Contrato-promessa de compra e venda: o que deve saber

Comprar casa é um processo que demora algum tempo. Entre encontrar o imóvel que pretende adquirir, obter a aprovação de crédito e formalizar a escritura, podem passar-se semanas ou até meses. Para assegurar que nesse período de tempo a casa não é vendida a outro comprador, muitas vezes é assinado um contrato-promessa compra e venda (CPCV). Iremos explicar, de seguida, como funciona este documento.

O que é contrato-promessa de compra e venda

Previsto no artigo 410.º do Código Civil, o contrato-promessa de compra e venda é um procedimento bastante comum em Portugal antes de comprar casa. Trata-se de um contrato que estabelece as condições da venda do imóvel e que é assinado pelas duas partes envolvidas no negócio: comprador e vendedor.

Neste documento ficam descritas as condições do negócio, tais como o valor de venda do imóvel, o prazo máximo para a realização da escritura e o sinal que é avançado como princípio de pagamento na assinatura deste contrato.

A transação apenas será formalizada posteriormente com a celebração de um contrato definitivo.

Embora não seja obrigatório, depois de assinado garante os direitos e os deveres dos envolvidos. Por isso, é importante estar informado sobre as regras deste acordo.

Porque é importante realizar um contrato-promessa compra e venda?

Comprar casa não é um negócio imediato. A maior parte das pessoas não dispõe da totalidade das verbas necessárias para selar o negócio e precisa de contratar um crédito habitação para avançar com a compra. Ora, o pedido de empréstimo só pode dar entrada no banco depois de saber qual é a casa que pretende adquirir, uma vez que a sua aprovação depende de vários fatores, tais como o valor pelo qual vai comprar a casa, a avaliação feita ao imóvel ou a sua situação financeira nesse momento. Este processo pode demorar semanas - ou até meses - até estar concluído.

Portanto, um contrato-promessa de compra e venda serve de garantia para o vendedor e o comprador, assegurando que o negócio será realizado nos moldes definidos no contrato.

Além de ser importante quando o comprador ainda está a aguardar a aprovação bancária, o CPCV é recomendável noutros dois cenários:

• Quando a casa ainda está em construção
• Quando o imóvel não tem licença de utilização.

Como fazer um contrato-promessa compra e venda?

O contrato-promessa compra e venda pode ser pedido por qualquer uma das partes interessadas - comprador ou vendedor. Porém, deve ser redigido - ou pelo menos lido - por um advogado ou solicitador, para garantir a validade jurídica do documento e os direitos e deveres de ambas as partes.

Sublinhe-se que não é obrigatório que o CPCV seja redigido por um advogado ou solicitador. Em muitos casos, quando a transação é feita através de uma agência imobiliária que trabalhe com um advogado, esta pode entregar ao cliente uma minuta de CPCV standard, que depois deve ser adaptada às condições específicas de cada transação. Assegure-se sempre que, antes de assinar, o documento é lido e verificado por um advogado ou solicitador.

Como funciona o contrato-promessa de compra e venda de imóvel com sinal

Um dos aspetos mais importantes a pensar no contrato-promessa de compra e venda é o sinal. Trata-se de uma quantia monetária, acordada livremente entre as partes, que o comprador entrega ao vendedor. Serve de garantia do cumprimento do contrato-promessa e de prova da seriedade da intenção contratual.

O valor do sinal oscila, por regra, entre os 10 e os 20% do bem que está a ser vendido. Podem também existir situações em que se prevê, por exemplo, a existência de reforços do sinal pagos em diversas parcelas, até à escritura.

Estes valores deverão estar explícitos no contrato-promessa de compra e venda, bem como as respetivas datas de pagamento. Posteriormente, quando a escritura pública do imóvel for realizada, o montante do sinal será deduzido no pagamento final.

O que deve constar no contrato-promessa compra e venda?

Os contratos-promessa de compra e venda poderão variar conforme as condições específicas de cada transação. Contudo, existem algumas informações essenciais que fazem parte deste documento, nomeadamente:

• Identificação do vendedor e comprador (nome, morada, estado civil, contactos, número do cartão de cidadão, entre outros)

• Identificação do imóvel (localização, tipologia, inscrição matricial e descrição predial, entre outros aspetos)

• Preço final e forma de pagamento

• Valor do sinal (se existirem reforços do sinal, deve definir as datas de pagamento desses valores)

• Prazo para a formalização da escritura pública de compra e venda

• Penalizações caso as partes ignorem os prazos ou incorram em incumprimento do contrato

• Cláusula de alienação livre de quaisquer ónus ou encargos

• Cláusulas específicas, segundo as exigências de ambas as partes

• Assinatura de ambas as partes.

Cuidados a ter

Ao assinar o contrato-promessa está a comprometer-se com a compra do imóvel. Se não cumprir esta promessa, corre o risco de perder o sinal que deu. Para assegurar que está a dar o passo correto, certifique-se que cumpre os seguintes procedimentos:

• Reunir a caderneta predial, certidão permanente predial, licença de utilização e certificado energético. Esta informação é muito importante para aferir se o imóvel está apto para ser habitado ou se existem encargos escondidos, que possam ser impeditivos de avançar com a compra

• Estipular um prazo máximo para a celebração da escritura pública

• Consultar as atas das assembleias de condomínio, caso o imóvel esteja inserido num condomínio, para verificar se existem eventuais dívidas em atraso.

O que acontece em caso de incumprimento do contrato-promessa compra e venda

Quando uma das partes não cumpre com o que está estipulado no CPCV podem ser acionadas penalizações, que devem estar explícitas no documento assinado. Por regra, são consequências monetárias. Assim:

• Se for vendedor não cumprir o contrato-promessa de compra e venda, terá que devolver ao comprador o valor do sinal em dobro

• Se for o comprador a incumprir, perderá o valor do sinal.

Além destas penalizações, a parte lesada poderá sempre recorrer à via judicial para obter o cumprimento coercivo do contrato-promessa de compra e venda.