Taxas de juros do crédito: o que são e como funciona a bonificação

Com a subida da Euribor, muitas famílias com créditos à habitação a taxa de juro variável estão a ver a sua prestação mensal aumentar. Por isso, mais do que nunca, é importante saber o que são as taxas de juros nos créditos à habitação e como funcionam.

Mas, se está a sentir a pressão da subida da Euribor, a boa notícia é que, este ano, haverá uma bonificação nos juros do crédito à habitação dos portugueses com taxas de esforço elevadas. Saiba, neste artigo, como funciona este apoio do Estado.

O que são taxas de juro?

O juro é, de forma simplificada, o preço do dinheiro. No caso do crédito à habitação, os juros são o preço que paga pelo empréstimo que lhe foi concedido pelo banco.

As taxas de juro no crédito à habitação são expressas através de uma percentagem do montante do empréstimo e referem-se a um determinado período, normalmente um ano.

Que tipos de taxas de juro do crédito habitação existem?

Os créditos à habitação podem ser contratados com taxa de juro variável, com taxa de juro fixa ou com taxa de juro mista.

Taxa de juro variável

A taxa de juro variável resulta da soma de duas componentes: o indexante ou taxa de referência, que é a Euribor, e o spread atual. A Euribor tem vários prazos, muito embora a Euribor a três, seis e doze meses sejam as mais frequentemente usadas em contratos de crédito à habitação.

O valor da Euribor é revisto após o prazo a que se refere. Por exemplo, a Euribor a três meses é revista trimestralmente, a Euribor a seis meses semestralmente e a Euribor a doze meses anualmente.

Taxa de juro fixa

Nestes empréstimos, a taxa de juro é sempre a mesma e a prestação não se altera durante o prazo do contrato. Isto significa que se a Euribor subir ou descer, a prestação do empréstimo com taxa fixa não se altera.

A taxa de juro fixa é livremente estabelecida pela instituição de crédito em cada contrato, tendo em conta alguns fatores como:

• O risco de crédito do cliente
• O rácio entre o valor do empréstimo e o valor do imóvel (loan-to-value)
• As garantias prestadas (por exemplo, hipoteca ou fiança)
• Risco de fixação da taxa de juro por um período relativamente longo.

Taxa de juro mista

Nos empréstimos contraídos com a taxa de juro mista, existem períodos em que a taxa é fixa e outros em que a taxa é variável. Por exemplo, um empréstimo à habitação a 30 anos pode ter uma taxa fixa durante os primeiros cinco anos e uma taxa variável, indexada à Euribor, nos restantes 25 anos.

TAN e TAEG

Independentemente da taxa de juro escolhida, quando pede uma simulação de crédito à habitação o banco irá apresentar-lhe dois tipos de taxas de juro: a TAN (taxa anual nominal) e a TAEG (Taxa Anual de Encargos Efetiva Global).

O que é a TAN?

A TAN é a taxa de juro, fixa ou variável, aplicada anualmente ao montante total do crédito utilizado (expressa em percentagem). Representa o custo associado aos juros do empréstimo e, no caso dos empréstimos com taxa variável, a TAN corresponde à soma da Euribor e do spread.

O que é a TAEG?

A TAEG representa o custo total do crédito, englobando a TAN e outros encargos cobrados pela instituição de crédito. É expressa em percentagem anual do montante total do crédito.

Se quiser comparar diferentes propostas com o mesmo prazo e modalidade de reembolso, é esta taxa de juro que deve utilizar, pois inclui:

• Juros
• Comissões
• Despesas com impostos e emolumentos relativos ao registo da hipoteca, no caso de se tratar de um crédito com garantia hipotecária
• Seguros de vida e multirriscos.

Não inclui:

• Valores a pagar caso o cliente não cumpra obrigações previstas no contrato
• Comissões de reembolso antecipado do empréstimo
• Custos notariais.

Qual a relação entre a Euribor e o aumento dos juros no crédito habitação?

Se tem um crédito habitação com taxa fixa, então a Euribor não tem impacto na sua taxa de juros.

Porém, se contratou um empréstimo com taxa variável, uma subida ou descida deste indexante terá influência na sua prestação mensal. Porquê? Porque quando o valor da Euribor é revisto, a sua taxa de juro pode subir ou descer, refletindo o comportamento da Euribor. O montante da prestação pode, assim, aumentar ou diminuir.

A subida da Euribor

Depois de vários anos em terreno negativo, a Euribor entrou em terreno positivo em abril de 2022, como medida de combate à inflação. Em menos de um ano, passou a marca dos 3%.

Esta subida da Euribor tem-se refletido, de forma intensa, nas prestações de crédito da maioria das famílias portuguesas, que contrataram crédito à habitação com taxa de juro variável.

A minha prestação está a subir demasiado. Posso obter algum apoio?

Para combater o aumento das prestações de crédito à habitação que, em sintonia com a inflação, está a colocar demasiada pressão no orçamento familiar dos portugueses, o Governo lançou um conjunto de iniciativas de apoio ao crédito à habitação.

Uma delas é a bonificação das taxas de juro, incluída no pacote de medidas “Mais Habitação”, que irá abranger famílias com rendimentos até ao 6.º escalão de IRS (38 632 euros anuais) e com créditos à habitação contratados até 250 mil euros.

Juros bonificados: o que são e como funcionam?

A bonificação dos juros é uma medida temporária - em vigor até dezembro de 2024 - que permite reduzir os encargos com juros nos créditos hipotecários. Tem um limite anual de 800 euros.

Para ter acesso a este apoio, é necessário cumprir os critérios de elegibilidade definidos, tais como ter residência fiscal em Portugal, ter contrato de crédito à habitação para habitação própria permanente, com taxa variável, celebrado até 15 de março de 2023, com um valor inicial máximo de 250 mil euros e não ter quaisquer prestações em atraso . Além disso, os mutuários têm de ter uma taxa de esforço igual ou superior a 35% (peso das prestações com créditos face ao rendimento considerado para apuramento da taxa de IRS).

Para saber mais informações sobre as condições do apoio e como requierer as mesmas , consulte o artigo “Apoios ao crédito habitação para ajudar as famílias”.