Como são tributados os rendimentos prediais?

Arrendar um imóvel é uma forma de obter rendimentos extra. No entanto, como senhorio, tem de cumprir um conjunto de obrigações relacionadas com os impostos. Neste artigo, iremos abordar os rendimentos prediais, como são tributados e como deve incluí-los na declaração modelo 3.

O que são rendimentos prediais?

Os rendimentos prediais (categoria F do Código do IRS) dizem respeito a rendimentos provenientes de rendas de imóveis, quando os proprietários não optem pela tributação no âmbito da categoria B.

Segundo o artigo 8.º do Código do IRS, as rendas incluem as importâncias relativas:

• À cedência do uso do imóvel ou de parte dele e aos serviços relacionados com aquela cedência

• Ao aluguer de máquinas e mobiliários instalados no imóvel locado

• À diferença, recebida pelo sublocador, entre a renda recebida do subarrendatário e a paga ao senhorio

• À cedência do uso, total ou parcial, de bens imóveis, para quaisquer fins especiais, como a publicidade

• À cedência do uso de partes comuns de prédios em regime de propriedade horizontal

• À constituição, a título oneroso, de direitos reais de gozo temporários, ainda que vitalícios, sobre prédios rústicos, urbanos ou mistos

• Às indemnizações que visem compensar perdas de rendimentos desta categoria

• Às importâncias relativas aos contratos de direito real de habitação duradoura.

Como são tributados os rendimentos prediais?

Os rendimentos prediais são, por regra, tributados autonomamente, ou seja, não são englobados com os restantes rendimentos.

Para os senhorios, e nos termos do artigo 72.º do Código do IRS, aplicam-se, em regra, as seguintes taxas:

• 10%,  aplicável aos rendimentos prediais decorrentes de arrendamento habitacional no âmbito de programas de renda acessível ou renda moderada, nos termos e condições legalmente previstos, designadamente quanto aos limites de renda e aos requisitos do contrato  
• 28%, aplicável aos rendimentos prediais com fim não habitacional (arrendamento comercial ou rural).

Nota: Estas regras dizem respeito à tributação dos rendimentos obtidos pelos senhorios. Para os inquilinos, mantêm-se as regras de dedução das rendas no IRS, nos termos legais em vigor.

Redução na taxa da tributação autónoma dos rendimentos prediais

Tal como acima indicado, os rendimentos prediais decorrentes de arrendamento habitacional podem beneficiar de taxas reduzidas de tributação autónoma.

No entanto, com a recente alteração da taxa base aplicável a estes rendimentos, a aplicação de reduções adicionais associadas à duração dos contratos de arrendamento encontra-se dependente de clarificação legislativa, não estando, à data, definidos os respetivos moldes de aplicação.

Assim, a eventual existência de benefícios fiscais adicionais relacionados com contratos de longa duração ou com a redução do valor da renda deverá ser analisada caso a caso, em função da legislação e regulamentação em vigor no momento da celebração do contrato. 

Como declarar rendimentos prediais no IRS?

Quem obtém rendimentos prediais deve entregar o anexo F da declaração modelo 3. Assim:

• Se o rendimento predial foi obtido em território nacional por qualquer um dos sujeitos passivos (A ou B), deve ser declarado na totalidade
• Se foi obtido por um dependente que integra o agregado familiar, mas os progenitores entregam o IRS em separado, cada um dos sujeitos passivos declara metade do rendimento predial na sua declaração. Caso os progenitores optem pela entrega do IRS em conjunto, o rendimento deve ser declarado na totalidade.

Caso o rendimento predial tenha sido obtido por um dependente em guarda conjunta, em regime de residência alternada, cada progenitor declara metade do rendimento. Neste mesmo cenário, se o progenitor que tem o mesmo domicílio fiscal que o dependente tiver casado ou viva em união de facto com outra pessoa e optem pela tributação separada, os rendimentos são declarados da seguinte forma:

• 25% é declarado por esse progenitor
• 25% é declarado pelo novo cônjuge ou unido de facto desse progenitor
• 50% são declarados pelo progenitor que não mantém o mesmo domicílio fiscal que o dependente.

Como preencher o anexo F da declaração modelo 3

Comece por identificar o ano dos rendimentos no quadro 2 e os sujeitos passivos no quadro 3.

Quadro 4 - Rendimentos obtidos e gastos suportados e pagos

Aqui deve inscrever os rendimentos e os gastos suportados para conservação e manutenção do prédio, despesas de condomínio, seguros de renda, impostos e taxas autárquicas, bem como gastos relativos a obras realizadas e pagas nos 24 meses anteriores ao arrendamento.

Deve preencher:

• Quadro 4.1. Se o contrato de arrendamento tiver duração igual ou inferior a dois anos ou os rendimentos foram recebidos ao abrigo do Programa de Arrendamento Acessível
• Quadro 4.2. Se o contrato de arrendamento para habitação permanente de longa duração beneficiar do regime de redução de taxa
• Quadro 4.2 A. Se declarar arrendamentos no quadro 4.2 e pretende beneficiar da redução de IRS prevista para contratos com duração igual ou superior a dois anos, este quadro torna-se de preenchimento obrigatório, destinando-se às informações referentes aos elementos do contrato
• Quadro 4.2 B. Se pretende beneficiar de uma redução adicional da taxa, no caso do novo contrato de arrendamento ter uma renda inferior ao anterior, em pelo menos cinco pontos percentuais, torna-se necessário preencher este quadro com os elementos do novo contrato e o valor da renda
• Quadro 4.3. Se tiver obtido rendimentos no âmbito de contratos de Direito Real de Habitação Duradoura.

Quadro 5 - Sublocação

Preencha este quadro se tiver obtido rendimentos provenientes da sublocação de imóveis ou de parte de imóveis. Pode acontecer se viver numa casa arrendada e subarrendar um quarto a um estudante.

Quadro 6 - Informação complementar

Deve assinalar se algum imóvel arrendado está situado em área de reabilitação urbana, recuperado nos termos das respetivas estratégias de reabilitação ou passíveis de atualização faseada das rendas, que sejam objeto de ações de reabilitação.

Atenção: se pretender optar pelo englobamento dos rendimentos prediais, deve assinalar a sua opção neste quadro no quadro 6G. Nesse caso, estes rendimentos prediais são somados aos restantes rendimentos do contribuinte e sujeitos a tributação, de acordo com o escalão dos seus rendimentos totais, aplicando as taxas gerais.

Se este englobamento incluir rendimentos distribuídos de unidades de participação em fundos de investimento imobiliário e de participações sociais em sociedades de investimento imobiliário, tem de preencher também o quadro 7 deste anexo.

Quadro 7 - Rendimentos de unidades de participação em fundos de investimento imobiliário e de participações sociais em sociedades de investimento imobiliário

Preencha este quadro se optou pelo englobamento dos rendimentos prediais no quadro 6F e obteve, em 2023, rendimentos distribuídos de unidades de participação em fundos de investimento imobiliário e de participações sociais em sociedades de investimento imobiliário.

Também deve preencher este quadro se apenas obteve, em 2023, rendimentos distribuídos de unidades de participação em fundos de investimento imobiliário e de participações sociais em sociedades de investimento imobiliário e pretende optar pelo englobamento destes rendimentos.

Quadro 8 - Rendimentos de anos anteriores incluídos nos quadros 4.1, 4.2 e 5

Preencha este quadro se tiver auferido rendimentos prediais relativos a anos anteriores a 2023.

Quadro 9 - Dedução à coleta - Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis (AIMI)

Este quadro destina-se à identificação dos imóveis que tenham gerado rendimentos prediais e sobre os mesmos tenha incidido o AIMI.

Quadro 10 - Contratos Cessados que Beneficiaram das Reduções de Taxa previstas no art.º 72.º do CIRS / Cessação do Enquadramento no Programa de Apoio ao Arrendamento (PAA)

Só preenche este quadro se tiver cessado contratos de arrendamento para habitação permanente e os respetivos rendimentos tenham usufruído de redução da taxa especial; contratos arrendamento ou subarrendamento cujo enquadramento no Programa de Apoio ao Arrendamento tenha cessado e os respetivos rendimentos tenham usufruído de isenção; e ainda,  contratos de arrendamento ou subarrendamento cujo enquadramento no programa municipal de oferta para arrendamento habitacional a custos acessíveis e para alojamento estudantil, tenha cessado e os respetivos rendimentos tenham usufruído de isenção.

Quadro 11 - Pagamento por conta

Preencha este quadro se tiver efetuado, em 2023, pagamentos por conta do imposto devido pelos rendimentos prediais declarados neste anexo.