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Isenção de mais-valias para maiores de 65 anos em Portugal
4 minutos de leitura
Publicado a 14
Maio 2026
Vender uma casa pode trazer um lucro significativo, mas também levanta uma dúvida inevitável: é preciso pagar IRS sobre esse valor? No caso de quem tem mais de 65 anos, existe uma possibilidade de isenção de mais-valias, desde que o valor da venda seja reinvestido em soluções específicas, como um complemento de reforma.
O que é a isenção de mais-valias para maiores de 65 anos?
Quando se vende um imóvel com lucro, esse ganho é considerado uma mais-valia. Em Portugal, regra geral, apenas 50% desse valor é tributado em IRS, somando-se aos restantes rendimentos do ano.
Mas há exceções. A isenção de mais-valias para maiores de 65 anos permite não pagar imposto sobre esse lucro, desde que o valor obtido com a venda da habitação própria permanente seja reinvestido de forma específica, com foco na reforma.
Para efeitos de isenção, o reinvestimento deve incidir sobre o valor de realização da venda, e não apenas sobre a mais-valia.
Quem pode beneficiar da isenção?
O regime não está disponível para todos os casos.
Para beneficiar da isenção, é necessário cumprir alguns critérios:
- Ter 65 anos ou mais, ou estar reformado à data da venda
- Vender um imóvel que seja habitação própria e permanente (este regime não se aplica, por exemplo, à venda de segundas habitações ou terrenos)
- Reinvestir o valor obtido (total ou parcial) num produto elegível destinado a garantir estabilidade financeira na reforma, como por exemplo um PPR ou um seguro financeiro
- Cumprir os prazos definidos por lei.
Se estas condições forem respeitadas, a isenção pode ser total ou parcial, consoante o montante reinvestido.
É obrigatório reinvestir?
Sim. E este é o ponto mais importante de todo o regime. Sem reinvestimento, não há isenção.
Ao contrário do que acontece noutras situações (como a compra de outra casa), aqui o foco não está na habitação, mas sim na proteção financeira na reforma. Ou seja, o Estado incentiva que esse valor seja aplicado em soluções que garantam rendimento futuro.
O prazo também é apertado: o reinvestimento deve ser feito até seis meses após a venda do imóvel.
Onde posso reinvestir as mais-valias?
O reinvestimento tem de ser feito em produtos financeiros específicos, pensados para complementar a reforma. Entre as opções mais comuns estão:
- Planos Poupança Reforma (PPR)
- Fundos de pensões abertos
- Seguros financeiros do ramo vida
- Regime público de capitalização
- Produtos Individuais de Poupança Pan-Europeus (PEPP).
No caso de optar pelo reinvestimento mais-valias num PPR, por exemplo, existem regras adicionais que devem ser respeitadas, especialmente ao nível da duração e da forma de resgate.
Condições para não pagar IRS sobre as mais-valias
Para que a isenção seja válida, não basta investir o dinheiro. Existem regras concretas que têm de ser cumpridas ao longo do tempo:
- O produto escolhido deve garantir pagamentos regulares durante, pelo menos, 10 anos
- O montante recebido por ano não pode ultrapassar 7,5% do valor investido
- O objetivo deve ser assegurar um complemento de rendimento na reforma.
Este período de 10 anos funciona como uma espécie de compromisso. Durante esse tempo, não é possível levantar o capital na totalidade sem perder o benefício.
Depois desse prazo, a situação muda. O valor que ainda estiver investido pode ser mobilizado sem penalização associada à isenção.
Como declarar as mais-valias no IRS e garantir a isenção
Mesmo que exista isenção, a venda do imóvel tem sempre de ser declarada no IRS. E, neste caso, há um detalhe importante: não basta declarar a venda, é necessário declarar corretamente o reinvestimento para que a isenção seja reconhecida.
A operação deve ser incluída no Anexo G da declaração de IRS (ou no Anexo G1, se aplicável). É neste anexo que identifica todos os elementos da transação.
Em concreto, deve indicar:
- O valor de aquisição e o valor de venda
- As despesas associadas (compra e venda)
- O montante que pretende reinvestir
- A intenção de reinvestimento.
No caso da isenção de mais-valias para maiores de 65 anos, o reinvestimento em produtos financeiros também deve ser devidamente identificado no quadro correspondente às mais-valias e reinvestimentos.
Este ponto é essencial. A Autoridade Tributária não assume automaticamente que existe direito à isenção — essa informação tem de constar da declaração.
Mesmo que o reinvestimento só venha a ser concretizado nos meses seguintes (dentro do prazo legal de seis meses), a intenção deve ser logo indicada no IRS referente ao ano da venda.
Posso perder a isenção? Em que casos?
Sim, pode, e este é um detalhe que não deve ser ignorado.
A isenção pode ser anulada se alguma das condições deixar de ser cumprida. Por exemplo:
- Não realizar o reinvestimento dentro do prazo
- Levantar o dinheiro antes dos 10 anos (fora das condições permitidas)
- Ultrapassar o limite anual de 7,5% no recebimento
- Não declarar corretamente a operação no IRS.
Nestes casos, pode ser necessário pagar o imposto que foi inicialmente evitado, eventualmente com juros.
Vamos a uma simulação?
Para perceber melhor o impacto, vale a pena olharmos para um exemplo simples.
Imagine que:
- Comprou uma casa por 150.000 euros
- Vendeu por 250.000 euros.
A mais-valia seria de 100.000 euros (antes de ajustes).
Regra geral:
- 50% deste valor, ou seja, 50.000 euros, seriam tributados em IRS.
Agora, se tiver mais de 65 anos e reinvestir a totalidade do valor da venda num produto elegível:
- Pode ficar totalmente isento de pagar imposto sobre essa mais-valia.
Se reinvestir apenas parte:
- A isenção será proporcional ao montante aplicado.
Planeamento e atenção aos detalhes podem transformar uma obrigação fiscal numa oportunidade bem aproveitada.
Os conteúdos apresentados não dispensam a consulta das entidades públicas ou privadas especialistas em cada matéria.
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