Caderneta predial: o que é e como obter

A caderneta predial é o documento emitido pela Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) que identifica um imóvel para efeitos fiscais e matriciais. Pode obtê-la online, de forma gratuita e imediata, no Portal das Finanças, ou presencialmente num Serviço de Finanças, neste caso com custo associado. É válida por 12 meses. Há caderneta predial urbana e caderneta predial rústica, consoante a matriz em que o prédio está inscrito. 

O que é uma caderneta predial?

A caderneta predial é um documento emitido pela Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) que contém informações detalhadas sobre um imóvel, tais como as características físicas, a localização, o proprietário, os dados fiscais e, ainda, as informações relacionadas com a sua situação fiscal e características do imóvel.

A caderneta predial inclui as seguintes informações:

• Identificação do prédio: distrito, concelho, freguesia e artigo matricial (número atribuído pelas Finanças ao prédio)
• Localização do prédio: morada
• Confrontações: identificação do que confina com o prédio a norte, sul, nascente e poente 
• Descrição do prédio: tipo de prédio, descrição, partes dependentes e número de pisos e divisões
• Áreas: do terreno, da área de implantação ou de construção
• Titulares da habitação: nome, morada e identificação fiscal
• Dados de avaliação da habitação: o ano de inscrição na matriz, o Valor Patrimonial Tributário (VPT) atual da fração, bem como a respetiva data de atribuição e a fórmula utilizada para o cálculo do VPT
• Isenções: se o imóvel está isento de IMI e razões para tal, o valor isento e o prazo de isenção.

Em que situações precisa da caderneta predial?

A caderneta predial é essencial na transação de um imóvel, pois os seus dados são utilizados na celebração de um contrato-promessa de compra e venda (CPCV) e na escritura. É também um documento exigido quando se pede um crédito à habitação ou se subscreve um seguro relacionado com a habitação.

A caderneta predial é necessária para:

• Comprovar a situação fiscal e matricial de um imóvel
• Fornecer informações sobre o imóvel e respetivos proprietários
• Instruir processos de registo na Conservatória do Registo Predial
• Vender ou comprar casa
• Calcular o IMI
• Reavaliar o VPT
• Obter o certificado energético
• Celebrar contratos de água e luz
• Subscrever o seguro multirriscos-habitação
• Pedir crédito à habitação.

Se suspeita que está a pagar IMI a mais, pode usar os dados da caderneta predial para simular o Valor Patrimonial Tributário (VPT), disponível no Portal das Finanças em Serviços > Prédios. Se o valor calculado for mais baixo do que o atual, pode pedir uma reavaliação através do Modelo 1 do IMI. enha em conta um limite: o VPT resultante de avaliação direta só pode ser alterado, com o fundamento de estar desatualizado, por meio de avaliação e decorridos três anos sobre a data do pedido, da promoção oficiosa da inscrição ou da atualização do prédio na matriz, nos termos do artigo 130.º, n.º 4, do Código do IMI.

Caderneta predial: como obter

Pode obter ou consultar a caderneta predial urbana através de duas vias: online ou fisicamente.

Pedir a caderneta predial online, passo a passo

O pedido online é feito através do Portal das Finanças. Para tal, deve:

1. Aceder ao Portal das Finanças
2. Iniciar sessão com o NIF e senha de acesso, Chave Móvel Digital ou Cartão de Cidadão
3. Clicar em "Cidadãos" e depois em "Serviços"
4. Na secção "Prédios", selecionar "Consultar Património Predial"
5. Na lista de imóveis registados em seu nome, clicar em "Caderneta" junto ao imóvel pretendido
6. O documento é gerado em formato PDF. Guarde ou imprima conforme necessário.

Nota: em alternativa, pode aceder diretamente a "Caderneta Predial – Obter Comprovativo", dentro da secção "Prédios", introduzindo manualmente a freguesia, o artigo matricial e a fração do imóvel.

Atalho indicado pela AT no folheto Certidões e Comprovativos: escreva "Caderneta predial urbana" na caixa de pesquisa do Portal das Finanças e, em "Consultar Património Predial", clique em "Aceder". Depois de se autenticar, clique na caderneta que pretende. Nas páginas de apoio, a AT identifica esta funcionalidade como "Imóveis > Consultar Património predial", enquanto no mapa de serviços ela surge na secção "Prédios". É o mesmo serviço. 

Atenção à freguesia: com a entrada em vigor, em outubro de 2025, da Lei n.º 25-A/2025, de 13 de março, que repôs freguesias agregadas pela Lei n.º 11-A/2013, de 28 de janeiro, a AT procedeu à migração dos prédios para as freguesias repostas. Se o imóvel se situa numa freguesia desagregada, confirme os dados de identificação numa caderneta recente antes de a utilizar em qualquer processo. A AT disponibiliza uma tabela de correspondência entre as freguesias extintas em 2013 e as repostas em 2025. 

Pedir a caderneta predial nas Finanças

Em alternativa, pode deslocar-se a uma repartição das Finanças e solicitar a caderneta predial urbana ou rústica do imóvel. Para tal, basta apresentar o documento de identificação e saber qual o artigo matricial do imóvel.

A caderneta predial reflete a situação do imóvel à data da sua emissão e tem uma validade de 12 meses. Findo esse prazo, deve ser obtida uma nova versão. É recomendável solicitar uma caderneta atualizada sempre que se trate de uma transação imobiliária ou processo administrativo relevante. 

Se optar por pedir o documento presencialmente numa repartição das Finanças, poderá haver um custo associado. Já o pedido online é gratuito.

É possível consultar a caderneta predial de terceiros?

A consulta da caderneta predial está limitada ao proprietário, mas este pode descarregar e partilhar o documento com terceiros sempre que necessário. 

No Portal das Finanças, o acesso está reservado ao proprietário ou ao seu representante legal, mas a lei prevê situações em que terceiros acedem a esta informação: o sujeito passivo ou qualquer titular de um interesse direto, pessoal e legítimo pode consultar ou obter documento comprovativo dos elementos das inscrições matriciais, no serviço de finanças da área do prédio (artigo 130.º, n.º 1, do Código do IMI); os notários, conservadores e oficiais dos registos, bem como as entidades com competência para autenticar documentos particulares que titulem atos sujeitos a registo predial, podem obtê-la por via eletrónica e entregá-la gratuitamente ao sujeito passivo (artigo 93.º, n.º 4); e os advogados e solicitadores podem aceder à informação constante das cadernetas prediais no exercício da profissão, em matéria relacionada com o interesse efetivo dos seus clientes e sob dever de confidencialidade (artigo 93.º, n.º 7). 

Quando partilha a caderneta, quem a recebe pode confirmar que o documento é autêntico. A cada certidão ou comprovativo emitido pelo Portal das Finanças é atribuído um código de validação: basta indicar o seu NIF e esse código para que a outra pessoa ou entidade valide o documento em Cidadãos > Serviços > Certidões e Comprovativos > Validar Documento. Segundo a AT, alguns comprovativos já incluem também um código QR para validação, sendo a caderneta predial um dos casos. 

No entanto, pode quem não é proprietário pode obter uma certidão permanente predial, disponível numa Conservatória do Registo Predial, numa Loja de Cidadão, Espaço Registos ou online, no Registo Predial Online. A certidão permanente disponibiliza todos os registos em vigor sobre um imóvel, mesmo os pedidos pendentes. Está sempre atualizada, tem uma validade de seis meses e está disponível para consulta.

Qualquer pessoa pode subscrever a certidão permanente predial, independentemente de ser ou não titular do imóvel. A subscrição online custa 15 euros e a subscrição ao balcão de um serviço de registo predial custa 20 euros. A renovação só é possível enquanto o código de acesso estiver ativo, no último mês de validade. 

Esta certidão comprova, por exemplo, quem é o proprietário de um imóvel e se existem encargos sobre o mesmo.

Qual a diferença entre a caderneta predial e o registo predial

A matriz predial e o registo predial são dois arquivos distintos, mantidos por entidades diferentes. A caderneta predial prova o que consta da matriz, nas Finanças, e mostra a situação fiscal e física do imóvel. A certidão permanente predial prova o que consta do registo, na conservatória, e mostra a situação jurídica do imóvel. Numa compra de casa, são precisos os dois. 

O registo predial destina-se a dar publicidade à situação jurídica dos prédios, tendo em vista a segurança do comércio jurídico imobiliário, e é assegurado pelas conservatórias do registo predial. O documento que prova o seu conteúdo é a certidão permanente predial, emitida pela conservatória da área do imóvel e que atesta a respetiva situação jurídica à data da emissão. Neste documento constam os seguintes elementos: composição do prédio, localização, natureza do prédio, titularidade de direitos, encargos (caso de hipotecas, penhoras ou usufrutos), ações judiciais que recaiam sobre o imóvel e ónus (ex: servidão, não oneração, inalienabilidade). 

A matriz predial é um registo de que constam a caracterização do prédio, a localização, o valor patrimonial tributário e a identidade dos proprietários e, quando aplicável, dos usufrutuários e superficiários, nos termos do artigo 12.º do Código do IMI. Há duas matrizes, uma para a propriedade rústica e outra para a urbana.

Já a caderneta predial urbana ou rústica é um documento único emitido pela Autoridade Tributária que complementa a certidão permanente predial: enquanto esta comprova a situação jurídica do imóvel (propriedade, hipotecas, penhoras, etc.), a caderneta mostra a situação fiscal e física do imóvel.

Há uma diferença prática que importa reter: as inscrições matriciais só constituem presunção de propriedade para efeitos tributários, conforme o artigo 12.º, n.º 5, do Código do IMI. É o registo definitivo na conservatória que faz presumir que o direito existe e pertence a quem nele está inscrito. Por isso, num processo de compra, a caderneta predial não substitui a certidão permanente predial. 

Como alterar um titular da caderneta predial?

Para atualizar o titular da caderneta predial, deve começar por registar o novo titular na Conservatória do Registo Predial, apresentando os documentos que comprovem a transmissão (como uma escritura, partilhas ou habilitação de herdeiros). Após esse registo, a Autoridade Tributária é notificada e atualiza automaticamente a informação na matriz predial. Caso isso não aconteça ou detete algum erro, poderá solicitar a correção junto das Finanças.

Próximos passos 

1. Obter a caderneta online, na caixa de pesquisa do Portal das Finanças ou em Cidadãos > Serviços > Prédios > Consultar Património Predial
2. Confirmar o VPT e simulá-lo no Simulador de Valor Patrimonial, antes de decidir pedir reavaliação
3. Confirmar, antes de entregar o Modelo 1 do IMI, se já decorreram três anos sobre a data do pedido, da promoção oficiosa da inscrição ou da atualização do prédio na matriz
4. Confirmar os dados de identificação do imóvel, se este se situa numa freguesia reposta pela Lei n.º 25-A/2025
5. Pedir a certidão permanente predial, no Registo Predial Online, se precisar de confirmar a situação jurídica do imóvel ou se não for o proprietário. 

Antes de comprar um imóvel, lembre-se: é muito importante confirmar se os dados da caderneta predial estão atualizados, para evitar surpresas no momento da escritura.