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Coeficiente de localização no IMI: como reduzir o imposto
3 minutos de leitura
Publicado a 24
Novembro 2025
Sabe aquele “detalhe” que pode fazer o IMI subir… ou descer? Chama-se coeficiente de localização. É ele que aproxima o Valor Patrimonial Tributário (VPT) ao valor de mercado da zona onde o imóvel está e, por isso, tem um peso enorme na conta final do imposto.
Mas saiba que há margem de manobra: é possível confirmar, simular e (quando faz sentido) contestar. Vamos por partes.
O que é o coeficiente de localização?
O coeficiente de localização (Cl) é um fator da fórmula do VPT que traduz a atratividade da zona (acessos, transportes, serviços, pressão do mercado, etc.).
No CIMI (Código do Imposto Municipal sobre Imóveis), art.º 42.º, o Cl varia entre 0,4 e 3,5 (podendo ir a 0,35 em habitação dispersa em meio rural). Quanto mais alto, maior o VPT e, por arrasto, maior o IMI.
Para se ter escala: o VPT resulta de VPT = Vc × A × Ca × Cl × Cq × Cv. O valor base (Vc) em 2025 continua em 665 euros por m² (valor médio de construção de 532 euros acrescido de 25%), fixado pela Portaria n.º 19/2025/1, de 22 de janeiro (terceiro ano seguido sem alterações).
Tradução prática: dois imóveis iguais em zonas diferentes podem ter IMI muito distinto só pela localização.
Como saber o coeficiente de localização do seu imóvel
- Caderneta predial (Portal das Finanças). Entre na sua área do Portal das Finanças, siga “Consultar” » “Imóveis” » “Património predial/Cadernetas”. No quadro do cálculo do VPT, o coeficiente surge identificado por “Cl”
- SIGIMI — Sistema de Informação Geográfica do IMI. No mapa interativo, pesquise a morada, faça zoom e clique no ponto/edifício: verá o Cl aplicado àquele local. A partir daí, pode “Simular” o VPT e o IMI, usando o coeficiente que o mapa lhe mostra.
Guarde um printscreen do mapa e da simulação, poderá ser-lhe útil se mais tarde quiser pedir a revisão do imposto.
O Cl do meu prédio pode ser diferente do do vizinho?
Pode. O zonamento divide o município em zonas homogéneas e pode distinguir usos (habitação/comércio/serviços), aplicando coeficientes diferentes.
Com que frequência são atualizados os coeficientes?
Em regra, a revisão do zonamento (os mapas de localização que definem os Cl) deveria ocorrer de três em três anos. A última revisão ampla entrou em vigor em 2016; desde então o processo tem sofrido adiamentos, embora o Governo e a AT tenham sinalizado o relançamento do trabalho. Quando há nova revisão, os novos coeficientes só se aplicam às avaliações feitas após a sua entrada em vigor; o efeito sente-se no IMI do ano seguinte.
Separadamente, lembre-se de que o VPT é atualizado automaticamente de três em três anos por coeficientes gerais, o que pode aumentar o IMI em anos de valorização (foi o que se notou nas contas de 2025 após revisão em 2024).
Como contestar o coeficiente de localização (e baixar o IMI)
Há duas formas de agir, consoante o momento em que se encontra:
Pedir nova avaliação (reavaliação do VPT)
Se acredita que o coeficiente de localização atribuído ao seu imóvel está acima do real — ou se outros fatores, como a idade ou as condições do imóvel, não foram devidamente atualizados — pode pedir uma reavaliação do Valor Patrimonial Tributário (VPT).
O pedido é feito através da Declaração Modelo 1 do IMI, presencialmente nas Finanças ou online, até 31 de dezembro. Eis como fazê-lo:
- Aceda ao Portal das Finanças
- Entre com as suas credenciais de acesso
- No menu principal, escolha “Cidadãos” » “Serviços” » “IMI – Entregar Modelo 1”
- Selecione “Pedido de Avaliação de Prédio Urbano”
- Preencha o formulário com os dados do imóvel (número da matriz, morada, tipo de utilização, etc.)
- Anexe documentos, se quiser incluir prova adicional (por exemplo, plantas ou registos fotográficos)
- Submeta o pedido e guarde o comprovativo.
O pedido é gratuito e só pode ser feito de três em três anos, produzindo efeitos no imposto do ano seguinte.
Antes de avançar, é recomendável simular o VPT no Portal das Finanças para confirmar se o valor tende realmente a baixar.
Pedir segunda avaliação (caso recente)
Se o imóvel foi avaliado há pouco tempo e não concorda com o resultado, pode requerer uma segunda avaliação, no prazo de 30 dias após a notificação (art.º 76.º do CIMI).
Este pedido é feito também nas Finanças e será analisado por uma comissão independente de peritos.
Se, mesmo assim, o resultado se mantiver e continuar a discordar, há ainda a possibilidade de impugnação judicial do valor final. Mas note que a reavaliação pode reduzir o IMI, mas também o pode aumentar se o coeficiente de localização da zona tiver subido. Por isso, antes de qualquer pedido, faça sempre a simulação no Portal das Finanças.
E se quiser saber que outras medidas podem ajudá-lo a poupar, leia o nosso artigo sobre como pagar menos IMI.
Os conteúdos apresentados não dispensam a consulta das entidades públicas ou privadas especialistas em cada matéria.
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