Saiba quanto pode pedir de crédito à habitação

Aquele que é um dos maiores passos da vida, pode ser igualmente um dos mais assustadores. E uma das perguntas que mais nos colocamos, nesta fase, é: “quanto é que será que o banco me empresta?” A resposta não é direta, mas há forma de perceber até onde se pode ir.

O que influencia o valor do crédito habitação?

À pergunta “quanto posso pedir de crédito habitação?” respondemos-lhe já que não há um valor fixo igual para todos. Cada caso é um caso e o montante que pode pedir depende de vários fatores. Os principais são:

• Rendimento mensal: quanto maior for, maior será a capacidade de pagar as prestações. E isso pode traduzir-se num crédito mais elevado
• Taxa de esforço: os bancos calculam que não deve gastar mais de 45% do seu rendimento líquido mensal com prestações de crédito (incluindo o crédito habitação) e essa percentagem é chamada taxa de esforço
• Valor da casa: no caso da habitação própria e permanente, o Banco de Portugal estabelece um limite máximo de financiamento de 90% do valor do imóvel considerado para efeitos de crédito. A percentagem efetivamente financiada pode ser inferior, dependendo da análise e das condições de cada banco
• Idade: o prazo do crédito depende da sua idade. Quanto mais novo for, maior o prazo possível, e prestações mais baixas. Atenção, porém, um prazo mais longo significa também mais juros pagos ao longo da vida do crédito
• Outros créditos e histórico bancário: se já tiver outros empréstimos ou um histórico de incumprimentos, isso pode reduzir a margem de financiamento.

Então, existe um limite?

Sim, embora não seja um teto absoluto. O Banco de Portugal definiu recomendações para proteger os consumidores (e os bancos). Aqui estão os principais limites a ter em conta:

• LTV (Loan-to-Value): mede a relação entre o valor do empréstimo e o valor do imóvel. Para habitação própria e permanente, o Banco de Portugal recomenda um limite máximo de 90%, tendo por referência o menor valor entre o preço de compra e a avaliação do imóvel. Para outras finalidades, como segunda habitação ou investimento, o limite recomendado é de 80%
• DSTI (Debt Service-to-Income): relaciona o valor das prestações mensais de todos os créditos com o rendimento líquido dos titulares. De acordo com a recomendação do Banco de Portugal, o limite geral é de 45%, sendo o seu cálculo efetuado segundo critérios específicos, nomeadamente tendo em conta possíveis aumentos das taxas de juro. Existem exceções previstas na recomendação
• Prazo máximo: depende da sua idade. Até aos 35 anos, pode ir até 40 anos de prazo. Acima dos 35 anos, o máximo é de 35 anos. E há ainda um efeito indireto da idade. Se, no fim do contrato, o titular tiver mais de 70 anos, o banco tem de assumir que o seu rendimento será mais baixo nessa fase (uma redução de pelo menos 20%, proporcional aos anos do contrato em que ultrapassa os 70 anos de idade), o que pode diminuir o montante financiável. Muitos bancos fixam também, por política interna, uma idade máxima para o fim do contrato (frequentemente 75 anos), mas esse limite varia de instituição para instituição.

Mas há uma exceção: os jovens entre os 18 e os 35 anos que comprem a primeira habitação própria e permanente podem beneficiar de financiamento até 100% do valor da casa, ao abrigo da Garantia Pública do Estado, desde que cumpram os critérios de elegibilidade e o crédito seja aprovado pelo banco. Esta garantia pode cobrir até 15% do valor da transação.

O regime aplica-se a imóveis com um valor de transação até 450.000 euros e a contratos celebrados até 31 de dezembro de 2026. Saiba mais sobre a Garantia Pública no nosso artigo.

Quem já completou 35 anos, ainda que há apenas um dia, deixa de poder aceder ao prazo de 40 anos e fica sujeito ao máximo de 35 anos. Exemplo prático: um cliente que complete 35 anos a 10 de março ainda pode obter um prazo até 40 anos se a avaliação de solvabilidade ocorrer nesse dia. A partir de 11 de março, passa a ter mais de 35 anos e o prazo máximo recomendado desce para 35 anos.