Comprar imóveis no e-Leilões: tudo o que deve saber

4. Acompanhe os últimos minutos

A hora indicada no anúncio pode não ser a hora efetiva de encerramento.

Quando é apresentada uma nova e melhor proposta nos últimos cinco minutos, o termo do leilão é prolongado até cinco minutos depois dessa licitação. O processo repete-se enquanto continuarem a surgir novas propostas nesse intervalo.

Ou seja, tentar licitar no último segundo não garante que o leilão termine imediatamente.

Aguarde pelo resultado do processo

Ter a licitação mais elevada no momento do encerramento não significa que o imóvel já lhe pertence.

Depois do fecho do leilão seguem-se os atos processuais necessários. Podem existir, por exemplo, direitos de preferência ou de remissão ou outras circunstâncias processuais que impeçam a concretização da venda. As próprias regras do e-Leilões alertam expressamente para esta possibilidade.

6. Pague o preço e os impostos

Quando a proposta é aceite, o proponente é notificado para depositar o preço devido.

Nos processos executivos regulados pelo Código de Processo Civil, o prazo previsto para o depósito é de 15 dias após a notificação. É também necessário demonstrar o cumprimento das obrigações fiscais aplicáveis antes da adjudicação.

Só depois de cumpridos os passos legalmente exigidos é concretizada a adjudicação e emitido o título que permite formalizar a transmissão.

É possível financiar a compra com crédito habitação?

Sim, a aquisição de um imóvel em leilão pode, em determinadas situações, ser financiada através de crédito à habitação. Mas não deve licitar partindo do princípio de que o banco terá tempo ou condições para aprovar o empréstimo depois.

O principal desafio é o prazo. Quando a proposta é aceite, pode ter apenas 15 dias para depositar o preço, e a necessidade de obter financiamento não suspende automaticamente esse prazo. Uma decisão judicial de 2025 analisou precisamente um caso em que a licitante pediu mais 90 dias para conseguir financiamento depois de vencer o leilão e não efetuou o depósito dentro do prazo legal.

Por isso, se pretende recorrer a crédito, é prudente:

• Falar com o banco antes de licitar
• Avaliar previamente a sua capacidade de financiamento
• Confirmar se o imóvel reúne condições para ser aceite como garantia;
• Perceber se existe tempo suficiente para avaliação, aprovação e contratação do crédito
• Ter margem financeira para impostos e outros encargos não abrangidos pelo financiamento.

Aplicam-se também as regras normais de concessão de crédito. Em regra, para habitação própria e permanente, a recomendação macroprudencial do Banco de Portugal estabelece um rácio LTV máximo de 90% do menor entre o preço de aquisição e o valor da avaliação do imóvel, sem prejuízo das exceções legalmente previstas e da análise de risco efetuada por cada instituição.

Ou seja, encontrar uma casa por um preço reduzido no e-Leilões não significa automaticamente conseguir financiamento para esse valor nem garante a aprovação do empréstimo.

Custos e impostos ao comprar um imóvel em leilão

Consultar e licitar através do e-Leilões é gratuito. A compra do imóvel, porém, tem encargos próprios.

Os principais são:

• IMT, quando devido
• Imposto do Selo sobre a aquisição, à taxa de 0,8%
• Emolumentos de registo
• Eventuais custos relacionados com o financiamento, se existir
• Despesas posteriores com obras, regularizações ou outras diligências necessárias.

Embora a regra geral do IMT seja considerar o maior entre o preço de aquisição e o Valor Patrimonial Tributário (VPT), nos imóveis adquiridos mediante arrematação judicial ou administrativa o Código do IMT estabelece como valor tributável o preço constante do ato ou do contrato.

O Imposto do Selo sobre a aquisição tem uma taxa de 0,8% e utiliza o mesmo valor que serve de base ao IMT.

Dependendo do destino do imóvel e da situação do comprador, podem existir isenções ou reduções de IMT e de Imposto do Selo, incluindo os benefícios previstos para determinadas aquisições de habitação própria e permanente. O facto de a compra ocorrer através de leilão não dispensa a verificação individual de todos os requisitos do benefício fiscal.

Riscos a avaliar antes de licitar

Antes de avançar com uma proposta, há alguns riscos que deve ter em conta:

• Estado do imóvel. Os bens são vendidos no estado em que se encontram e, em regra, sem garantia. Sempre que possível, visite o imóvel e avalie o seu estado de conservação antes de licitar
• Áreas e características. A informação matricial pode não corresponder totalmente à realidade física do imóvel. Confirme a documentação disponível e procure identificar eventuais diferenças
• Licenciamento. Alguns imóveis podem não ter licença de utilização ou podem exigir regularizações posteriores, que poderão ficar a cargo do comprador
• Ocupação. O imóvel pode não estar livre no momento da compra. Consulte o anúncio e confirme se está ocupado e em que condições
• Direitos e encargos. Nem todos os direitos ou situações jurídicas associados ao imóvel desaparecem automaticamente com a venda. Verifique a descrição predial e os elementos disponibilizados no anúncio
• Licitação vinculativa. Depois de apresentada, a proposta não pode ser retirada. Por isso, confirme previamente que consegue suportar o preço, os impostos e os restantes encargos
• Falta de pagamento. Se a proposta for aceite e o preço não for depositado no prazo previsto, podem existir consequências legais e financeiras, incluindo responsabilidade pelo valor em falta, custas e despesas.

Se a proposta for aceite e não depositar o preço no prazo devido, as consequências podem incluir a perda da oportunidade de aquisição e, consoante a decisão tomada no processo, a responsabilização pelo valor em falta, custas e despesas, podendo ser promovido o arresto de bens, sem prejuízo de eventual procedimento criminal.

Os conteúdos apresentados não dispensam a consulta das entidades públicas ou privadas especialistas em cada matéria.