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Coeficiente de vetustez: o que é e porque importa no IMI da sua casa
3 minutos de leitura
Publicado a 10
Outubro 2025
Quando se fala de impostos sobre imóveis, cada detalhe conta. Entre fórmulas e coeficientes, há um que merece a sua atenção: o coeficiente de vetustez.
É um indicador que traduz a antiguidade do imóvel e pode ser decisivo no cálculo do valor patrimonial tributário (VPT) e, por consequência, no Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI). Saiba como funciona.
O que é o coeficiente de vetustez?
O termo é pomposo, mas o conceito é relativamente simples: o coeficiente de vetustez mede a antiguidade de um imóvel e traduz a sua desvalorização natural com o tempo.
Em termos práticos, é um fator aplicado no cálculo do Valor Patrimonial Tributário (VPT), base usada pelas Finanças para apurar o IMI e outros impostos, como o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT).
A regra é clara: quanto mais antiga for a casa, menor será o coeficiente de vetustez. Tal significa que a antiguidade faz descer o valor tributável do imóvel, embora outros fatores (como a localização ou o nível de conforto) também tenham muito peso no resultado final.
Cálculo do coeficiente de vetustez
O CIMI (Código do Imposto Municipal sobre Imóveis) define de forma objetiva como se calcula este coeficiente: ele é função do número de anos que passaram desde a emissão da licença de utilização ou, se esta não existir, desde a conclusão da construção.
Se o imóvel tiver sido alvo de ampliações, cada parte é avaliada de acordo com a sua própria antiguidade.
A tabela em vigor (artigo 44.º do CIMI) é a seguinte:
Tabela coeficiente de vetustez
| Anos do imóvel | Coeficiente de vetustez |
|---|---|
| Menos de 2 | 1,00 |
| 2 a 8 | 0,90 |
| 9 a 15 | 0,85 |
| 16 a 25 | 0,80 |
| 26 a 40 | 0,75 |
| 41 a 50 | 0,65 |
| 51 a 60 | 0,55 |
| Mais de 60 | 0,40 |
Exemplo simples: uma casa construída há 12 anos terá um coeficiente de vetustez de 0,85. Já um prédio com 45 anos desce para 0,65.
Como é feito o cálculo do coeficiente de vetustez no VPT?
O coeficiente de vetustez é apenas uma das variáveis que entram na fórmula do valor patrimonial tributário:
VPT = Vc × A × Ca × Cl × Cq × Cv
- Vc: valor base dos prédios (definido anualmente pelo Governo)
- A: área do imóvel
- Ca: coeficiente de afetação (uso do imóvel)
- Cl: coeficiente de localização
- Cq: coeficiente de qualidade e conforto
- Cv: coeficiente de vetustez.
Deste modo, o coeficiente de vetustez funciona como um “desconto” associado à idade do imóvel, que reduz o resultado final do VPT.
Importância do coeficiente de vetustez nos investimentos imobiliários
Quem investe em imóveis deve ter atenção a este coeficiente por três razões:
- Impacto no IMI: quanto mais velho o imóvel, menor o VPT e, em princípio, menos imposto a pagar
- Atratividade do investimento: embora a idade reduza o valor tributável, não significa que reduza o valor de mercado. Uma localização premium pode facilmente anular o “desconto” da vetustez
- Obras e reabilitação: mesmo que renove o imóvel, o coeficiente continua a contar a partir da licença de utilização. Só se houver nova licença após grandes obras é que a contagem pode reiniciar. As melhorias podem, ainda, aumentar o coeficiente de qualidade e conforto, fazendo subir o VPT.
Relação do coeficiente de vetustez com o IMI
O IMI é calculado com base no VPT. Por isso, o coeficiente de vetustez tem um papel direto no valor do imposto.
Mas existe um detalhe importante: o VPT não é atualizado automaticamente todos os anos. As Finanças apenas o reveem de três em três anos e, mesmo assim, nem sempre refletem a antiguidade atualizada. O que significa que pode estar a pagar IMI como se o seu imóvel fosse mais novo do que realmente é.
Nestes casos, pode pedir às Finanças uma reavaliação do imóvel (gratuita, de três em três anos). O pedido deve ser feito até 31 de dezembro, produzindo efeitos no IMI a pagar no ano seguinte. Ainda assim, tenha cautela: a atualização pode reduzir o coeficiente de vetustez, mas outros fatores, como já falado acima, podem aumentar o VPT e, no final, o imposto.
Os conteúdos apresentados não dispensam a consulta das entidades públicas ou privadas especialistas em cada matéria.
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