O que é o direito de preferência? E quem pode exercê-lo?

Vive numa casa arrendada há anos e, de repente, descobre que o proprietário quer vendê-la. Será que tem direito a comprá-la antes de outro interessado? A resposta é sim, desde que cumpra certas condições. Tal acontece graças ao direito de preferência, uma regra que dá prioridade a determinados compradores na aquisição de um imóvel.

O que é o direito de preferência?

O direito de preferência dá prioridade a determinados compradores para adquirirem um imóvel que esteja à venda, antes de outros compradores interessados. Na prática, significa que, se houver mais do que um interessado, a pessoa ou entidade com este direito pode comprar o imóvel em igualdade de condições com o comprador original.

Este direito legal, previsto no artigo 65.º da Constituição da República Portuguesa e no Decreto-Lei n.º 89/2021, de 03 de novembro, aplica-se em duas grandes situações:

1. Inquilinos: quando uma casa arrendada há pelo menos dois anos é colocada à venda, o inquilino tem prioridade na compra desde que o objetivo seja habitação própria
2. Entidades públicas: algumas entidades, como municípios e o Estado, podem ter prioridade na compra de imóveis situados em zonas específicas, como áreas de reabilitação urbana, zonas de pressão urbanística ou imóveis classificados como património.

Quem pode exercer o direito de preferência?

Inquilinos

Se um inquilino vive há mais de dois anos num imóvel arrendado e o proprietário decidir vendê-lo, deve dar-lhe prioridade na compra. Mas atenção, há algumas regras:

• O inquilino só pode exercer este direito se a compra for para habitação própria e, como indicado acima, estar a viver no imóvel por um período superior a dois anos. Se quiser adquirir o imóvel para arrendamento ou alojamento local, perde a preferência
• O proprietário, quando decide que quer vender o imóvel, deve, primeiramente, informar o inquilino por carta registada com aviso de receção, indicando o preço e condições da venda
• O inquilino, enquadrando-se nos requisitos, tem 30 dias para responder e decidir se quer comprar ou não o imóvel.

Entidades públicas

O direito de preferência também se aplica a entidades como câmaras municipais, regiões autónomas e o Estado. Nestes casos, se uma entidade pública manifestar interesse, o vendedor tem de lhe dar prioridade na compra.

Tal acontece quando um imóvel se situa:

• Numa zona de pressão urbanística, onde há dificuldades de acesso à habitação, diga-se, a oferta habitacional é escassa ou desadequada às posses financeiras da maioria da população
• Numa área de reabilitação urbana, onde é necessário preservar ou recuperar património
• Num imóvel classificado ou em vias de classificação, ou seja, património de interesse nacional, público ou municipal.

Para tentar suprir o problema habitacional, as entidades públicas fazem uso do direito de preferência nestas zonas, delimitadas e aprovadas no Diário da República e ainda publicadas nos boletins municipais e no site das câmaras municipais. Esta delimitação tem a duração de cinco anos, podendo sofrer alterações de redução ou ampliação, consoante critérios definidos no Decreto-Lei n.º 67/2019, de 21 de maio.

Importante: se um inquilino e uma entidade pública tiverem direito de preferência sobre o mesmo imóvel, o primeiro tem sempre prioridade. Só se este não quiser ou não puder comprar é que a entidade pública pode exercer esse direito.