Taxas de juro do crédito: o que são e como funcionam

Após a forte subida das taxas Euribor entre 2022 e 2023, que pressionou as famílias com crédito à habitação a taxa variável, o indexante voltou a descer em 2024 e 2025 e mantém-se, em 2026, em níveis bem mais moderados. 

Por isso, mais do que nunca, é importante compreender como funcionam as taxas de juro e de que forma afetam o valor da sua prestação mensal.

O que são taxas de juro?

O juro é, de forma simplificada, o preço do dinheiro. No caso do crédito à habitação, os juros são o preço que paga pelo empréstimo que lhe foi concedido pelo banco.

As taxas de juro no crédito à habitação são expressas através de uma percentagem do montante do empréstimo e referem-se a um determinado período, normalmente um ano.

Que tipos de taxas de juro do crédito habitação existem?

Os créditos à habitação podem ser contratados com taxa de juro variável, com taxa de juro fixa ou com taxa de juro mista.

Taxa de juro variável

A taxa de juro variável resulta da soma de duas componentes: o indexante ou taxa de referência, que é a Euribor, e o spread contratado com o banco. A Euribor tem vários prazos, muito embora a Euribor a três, seis e doze meses sejam as mais frequentemente usadas em contratos de crédito à habitação.

O valor da Euribor é revisto após o prazo a que se refere. Por exemplo, a Euribor a três meses é revista trimestralmente, a Euribor a seis meses semestralmente e a Euribor a doze meses anualmente.

Taxa de juro fixa

Nestes empréstimos, a taxa de juro é sempre a mesma e a prestação não se altera durante o prazo do contrato. Isto significa que se a Euribor subir ou descer, a prestação do empréstimo com taxa fixa não se altera.

A taxa de juro fixa é livremente estabelecida pela instituição de crédito em cada contrato, tendo em conta alguns fatores como:

• O risco de crédito do cliente
• O rácio entre o valor do empréstimo e o valor do imóvel (loan-to-value)
• As garantias prestadas (por exemplo, hipoteca ou fiança)
• Risco de fixação da taxa de juro por um período relativamente longo.

Taxa de juro mista

Nos empréstimos contraídos com a taxa de juro mista, existem períodos em que a taxa é fixa e outros em que a taxa é variável. Por exemplo, um empréstimo à habitação a 30 anos pode ter uma taxa fixa durante os primeiros cinco anos e uma taxa variável, indexada à Euribor, nos restantes 25 anos.

TAN e TAEG

Independentemente da taxa de juro escolhida, quando pede uma simulação de crédito à habitação o banco irá apresentar-lhe dois tipos de taxas de juro: a TAN (taxa anual nominal) e a TAEG (Taxa Anual de Encargos Efetiva Global).

O que é a TAN?

A TAN é a taxa de juro, fixa ou variável, aplicada anualmente ao montante total do crédito utilizado (expressa em percentagem). Representa o custo associado aos juros do empréstimo e, no caso dos empréstimos com taxa variável, a TAN corresponde à soma da Euribor e do spread.

O que é a TAEG?

A TAEG representa o custo total do crédito, englobando a TAN e outros encargos cobrados pela instituição de crédito. É expressa em percentagem anual do montante total do crédito.

Se quiser comparar diferentes propostas com o mesmo prazo e modalidade de reembolso, é esta taxa de juro que deve utilizar, pois inclui:

• Juros
• Comissões
• Despesas com impostos e emolumentos relativos ao registo da hipoteca, no caso de se tratar de um crédito com garantia hipotecária
• Seguros de vida e multirriscos.

Não inclui:

• Valores a pagar caso o cliente não cumpra obrigações previstas no contrato
• Comissões de reembolso antecipado do empréstimo
• Custos notariais.

Qual a relação entre a Euribor e os juros no crédito habitação?

Se tem um crédito habitação com taxa fixa, então a Euribor não tem impacto na sua taxa de juros.

Porém, se contratou um empréstimo com taxa variável, uma subida ou descida deste indexante terá influência na sua prestação mensal. Porquê? Porque quando o valor da Euribor é revisto, a sua taxa de juro pode subir ou descer, refletindo o comportamento da Euribor. O montante da prestação pode, assim, aumentar ou diminuir.

A subida da Euribor

Depois de vários anos em terreno negativo, a Euribor regressou ao terreno positivo ao longo de 2022 ( a 12 meses em abril, a 6 meses em junho e a 3 meses em julho), acompanhando a subida das taxas diretoras decididas pelo Banco Central Europeu (BCE) para travar a inflação na zona euro. Em pouco tempo, ultrapassou a marca dos 3% e refletiu-se, de forma intensa, nas prestações da maioria das famílias portuguesas com crédito à habitação a taxa variável.

A partir de meados de 2024, o BCE iniciou um ciclo de cortes que conduziu a taxa de facilidade de depósitos até aos 2,0%, em junho de 2025. A Euribor desceu em paralelo e as prestações chegaram a aliviar. Desde então, o BCE tem mantido as taxas inalteradas, mas a renovação das pressões inflacionistas no início de 2026, associada à escalada dos preços da energia, fez a Euribor voltar a subir nos prazos mais utilizados no crédito à habitação — pelo que as prestações em revisão estão novamente a aumentar.