Como funciona o arrendamento de empresa: divisão de lucros e riscos

No trespasse, devem ser transmitidos em conjunto os elementos que permitem identificar e manter o estabelecimento. Não existe verdadeiro trespasse quando são entregues apenas bens isolados ou quando o imóvel passa a ser utilizado para um ramo de atividade diferente. O negócio deve ser celebrado por escrito e comunicado ao senhorio.

Quando o trespasse é realizado através de venda ou dação em cumprimento, o senhorio dispõe ainda de direito de preferência, salvo se existir convenção em contrário.

Assim, a cessão de exploração pode ser mais adequada quando o proprietário pretende:

• Afastar-se temporariamente da atividade
• Manter a possibilidade de recuperar o negócio
• Receber um rendimento periódico
• Testar uma possível transmissão futura
• Evitar uma venda definitiva do estabelecimento.

O trespasse poderá fazer mais sentido quando existe uma intenção clara de abandonar definitivamente o negócio.

Como funciona a divisão de lucros e riscos neste contrato

Apesar de ser comum falar em “divisão de lucros”, a cessão de exploração não cria, por si só, uma sociedade entre o cedente e o cessionário.

O cessionário explora o negócio por sua conta e recebe as respetivas receitas. Em contrapartida, paga ao cedente o valor definido no contrato.

A remuneração pode ser fixa, variável ou mista. As partes podem escolher diferentes modelos de pagamento.

Remuneração fixa

O cessionário paga um valor periódico previamente definido, independentemente do desempenho do negócio.

Por exemplo, pode ser estabelecido o pagamento de 2.000 euros por mês durante três anos. Mesmo que a faturação aumente ou diminua, o valor mantém-se, salvo atualização prevista no contrato.

Este modelo oferece maior previsibilidade ao cedente, mas concentra o risco comercial no cessionário.

Remuneração variável

O valor pago ao cedente depende do desempenho do estabelecimento. Pode ser calculado sobre:

• A faturação bruta
• O resultado operacional
• O lucro antes de impostos
• O número de vendas, clientes ou serviços prestados
• Outro indicador definido pelas partes.

O contrato deve indicar claramente a fórmula utilizada. Expressões vagas como “percentagem dos lucros” podem gerar conflitos sobre as despesas que podem ser deduzidas, os impostos considerados ou o tratamento de descontos, devoluções e investimentos.

Remuneração mista

Também pode existir uma componente fixa e outra variável.

Por exemplo, o cessionário pode pagar 1.000 euros por mês, acrescidos de 5% da faturação mensal. Desta forma, o cedente assegura um valor mínimo e participa parcialmente no crescimento do negócio.

A utilização de uma percentagem da faturação ou dos resultados como forma de calcular a contrapartida não transforma as partes em sócios. Continua a tratar-se do pagamento previsto num contrato de cessão de exploração.

Quem suporta os riscos da exploração?

Não existe uma única distribuição obrigatória de riscos aplicável a todos os contratos. O Código Civil permite que grande parte destas matérias seja definida pelas partes, dentro dos limites legais. Por isso, o contrato deve indicar quem assume cada custo e responsabilidade.

Em regra, o cessionário fica responsável pela gestão diária e pelos riscos decorrentes da atividade, como:

• Pagamento a fornecedores
• Compra e gestão de mercadorias
• Salários e encargos laborais
• Eletricidade, água e telecomunicações
• Impostos relacionados com a exploração
• Manutenção corrente
• Seguros associados à atividade
• Cumprimento das regras aplicáveis ao setor
• Prejuízos resultantes de uma redução das vendas.

O cedente pode continuar exposto a outros riscos, nomeadamente:

• Falta de pagamento da contrapartida
• Danos nos equipamentos ou nas instalações
• Desvalorização do estabelecimento
• Perda de clientela ou reputação
• Incumprimento do contrato de arrendamento do imóvel
• Obrigações legais ou contratuais que não tenham sido validamente transferidas
• Dificuldades na recuperação do estabelecimento no final do contrato.

A jurisprudência tem reconhecido que o cessionário pode ser responsável pelos danos causados nos bens e equipamentos e pela sua falta de restituição no estado acordado.

Distribuição de lucros entre sócios

Quando o estabelecimento pertence a uma sociedade, os valores recebidos pela cessão de exploração integram os resultados da empresa. A distribuição de lucros aos sócios depende do Código das Sociedades Comerciais, do contrato de sociedade e de deliberação dos sócios, respeitando os prejuízos transitados e as reservas obrigatórias.

Em regra, é proporcional às participações no capital e não deve ser confundida com a remuneração paga pelo cessionário ao cedente.

Requisitos legais do contrato de cessão de exploração

A lei concede liberdade às partes para definirem várias condições do contrato. Essa flexibilidade torna ainda mais importante que todas as regras fiquem claramente documentadas.

A jurisprudência recente tem entendido que o contrato de locação de estabelecimento deve ser reduzido a escrito, aplicando, com as necessárias adaptações, as regras previstas para a transmissão de estabelecimentos e para o arrendamento não habitacional.

Entre outros elementos, o contrato deve identificar:

• Cedente e cessionário
• Estabelecimento abrangido
• Imóvel onde funciona o negócio
• Equipamentos, mobiliário e mercadorias entregues
• Licenças, contratos e outros direitos incluídos
• Prazo e condições de renovação
• Valor da contrapartida e datas de pagamento
• Fórmula de cálculo da de cálculo da componente variável
• Despesas assumidas por cada parte
• Responsabilidade por obras e reparações
• Condições de utilização da marca e dos sinais comerciais
• Obrigações de conservação e manutenção
• Seguros exigidos
• Possibilidade ou proibição de transmitir o contrato a terceiros
• Situações que permitem resolver o contrato
• Penalizações por incumprimento
• Condições de restituição do estabelecimento.

Deve ser preparado um inventário detalhado, preferencialmente acompanhado de fotografias, identificação dos equipamentos e indicação do respetivo estado de conservação.

Além de identificar os bens entregues, importa confirmar os requisitos legais, laborais e fiscais associados à mudança de explorador: 

• Licenças e autorizações: o novo explorador pode ter de comunicar a alteração, pedir novos títulos ou obter autorização da entidade competente. A validade e transmissibilidade das licenças devem ser verificadas antes do início da exploração, sobretudo em atividades reguladas
• Trabalhadores: quando é transmitida uma unidade económica que mantém a sua identidade, a posição de empregador pode passar para o cessionário, nos termos do artigo 285.º do Código do Trabalho. Devem ainda ser cumpridos os deveres de informação e consulta, sem prejuízo das responsabilidades que possam manter-se entre as partes
• IRS: quando o cedente é uma pessoa singular, os rendimentos da cessão temporária da exploração são, em regra, tributados na categoria B. O apuramento depende do regime simplificado ou da contabilidade organizada e não deve ser confundido automaticamente com rendimentos prediais da categoria F.
• IRC: quando o cedente é uma sociedade, os valores recebidos integram o apuramento do lucro tributável. O tratamento contabilístico depende de a operação fazer parte da atividade habitual ou ser acessória, devendo a entidade emitir fatura e cumprir as obrigações declarativas aplicáveis.

O enquadramento fiscal deve ser confirmado por um contabilista certificado, uma vez que pode variar consoante as partes, o regime de IVA, o local da operação e os elementos incluídos no estabelecimento.

Vantagens e riscos para cada parte

Para o cedente

• Mantém a titularidade do estabelecimento e pode recuperá-lo no final do contrato
• Recebe uma contrapartida sem assegurar a gestão diária do negócio
• Pode afastar-se temporariamente da atividade, preparar uma transição gradual ou testar um possível futuro comprador
• Fica dependente da qualidade da gestão do cessionário, que pode afetar a reputação, a clientela, os equipamentos e o valor do estabelecimento
• Mantém, em regra, as obrigações perante o senhorio quando o imóvel onde funciona o negócio é arrendado.

Para o cessionário

• Inicia a atividade num estabelecimento já organizado, que pode incluir espaço, equipamentos, processos, fornecedores e clientes
• Pode reduzir o investimento inicial face à compra ou criação de um negócio de raiz
• Não adquire a propriedade do estabelecimento, tendo apenas o direito de o explorar durante o prazo acordado
• Pode não recuperar os investimentos realizados, caso o contrato determine que determinadas obras ou equipamentos permanecem no estabelecimento
• Assume o risco comercial da exploração, incluindo a possibilidade de as vendas e margens serem inferiores às apresentadas.
• Deve analisar previamente as contas, dívidas, licenças, contratos, equipamentos e desempenho recente do negócio.

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