Licença de construção: o que precisa de saber antes de construir casa

Construir uma casa é um projeto emocionante, mas não pode ser feito sem respeitar a lei. A licença de construção é a garantia de que o imóvel é seguro, está conforme as regras e poderá ser habitado ou usado legalmente.

Sem ela, a obra pode ser embargada, pode haver multas pesadas e até a obrigação de demolir o que foi feito. Mas não se assuste: o processo pode parecer burocrático, mas fica muito mais claro quando explicado passo a passo.

O que é a licença de construção?

Trata-se da autorização oficial emitida pela câmara municipal que lhe dá luz verde para avançar com a obra. Serve para garantir que o projeto cumpre todas as regras legais, urbanísticas, ambientais e de segurança.

É obrigatória para a maioria das obras: construção de raiz, ampliações, reconstruções ou alterações estruturais relevantes. Sem esta licença, qualquer intervenção significativa no imóvel fica automaticamente ilegal.

Quando é obrigatória e quando não precisa dela?

De acordo com o Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, há situações em que é sempre preciso pedir licença e outras em que basta uma comunicação prévia.

Obras que exigem licença:

• Construção de raiz em terrenos urbanos ou rústicos com viabilidade construtiva
• Ampliações que aumentem pisos ou alterem a volumetria/fachada
• Obras em imóveis classificados ou em vias de classificação, ou situados em zonas de proteção
• Demolições que não estejam previstas num processo de reconstrução autorizado
• Intervenções em áreas sujeitas a servidão administrativa (ex.: linhas de água, zonas protegidas).

Obras que dispensam licença mas exigem comunicação prévia:

• Reconstruções sem aumento de altura ou número de pisos
• Alterações interiores que não mexam com a estrutura
• Construções em zonas abrangidas por loteamento ou plano de pormenor
• Edificação de piscinas associadas à habitação principal.

Obras que não precisam de qualquer formalidade:

• Pintar paredes interiores, substituir revestimentos ou pequenos arranjos
• Atenção: se usar andaimes ou contentores na via pública, pode ter de pedir licença de ocupação de espaço público.

Quando se trate de obras isentas por escassa relevância urbanística, não há controlo prévio; porém, pode ser necessária licença de ocupação de via pública para andaimes/contentores

Como funciona o pedido de licença de construção?

O processo segue, normalmente, três grandes etapas:

1. Pedido de Informação Prévia (PIP)

É o primeiro passo para perceber se pode ou não construir no terreno. A câmara municipal analisa a viabilidade do projeto e indica restrições, se existirem. O prazo de resposta ronda 20 a 30 dias.

2. Projeto de arquitetura e especialidades

Depois de ter luz verde, é altura de entregar o projeto de arquitetura, elaborado por arquiteto inscrito na Ordem dos Arquitetos, e os projetos de especialidades: águas, esgotos, eletricidade, gás, telecomunicações, acústica, entre outros.

Nesta fase, também são entregues termos de responsabilidade dos técnicos, seguros obrigatórios e o plano de acessibilidades.

3. Emissão da licença e início da obra

Se tudo estiver conforme, a câmara aprova e emite a licença de construção. A partir daí, já pode contratar o empreiteiro, abrir o Livro de Obra e começar os trabalhos.

No final da obra, sempre que esta tenha sido sujeita a controlo prévio, já não é necessária a licença de utilização: basta a entrega de documentos (sem possibilidade de indeferimento). Se houver alteração de uso sem obra sujeita a controlo prévio, aplica-se comunicação prévia com prazo de 20 dias; se o município não responder, considera-se aceite.