Como são calculadas as mais valias na venda de imóveis herdados?

Há heranças que chegam com valor emocional, outras com peso burocrático e fiscal, e, muitas vezes, com os dois. Quando existe a venda de um imóvel herdado, é fácil assumir que as regras são iguais às de qualquer outra casa. Mas não é bem assim. O cálculo das mais-valias, a declaração no IRS e até a diferença entre vender um imóvel ou vender a sua parte na herança podem mudar bastante o resultado final.

Venda de imóvel herdado: qual é o “valor de aquisição” e o que entra nas contas 

Para efeitos de IRS, o que conta, em caso de aquisição gratuita, é o valor que foi considerado para liquidação de Imposto do Selo, conforme previsto no artigo 45.º do Código do IRS, ou o valor que serviria de base a essa liquidação, caso fosse devido. Muitas vezes esse valor coincide com o VPT (Valor Patrimonial Tributário), descrito na caderneta predial até dois anos antes da transferência de proprietário por herança.

Do outro lado está o valor de venda (valor de realização). A partir daí, o cálculo das mais-valias segue a lógica habitual:

• Ao valor da venda subtrai-se o valor de aquisição atualizado
• Aplicam-se os coeficientes de desvalorização da moeda (quando aplicável)
• Deduzem-se encargos com a compra e venda
• E despesas com obras de valorização realizadas nos últimos 12 anos.

Se entre a aquisição e a venda tiverem passado mais de 24 meses, o valor de aquisição pode ainda ser atualizado através dos coeficientes de correção monetária aprovados por portaria.

Em termos mais simples, a lógica é:

• Mais-valia = valor de venda – (valor de aquisição x coeficiente de desvalorização da moeda) – despesas e encargos dedutíveis (encargos com a compra e venda e encargos com a valorização do imóvel nos últimos 12 anos).
• Essas despesas não são “tudo o que gastou com a casa”, nem tudo o que parece razoável entra automaticamente. A lei permite considerar, por exemplo:
• Encargos com a valorização do imóvel realizados nos últimos 12 anos
• Despesas necessárias e efetivamente praticadas, inerentes à aquisição e à alienação (valor de IMT na compra, imposto de selo, escritura, comissão imobiliária, etc).

Isso significa que é essencial guardar comprovativos. A própria AT tem admitido, por exemplo, a relevância da comissão de mediação imobiliária quando esteja devidamente comprovada e ligada à operação.

Outro detalhe importante: mesmo quando existe ganho, isso não significa que o valor total fique sujeito a imposto. Em regra, para residentes em Portugal, apenas 50% do saldo positivo apurado das mais-valias imobiliárias é considerado para efeitos de IRS (embora existam exceções previstas na lei), sendo depois englobado com os restantes rendimentos do agregado.

Como declarar no IRS (anexos e campos a confirmar) 

Quando há lugar a tributação, a venda de um imóvel herdado é normalmente declarada no Anexo G do Modelo 3 do IRS.

Já o Anexo G1 costuma ser usado nas situações de não sujeição associadas ao regime transitório aplicável a certos bens adquiridos antes da entrada em vigor do Código do IRS (anteriores a 1989). 

Ainda assim, como há casos em que o enquadramento depende da data e da forma de aquisição, da quota-parte transmitida ou da existência de diferentes momentos de aquisição fiscal, vale a pena confirmar sempre as instruções da declaração do ano respetivo.

Paga-se sempre mais-valias ao vender um imóvel herdado?

Não. E esta é precisamente a nuance mais importante.

Se os herdeiros vendem um imóvel concreto e determinado que faz parte da herança, a operação enquadra-se, em regra, na alínea a) do n.º 1 do artigo 10.º do Código do IRS, ou seja, na alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis. Nesses casos, há lugar ao regime normal das mais-valias imobiliárias.

Mas se o que está em causa é a venda do quinhão hereditário, a realidade muda. Em 2025, o Supremo Tribunal Administrativo passou a fixar um entendimento claro: a alienação do quinhão hereditário não configura a alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis, para efeitos da alínea a) do n.º 1 do artigo 10.º do CIRS. Isto é especialmente relevante nas heranças indivisas, em que o herdeiro transmite a sua posição na herança e não um imóvel específico.

Por outras palavras: vender “a sua parte na herança” não é juridicamente a mesma coisa que vender “a casa da herança”. À vista desarmada, pode parecer uma diferença pequena, mas fiscalmente pode mudar tudo.