisitos das habitações?
Este programa garante que os imóveis sejam habitáveis e ofereçam condições dignas aos inquilinos. Para tal, define requisitos mínimos de segurança, salubridade e conforto que devem ser cumpridos.
O que é exigido?
- Acesso a luz natural e a ventilação adequada
- Os quartos devem ter uma área área útil não inferior a seis metros quadrados
- Existência de cozinha e casa de banho
- Ausência de anomalias que constituam risco para a segurança ou para a saúde dos moradores, ou que prejudiquem a normal utilização da habitação.
Quem garante o cumprimento destes requisitos?
- O proprietário é responsável por declarar que o imóvel cumpre as condições mínimas de habitabilidade
- O inquilino deve confirmar, em documento anexo ao contrato de arrendamento (ficha do alojamento), que concorda com as condições do imóvel.
Esta lista de condições mínimas aplica‑se enquanto o PAA se mantiver em vigor. O RSAA não reproduz esta verificação: apenas exige, nos contratos de residência temporária que tenham por objeto parte de uma habitação, acesso autónomo à entrada principal, a uma casa de banho completa e à cozinha, bem como quarto com janela para o exterior, varanda ou marquise em contacto direto com o exterior (artigo 3.º do anexo III do Decreto‑Lei n.º 97/2026, de 20 de maio).
Valor das rendas: como se calcula
O montante de renda definido para as habitações que fazem parte do Programa de Arrendamento Acessível é calculado com base no Valor de Referência de Arrendamento (VRA) e tem de ser, pelo menos, 20% inferior.
Conforme o artigo 10º do Decreto-Lei 68/2019, “o limite específico de preço de renda aplicável a uma habitação corresponde a 80% do valor de referência do preço de renda dessa habitação, a calcular nos termos da portaria prevista na alínea a) do número anterior, tendo em consideração, designadamente, os seguintes fatores:
a) Área
b) Qualidade do alojamento
c) Certificação energética
d) Localização
e) Valor mediano das rendas por m2 de novos contratos de arrendamento de alojamentos familiares, de acordo com a última atualização divulgada pelo Instituto Nacional de Estatística, I. P. (INE, I. P.).
A renda paga pelo agregado habitacional é definida tendo em consideração o seu Rendimento Médio Mensal (RMM), sendo que não pode representar uma taxa de esforço acima de 35%. Como se pode verificar no artigo 15.º do Decreto-Lei n.º 68/2019 (cuja redação foi alterada no artigo 3.º do Decreto-Lei n.º 90-C/2022), “o preço de renda mensal deve corresponder a uma taxa de esforço que se situe no intervalo entre 15% e 35% do RMM do agregado familiar, calculado nos termos do artigo anterior, sem prejuízo do disposto nos números seguintes.”
A partir de 1 de setembro de 2026, o RSAA elimina o critério da taxa de esforço e substitui o VRA por um limite máximo de renda mensal por tipologia, a fixar por portaria dos membros do Governo responsáveis pelas áreas das finanças e da habitação, tendo por base 80% da mediana de valores de renda divulgada pelo INE para o concelho do locado. Esse limite pode ter em conta o nível de eficiência energética e a existência de estacionamento privativo, e é objeto de atualização automática de acordo com o fator de atualização previsto no artigo 24.º do NRAU. À data desta atualização, a portaria com os valores concretos ainda não se encontrava publicada em Diário da República.
Qual a duração mínima do contrato de arrendamento?
Os contratos celebrados no âmbito deste programa têm um prazo mínimo de cinco anos, renováveis por período decidido entre as partes. No que diz respeito aos contratos de residência temporária, como é o caso dos estudantes, o prazo de arrendamento pode ter a duração mínima de nove meses.
Nos contratos celebrados ao abrigo do RSAA, a partir de 1 de setembro de 2026, o prazo mínimo passa a ser de três anos para residência permanente e de três meses para residência temporária (artigo 5.º do anexo III do Decreto‑Lei n.º 97/2026, de 20 de maio).
Que seguros são exigidos?
De modo a garantir a segurança e tranquilidade de senhorios e inquilinos, é exigida a contratação dos seguintes seguros:
1. Indemnização por falta de pagamento da renda (senhorio): o senhorio deve contratar um seguro que o proteja em caso de inadimplência do inquilino com o pagamento da renda
2. Indemnização por quebra involuntária de rendimentos (arrendatários): os inquilinos devem contratar um seguro que os proteja em caso de perda involuntária de renda como desemprego ou doença
3. Indemnização por danos no imóvel (arrendatários): os inquilinos devem, também, contratar um seguro que cubra danos causados no imóvel durante o período de arrendamento. Este seguro pode ser substituído por uma caução de até dois meses de renda. Neste caso, no momento da submissão do contrato de arrendamento ao PAA, é necessário apresentar declaração justificativa da dispensa do seguro e comprovante do depósito da caução.
O Decreto‑Lei n.º 69/2019, de 22 de maio, que criou o regime especial destes seguros, foi igualmente revogado pelo Decreto‑Lei n.º 97/2026, com efeitos a 1 de setembro de 2026. O RSAA não prevê seguros obrigatórios, pelo que estas exigências deixam de se aplicar aos contratos celebrados ao abrigo do novo regime.
Até quando posso concorrer ao programa?
O Decreto‑Lei n.º 68/2019, de 22 de maio é revogado com efeitos a 1 de setembro de 2026, pelo que deixa de existir base legal para novas inscrições de alojamentos e novos registos de candidatura ao PAA a partir dessa data. À data desta atualização, o IHRU ainda não tinha divulgado instruções operacionais sobre o encerramento da plataforma do PAA. A partir de 1 de setembro de 2026, o enquadramento passa a fazer‑se ao abrigo do RSAA, submetendo o contrato na plataforma do IHRU até 15 de janeiro do ano seguinte ao da sua celebração.
Os contratos de arrendamento ou subarrendamento habitacional já enquadrados no PAA e em vigor à data de entrada em vigor do RSAA mantêm os efeitos fiscais atribuídos ao abrigo do Decreto‑Lei n.º 68/2019, de 22 de maio (artigo 15.º, n.º 2, do Decreto‑Lei n.º 97/2026, de 20 de maio).
Um apoio extra para ajudar na renda mensal
O apoio extraordinário ao arrendamento é uma ajuda mensal destinada a famílias cuja taxa de esforço seja igual ou superior a 35%. Previsto até 31 de dezembro de 2028, sem prejuízo de reavaliação anual, este apoio pode chegar até 200 euros por mês, beneficiando várias famílias. Saiba mais sobre este apoio.
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