Conheça algumas medidas para renegociar o crédito habitação

Sempre que as instituições financeiras detetarem indícios de um agravamento da taxa de esforço devido ao aumento da taxa de juro, devem agir imediatamente analisando a situação dos clientes e, caso haja degradação da capacidade financeira do cliente, apresentar propostas para renegociar o crédito habitação.

Quem pode beneficiar destas medidas?

Quem tiver os contratos de crédito para comprar ou construir habitação própria e permanente, de valor até 300.000 euros, com taxa de juro variável e estiver em situação de agravamento significativo da taxa de esforço ou com taxa de esforço significativa. Saiba, neste artigo, o que é e como calcular a taxa de esforço de um crédito.

Qual a diferença entre agravamento significativo da taxa de esforço e taxa de esforço significativa?

A legislação distingue estas duas situações. Assim:

• Agravamento significativo da taxa de esforço. Situação em que a taxa de esforço aumenta mais de 5 pontos percentuais em comparação com o período homólogo. Se o crédito tiver sido feito nos últimos 12 meses, a comparação é efectuada com o valor da taxa de esforço na data de celebração. Adicionalmente, a taxa de esforço atual tem que corresponder a mais de 36% do rendimento.

• O legislador considera também que se verifica um agravamento significativo da taxa de esforço quando o indexante (Euribor) aumentar três pontos percentuais face à data da celebração do contrato. Também neste caso, a taxa de esforço atual tem que corresponder a mais de 36% do rendimento.

• Taxa de esforço significativa. Nesta situação, a taxa de esforço já representa mais de 50% do rendimento.

Como funciona o mecanismo de antecipação da atuação?

As instituições bancárias devem estar atentas aos indícios de agravamento da taxa de esforço e sinalizar a situação, pelo menos, 60 dias antes da refixação da taxa de juro.

O banco pode solicitar informações e documentos atualizados, designadamente a mais recente declaração de rendimentos e comprovativos de rendimentos. Por sua vez, o cliente tem 10 dias para prestar a informação e entregar os documentos solicitados.

O que acontece depois?

Caso se confirmem os indícios de dificuldade em cumprir com o pagamento das prestações, a instituição deve apresentar propostas adequadas para renegociar o crédito habitação, que podem incluir alteração das condições do empréstimo ou a celebração de um novo contrato, com o objetivo de refinanciamento da dívida existente, como iremos explicar de seguida.

Como renegociar o empréstimo?

Segundo a legislação, o banco deve apresentar soluções de renegociação de crédito que visem a prevenção de situações de incumprimento, tais como:

• Alargamento do prazo de amortização
• Diferimento de parte do capital para uma prestação em data futura
• Consolidação de vários contratos de crédito
• Fixação de um período de carência de reembolso do capital ou de reembolso do capital e de pagamento de juros.

Ao abrigo desta legislação, os bancos estão proibidos de cobrar comissões pela renegociação das condições do contrato de crédito, assim como de agravar a taxa de juro.

Além disso, até 31 de dezembro de 2025, continua em vigor a isenção da comissão de 0,5% sobre a amortização antecipada de créditos com taxa variável, caso o cliente decida amortizar o crédito em vez de renegociar.

Outras soluções para baixar a prestação

Para além das opções obrigatórias previstas na lei, os clientes podem ainda procurar outras soluções junto do banco, que não fazem parte do regime de renegociação automática, mas que podem ser igualmente eficazes para aliviar o orçamento mensal.

Eis algumas delas:

• Renegociar o spread. Em alguns casos, o banco pode aceitar rever a margem de lucro aplicada ao crédito. Se encontrar propostas com spreads mais baixos noutros bancos, pode usá-las para tentar obter uma condição melhor no seu banco atual
• Mudar para uma taxa mista ou fixa. Pode ser vantajoso trocar a taxa variável por uma taxa mista (fixa durante os primeiros anos e variável depois) ou uma taxa fixa. Esta opção oferece maior estabilidade nas prestações e pode compensar em períodos de subida da Euribor
• Transferir o crédito para outro banco. Ao mudar o crédito habitação para outro banco com melhores condições (spread mais baixo, TAEG inferior, bonificações), pode poupar ao longo do contrato. Em muitos casos, a nova entidade cobre os custos da transferência.

Estas soluções exigem iniciativa por parte do cliente e uma análise cuidada do contrato atual, mas podem representar uma poupança relevante, mesmo fora do âmbito da renegociação obrigatória.

O que saber sobre o alargamento do prazo de amortização com opção de retoma

Caso a instituição financeira sugira o alargamento do prazo de pagamento, deve apresentar uma proposta de calendário de amortização ajustado, que inclua o impacto financeiro desse aumento.

A qualquer momento, o cliente pode retomar o plano de pagamentos inicialmente contratado. O pedido deve ser feito à instituição financeira, que, por sua vez, deve apresentar novo calendário de pagamento. O cliente pode pedir essa retoma a qualquer momento, mediante pedido escrito à instituição financeira. No entanto, só é possível usar esta opção uma vez por contrato.

O que implica constar como crédito renegociado regular no mapa de responsabilidades?

O crédito renegociado ao abrigo do regime previsto no Decreto-Lei 80-A/2022 será comunicado à Central de Responsabilidades de Crédito do Banco de Portugal como “Renegociação Regular” - uma categoria que engloba clientes abrangidos pelo Plano de Ação para o Risco de Incumprimento (PARI) do Banco de Portugal, bem como clientes com alterações contratuais fora desse âmbito.

Esta comunicação poderá ter impacto na avaliação de risco obrigatória para efeitos da atual ou futura concessão, renegociação e/ou renovação de qualquer outro crédito, dependendo da análise caso a caso a realizar e da política de admissão de clientes de cada banco.