Crédito Habitação sem entrada? Descobre o que é a Garantia Pública e como funciona

A quem se destina?

Esta medida está disponível para jovens que cumpram todos os seguintes critérios:

• Ter entre 18 e 35 anos (se forem dois titulares, ambos têm de cumprir esta idade)
• Ter residência fiscal em Portugal
• Não ser proprietário (nem parcialmente) de outra casa
• O crédito tem de ser para compra da primeira habitação própria e permanente
• Ter rendimentos anuais até 83.696 euros (correspondente ao 8.º escalão de IRS, em 2025)
• O imóvel a comprar não pode ultrapassar os 450.000 euros
• Não ter dívidas às Finanças nem à Segurança Social
• Nunca ter beneficiado desta Garantia anteriormente.

Que habitações estão abrangidas nesta medida?

A Garantia do Estado aplica-se exclusivamente a:

• Primeiras habitações: destinadas a uso próprio e permanente
• Imóveis até 450.000 euros: compras acima deste limite não são elegíveis
• Contratos de crédito apenas para aquisição: não abrange créditos para construção.

Como funciona a Garantia Pública?

Vamos a um exemplo simples.

Imagina que queres comprar uma casa de 250.000 euros. O banco exige uma entrada de 10%, ou seja, 25.000 euros. Com a Garantia Pública, esse valor é coberto pelo Estado, permitindo que financies os 250.000 euros na totalidade, sem precisares de ter qualquer montante disponível.

Este apoio do Estado dá ao banco uma segurança extra e, por isso, facilita a aprovação do crédito, mesmo sem entrada.

A Garantia mantém-se ativa durante 10 anos, período em que o Estado se responsabiliza por essa parte do valor. Ou seja, se nesses 10 anos houver incumprimento (por exemplo, deixares de pagar o crédito), o Estado assume essa parte da dívida perante o banco.

Depois desse prazo, essa proteção termina: o Estado deixa de garantir qualquer valor, e passas a ser o único responsável pelo total da dívida, tal como acontece num Crédito Habitação “normal”. O prazo do empréstimo, esse, mantém-se inalterado.

Como aderir à Garantia do Estado?

O processo é simples, mas exige atenção:

1. Escolher um banco aderente. Apenas as instituições bancárias que tenham subscrito o protocolo com o Estado oferecem esta modalidade. O Santander é um dos bancos aderentes desta medida

2. Preparar a documentação necessária (detalhada de seguida)

3. Apresentar os documentos que comprovem que cumpres todos os critérios legais e financeiros para o crédito

4. Formalizar o pedido junto do banco, que avaliará a viabilidade do crédito.

Que documentos são necessários?

Ao iniciar o pedido de crédito, deves apresentar:

• Cartão de Cidadão ou documento de identificação equivalente
• Certidão de domicílio fiscal (podes descarregar no Portal das Finanças)
• Nota de liquidação de IRS (ou certidão de dispensa de entrega de IRS acompanhada de declaração da Segurança Social que comprove rendimentos/prestações sociais dos últimos três meses)
• Certidão de não dívida ao Fisco e à Segurança Social
• Certidão predial negativa a comprovar que não és proprietário de outra casa
• Caderneta predial do imóvel
• Documento onde conste o valor de aquisição da casa
• Declaração de rendimentos e recibos de vencimento
• Declaração de responsabilidade a confirmar que a habitação é a primeira habitação própria e permanente.

Até quando posso pedir?

Esta medida está em vigor até 31 de dezembro de 2026. Todos os contratos formalizados até essa data podem beneficiar da Garantia Pública, desde que cumpram os critérios definidos.

A Garantia é acumulável com outros benefícios?

Sim. Podes, por exemplo, acumular a isenção de IMT, Imposto do Selo e emolumentos notariais, desde que o imóvel cumpra também os critérios para essas isenções.

Qual é o papel do Estado e dos bancos?

• O Estado funciona como fiador, assumindo até 15% do valor do crédito em caso de incumprimento e dando ao banco uma segurança adicional para aprovar o financiamento
• Os bancos, por sua vez, continuam a fazer a análise do risco, a simulação e a aprovação do crédito. O facto de haver Garantia Pública não significa aprovação automática, é preciso continuar a cumprir os critérios de risco e taxa de esforço exigidos pelas instituições financeiras.

Posso renegociar o crédito durante o prazo da Garantia?

Pode. A lei permite renegociar as condições com o banco durante os 10 anos de vigência da Garantia, desde que essa renegociação não implique um aumento do valor garantido pelo Estado.

Por exemplo, pode tentar baixar a taxa de juro ou ajustar o prazo do crédito. Desde que o montante do empréstimo e a garantia se mantenham nos limites acordados, a cobertura do Estado continua válida.

Posso perder a Garantia no meu crédito?

Sim. A Garantia pode deixar de estar em vigor se:

• O imóvel deixar de ser a habitação própria e permanente do titular
• Forem detetadas fraudes ou omissões de informação
• Houver renegociação do crédito que aumente os encargos do Estado (por exemplo, pedindo um valor adicional ao banco).

Nestes casos, o apoio é retirado e o mutuário assume integralmente a responsabilidade sobre o crédito.

Sabe mais sobre todas as condições deste apoio através do Santander.

Se estás à procura de mais soluções para facilitar o acesso à habitação e melhorar a tua qualidade de vida, vê as 14 medidas do Governo para apoiar os jovens e fica a saber como tirar o máximo proveito dessas oportunidades.