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Comprar casa com 100% de financiamento é possível! Saiba como
4 minutos de leitura
Atualizado a 1 agosto 2026
Comprar casa exige muitas vezes uma poupança inicial difícil de reunir, sobretudo quando se somam impostos e outras despesas.
A Garantia Pública pode ajudar a ultrapassar esse obstáculo, permitindo, em alguns casos, financiar até 100% do valor da casa e aproximar o sonho da realidade.
O que significa comprar casa com 100% de financiamento?
Com a Garantia Pública do Estado, jovens entre os 18 e os 35 anos podem conseguir financiamento até 100% do valor da transação, para compra da primeira habitação própria e permanente.
O Estado presta uma garantia que pode chegar até 15% do capital em dívida inicialmente contratado, para ajudar a viabilizar o financiamento total do imóvel.
Paralelamente, quem tem até 35 anos beneficia do regime IMT Jovem: isenção total do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas (IMT) e do Imposto do Selo na aquisição de imóveis até 330.539 euros (valor de 2026). Entre esse montante e 660.982 euros, a isenção é parcial; acima de 660.982 euros não há isenção.
Não significa, no entanto, que o crédito seja aprovado automaticamente. O banco continua a avaliar a situação financeira dos titulares, a sua capacidade de pagar a prestação, a taxa de esforço e as restantes condições do financiamento.
Se quer perceber se esta solução se aplica ao seu caso, consulte as condições do Crédito Habitação Jovem do Santander.
Como funciona a Garantia Pública do Estado?
A Garantia Pública foi criada para facilitar o acesso dos jovens à primeira casa. Em vez de o comprador ter de entregar a entrada inicial normalmente exigida, o Estado pode garantir uma parte do financiamento perante o banco.
Esta garantia assume a forma de fiança e incide sobre o capital do contrato de crédito. O montante garantido não pode ultrapassar 15% do valor do financiamento inicialmente contratado e a medida destina-se a permitir que o banco financie até 100% do valor da compra.
Ainda assim, o empréstimo continua a ser uma responsabilidade dos mutuários. Ou seja, quem compra a casa continua obrigado a pagar as prestações do crédito habitação, os juros, as comissões e os restantes encargos associados.
A medida está prevista no Decreto-Lei n.º 44/2024, de 10 de julho, e foi regulamentada pela Portaria n.º 236-A/2024/1, de 27 de setembro
Posso pedir o financiamento a 100%?
Para beneficiares da Garantia Pública do Estado, é necessário cumprires vários requisitos. Entre eles:
- Ter entre 18 e 35 anos, inclusive
- Ter domicílio fiscal em Portugal
- Comprar a primeira habitação própria e permanente
- Não ser (nem ter sido) proprietário de prédio urbano ou fração autónoma de prédio urbano habitacional nos últimos três anos
- Ter rendimentos que não ultrapassem o 8.º escalão do IRS
- Comprar um imóvel cujo valor da transação não exceda 450.000 euros
- Ter a situação fiscal e contributiva regularizada
- Nunca ter beneficiado anteriormente desta Garantia Pública
- Celebrar o contrato de crédito até 31 de dezembro de 2026, salvo eventual prorrogação da medida.
Em 2026, o limite superior do 8.º escalão do IRS, no Continente, é de 86.634 euros de rendimento coletável. E se estiveres dispensado de entregar declaração de IRS? Neste caso, contam os rendimentos mensais declarados à Segurança Social (ou prestações sociais como subsídio de desemprego, pensões ou rendimento social de inserção), que não podem ultrapassar 1/14 desse limite por mês.
Se a compra for feita por mais do que uma pessoa, todos os mutuários devem cumprir os requisitos aplicáveis.
Como posso pedir o financiamento a 100%?
Para acederes à medida, deves:
- Confirmar se reúnes todos os requisitos
- Escolher um banco aderente. Apenas as instituições bancárias que tenham subscrito o protocolo com o Estado oferecem esta modalidade. O Santander é um dos bancos aderentes desta medida
- Preparar a documentação necessária (detalhada de seguida)
- Apresentar os documentos que demonstrem a elegibilidade e capacidade financeira para o crédito
- Avaliar a proposta do banco.
Que documentos devo preparar?
Ao pedires o financiamento com Garantia Pública, o banco pode solicitar documentos que comprovem a elegibilidade dos titulares e do imóvel. Entre os documentos previstos estão:
- Cartão de Cidadão ou documento de identificação equivalente
- Certidão de domicílio fiscal
- Nota de liquidação de IRS mais recente
- Certidão de dispensa de entrega de IRS, quando aplicável, acompanhada de comprovativos de rendimentos ou prestações sociais
- Certidão de não dívida à Autoridade Tributária
- Certidão de não dívida à Segurança Social
- Certidão predial ou certidão predial negativa
- Caderneta predial urbana do imóvel
- Documento onde conste o valor de aquisição da casa
- Declaração de responsabilidade a confirmar que a habitação se destina à primeira habitação própria e permanente.
O banco pode ainda pedir outros documentos para avaliar a capacidade financeira dos titulares, como recibos de vencimento, declaração de rendimentos, comprovativos de vínculo laboral ou outros elementos relevantes para a análise do crédito.
Que casas estão abrangidas nesta medida?
A Garantia do Estado aplica-se exclusivamente a:
- Primeiras habitações: destinadas a uso próprio e permanente
- Imóveis até 450.000 euros: compras acima deste limite não são elegíveis
- Contratos de crédito apenas para aquisição: não abrange créditos para construção.
Faz já uma simulação do teu crédito habitação e vê se podes beneficiar das condições do financiamento a 100%.
Durante quanto tempo dura a Garantia Pública?
A Garantia Pública vigora nos primeiros 10 anos do crédito à habitação, a contar da data da celebração do contrato de crédito. O prazo do empréstimo mantém-se inalterado.
Sabe mais sobre todas as condições deste apoio através do Santander.
Se estás à procura de mais soluções para facilitar o acesso à habitação e melhorar a tua qualidade de vida, vê as 14 medidas do Governo para apoiar os jovens e fica a saber como tirar o máximo proveito dessas oportunidades.
Os conteúdos apresentados não dispensam a consulta das entidades públicas ou privadas especialistas em cada matéria.
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