O que é o NRAU e o que mudou com este novo regime de arrendamento

Para quem anda às voltas com contratos de arrendamento, rendas antigas ou dúvidas sobre os direitos e deveres de senhorios e inquilinos, tem no Novo Regime de Arrendamento (NRAU) um grande apoio. Um sistema criado para simplificar, atualizar e tornar mais justo o mercado de arrendamento.

Conheça-o e perceba o que mudou, a quem se aplica e como pode afetar o seu caso.

O que é o NRAU?

É a sigla para Novo Regime do Arrendamento Urbano, que entrou em vigor a 27 de fevereiro de 2006, e se trata de um regime especial que visa modernizar a legislação do arrendamento,para tornar o mercado de arrendamento mais equilibrado, flexível e transparente.

Antes do NRAU, o mercado enfrentava diversos problemas: rendas congeladas desde antes de 1990, dificuldade em fazer obras em casas arrendadas e processos de despejo lentos e complicados. A nova legislação reanimou o mercado e veio dar respostas mais eficazes a estas questões.

A quem se destina?

O NRAU aplica-se a senhorios e inquilinos, abrangendo tanto contratos habitacionais como não habitacionais, com especial foco nos celebrados após 1990 (embora também preveja regras específicas para contratos mais antigos).

Quais as mudanças mais recentes do NRAU?

Duração dos contratos

Os contratos habitacionais passaram a ter um prazo mínimo de um ano, renovando-se automaticamente por três anos, salvo acordo diferente entre as partes. Nos contratos sem prazo definido, considera-se que são de duração indeterminada. No arrendamento não habitacional, as partes continuam livres de negociar os prazos, mas, na ausência de acordo, o contrato considera-se feito por 10 anos, renovando-se por igual período.

Atualização das rendas

A atualização das rendas passou a seguir um coeficiente anual definido por lei. Por exemplo, em 2019, foi possível um aumento de 1,15% com base no coeficiente de 1,0115. O processo de atualização não é automático nem obrigatório, e só pode ser aplicado um ano após o início do contrato ou da última atualização, mediante aviso escrito com 30 dias de antecedência.

Nos contratos anteriores a 1990 (habitacionais) ou 1995 (não habitacionais), existe um regime especial de atualização, que protege situações de carência económica, idade avançada ou deficiência.

Os coeficientes anuais são publicados no Diário da República e podem ser consultados no Portal da Habitação. Contudo, a atualização não é obrigatória.

O coeficiente legal de atualização para 2025, foi fixado pelo Aviso n.º 23099/2024/2, de 18 de outubro, traduzindo-se num aumento de 2,16%, com base no coeficiente de 1,0216. Este coeficiente representa uma diminuição significativa em relação a 2024, o qual implicou um aumento de 6,94%.

Para calcular o valor que a sua renda pode atingir em 2025, basta multiplicar o valor atual por 1,0216.

Rescisão de contrato em caso de obras

O NRAU permite a rescisão legítima do contrato de arrendamento caso os senhorios necessitem de realizar obras profundas, demolições, ou habitar a casa.

No entanto, se o imóvel apenas precisar de obras e o inquilino tiver de sair temporariamente, o contrato pode ser suspenso, com direito a realojamento em condições equivalentes.

Caso aconteça alguma das situações descritas acima, o senhorio passa a ser isento de pagar IRS pelas indemnizações dadas aos inquilinos em caso de despejo.

Para inquilinos que residam na habitação há mais de 15 anos, o contrato apenas pode ser rescindido em caso de demolição total ou obras profundas.

Procedimento especial de despejo

Foi criado um processo mais simples para despejo em casos como falta de pagamento de rendas ou fim do contrato, através do Balcão Nacional de Arrendamento (BNA). É um procedimento extrajudicial, mais rápido, com menos custos e não se aplica a arrendatários com contratos antigos que sejam idosos ou pessoas com deficiência.

Incentivos fiscais

Para fomentar contratos duradouros e estáveis no mercado de arrendamento, os senhorios que optem por contratos mais longos passaram a beneficiar de reduções nas taxas de IRS:

• Dois a cinco anos: 26%
• Cinco a 10 anos: 23%
• 10 a 20 anos: 14%
• Mais de 20 anos: 10%.

Arrendamento com crédito habitação

O NRAU permite que casas que ainda estão a ser pagas ao banco possam ser arrendadas sem penalização no spread do crédito, o que dá maior liberdade ao proprietário sem alterar as condições do empréstimo.