Conheça algumas medidas para renegociar o crédito habitação

Se enfrenta dificuldades em pagar a prestação do crédito habitação, por desemprego, doença ou outra quebra de rendimentos, não está sozinho. A lei portuguesa obriga os bancos a acompanhar estas situações e a procurar soluções antes de se chegar ao incumprimento. Neste artigo, explicamos quem pode beneficiar deste acompanhamento, como funciona e que soluções estão ao seu alcance. 

Quem pode beneficiar destas medidas?

Pode beneficiar das medidas de acompanhamento qualquer cliente com um contrato de crédito habitação que se encontre em risco de incumprimento, ao abrigo do Decreto-Lei n.º 227/2012, o regime geral de prevenção e gestão do incumprimento atualmente em vigor.

Este regime é abrangente:

• Não há limite de valor do crédito. Aplica-se independentemente do montante em dívida
• Não exige um tipo de taxa específico. Abrange contratos com taxa de juro variável, fixa ou mista
• Não depende de limiares percentuais fixos. A elegibilidade não está dependente de a taxa de esforço atingir determinada percentagem; o que conta é a existência de indícios de risco de incumprimento ou de uma efetiva degradação da capacidade financeira do cliente.

Há, no entanto, situações que ficam de fora ou que merecem atenção:

• O regime destina-se a contratos de crédito celebrados com consumidores, não cobrindo financiamentos a empresas ou a atividades profissionais.
• A adesão a este acompanhamento fica registada na Central de Responsabilidades de Crédito do Banco de Portugal e pode afetar a análise de risco do cliente em futuras operações de crédito, mesmo que não esteja em incumprimento. É um fator a ponderar antes de avançar. 
• As soluções propostas pelo banco não são ilimitadas nem necessariamente as ideais para o cliente, dependem da análise caso a caso de cada instituição.

Saiba, neste artigo, o que é e como calcular a taxa de esforço de um crédito.

Como é despoletado o acompanhamento?

O acompanhamento pode começar de duas formas:

1. Por iniciativa do banco, ao abrigo do Plano de Ação para o Risco de Incumprimento (PARI). As instituições são obrigadas a monitorizar regularmente os contratos de crédito e a detetar precocemente indícios de risco de incumprimento, como atrasos nos pagamentos ou um aumento significativo da taxa de esforço. Sempre que detetam esses indícios, devem realizar as diligências necessárias, com uma periodicidade mínima mensal, e avaliar o impacto na capacidade financeira do cliente.
2. Por iniciativa do cliente, que deve alertar a instituição caso identifique que está em risco de não conseguir cumprir as prestações, por exemplo, por ter ficado desempregado ou por motivos de doença. Comunicar a dificuldade atempadamente facilita o estabelecimento de um plano adequado. Após o contacto, o banco deve entregar ao cliente um documento com os seus direitos e deveres e indicar os contactos para o envio dos documentos e informações necessários.

Perante indícios de perda de capacidade financeira, a instituição avalia a situação atual do cliente e, se se confirmarem dificuldades, deve apresentar propostas adequadas para evitar o incumprimento.

O que acontece se já houver incumprimento ?

Quando o cliente já está em mora, ou seja, já falhou o pagamento de uma ou mais prestações, aplica-se o Procedimento Extrajudicial de Regularização de Situações de Incumprimento (PERSI). Trata-se de um mecanismo de negociação formal e protegido entre o cliente e o banco, que visa regularizar a dívida de forma extrajudicial, evitando o recurso aos tribunais e a execução da hipoteca. Durante o PERSI, o banco fica impedido de avançar com ações judiciais de cobrança ou de resolver o contrato. 

Como renegociar o empréstimo?

No âmbito destes procedimentos, o banco deve apresentar soluções que previnam ou regularizem o incumprimento. As mais comuns são:

• Alargamento do prazo de amortização
• Diferimento de parte do capital para uma prestação em data futura
• Consolidação de vários contratos de crédito
• Fixação de um período de carência de reembolso do capital, ou de reembolso do capital e de pagamento de juros.

Quando a renegociação é motivada por situações de risco de incumprimento ou por mora, ao abrigo do Decreto-Lei n.º 227/2012, o banco não pode cobrar comissões pela alteração das condições do contrato.

Atenção à comissão de amortização antecipada em 2026

A isenção da comissão de amortização antecipada para créditos com taxa variável, criada pelo Decreto-Lei n.º 80-A/2022 e sucessivamente prorrogada, a última vez pelo artigo 22.º da Lei n.º 1/2025, de 6 de janeiro, terminou a 31 de dezembro de 2025 e não foi renovada para 2026. As propostas para a prorrogar, apresentadas no âmbito do Orçamento do Estado para 2026, foram chumbadas no Parlamento.

Desde 1 de janeiro de 2026, voltaram a aplicar-se as comissões legais de reembolso antecipado, que correspondem a limites máximos: até 0,5% sobre o capital amortizado nos contratos a taxa variável e até 2% nos contratos a taxa fixa (artigo 23.º do Decreto-Lei n.º 74-A/2017). Se o contrato previr uma comissão inferior ou a sua isenção, prevalece essa condição. Mantêm-se isentos de comissão os reembolsos antecipados por morte, desemprego ou deslocação profissional do titular, bem como as renegociações feitas no âmbito de soluções de prevenção do incumprimento. Confirme sempre as condições aplicáveis junto do seu banco.

Outras soluções para baixar a prestação

Para além das soluções enquadradas na prevenção do incumprimento, os clientes podem sempre, por iniciativa própria, procurar junto do banco outras formas de aliviar o orçamento mensal:

• Renegociar o spread. Em alguns casos, o banco pode aceitar rever a margem de lucro aplicada ao crédito. Se encontrar propostas com spreads mais baixos noutros bancos, pode usá-las para tentar obter uma condição melhor no seu banco atual.
• Mudar para uma taxa mista ou fixa. Pode ser vantajoso trocar a taxa variável por uma taxa mista (fixa durante os primeiros anos e variável depois) ou uma taxa fixa. Esta opção oferece maior estabilidade nas prestações e pode compensar em períodos de subida da Euribor.
• Transferir o crédito para outro banco. Ao mudar o crédito habitação para outro banco com melhores condições (spread mais baixo, TAEG inferior, bonificações), pode poupar ao longo do contrato. Em muitos casos, a nova entidade cobre os custos da transferência.

Estas soluções exigem iniciativa por parte do cliente e uma análise cuidada do contrato atual, mas podem representar uma poupança relevante.

O que implica constar como crédito renegociado regular no mapa de responsabilidades?

A renegociação de um crédito ao abrigo do PARI ou do PERSI é comunicada à Central de Responsabilidades de Crédito do Banco de Portugal. Esta comunicação pode ter impacto na avaliação de risco obrigatória para efeitos de atual ou futura concessão, renegociação e/ou renovação de qualquer outro crédito, dependendo da análise caso a caso a realizar e da política de admissão de clientes de cada banco.

Por isso, embora a renegociação seja um instrumento valioso para evitar o incumprimento, vale a pena ponderar este efeito no seu perfil de crédito antes de avançar e, sempre que possível, comparar com as soluções de iniciativa própria descritas acima.