Amortizar o crédito habitação: quando compensa?

As despesas com a habitação são, por regra, as que mais pesam no orçamento familiar. Por isso, é natural que, se tem algum dinheiro poupado, pense em reduzir este gasto. Saiba o que é o reembolso antecipado e como pode contribuir para reduzir a sua prestação mensal.

Amortizar o crédito habitação: o que é?

Sabia que o seu empréstimo à habitação pode ser reembolsado antecipadamente? Quanto mais capital conseguir desembolsar - e quanto mais cedo o fizer - menor será o montante de juros que vai pagar.

A amortização pode ser parcial ou total, como explicamos de seguida.

Amortização parcial do crédito habitação

Pode, a qualquer momento, reembolsar parte do capital em dívida e no montante que entender. No entanto, deve avisar o banco com, pelo menos, 7 dias de antecedência. Depois desta notificação, o banco deve informá-lo sobre o impacto da amortização para o crédito. Mas note: esta operação tem uma penalização.

Amortização total do crédito habitação

Quer pagar a totalidade da dívida antes do final do contrato? Pode fazer o reembolso antecipado total, mas terá que avisar a instituição de crédito com, pelo menos, 10 dias de antecedência. Terá, na mesma, de pagar a comissão de amortização do crédito.

Ao valor da comissão de reembolso antecipado acrescem os juros devidos até à data do reembolso antecipado. O banco não pode cobrar juros relativos ao futuro, ou seja, entre a data do reembolso e a data em que o empréstimo terminaria.

Qual a penalização pela amortização antecipada do crédito habitação?

Por regra, as instituições financeiras cobram uma comissão pela amortização de um crédito habitação. Esta não pode ser superior a:

• 0,5% do capital reembolsado, no caso dos contratos com taxa de juro variável

• 2% do capital reembolsado, nos contratos em que vigora taxa de juro fixa.

Ou seja, se decidir amortizar 25 000 euros ao seu empréstimo, terá de pagar 125 euros (taxa de juro variável) ou 500 euros (taxa de juro fixa).

Esta comissão não pode ser cobrada caso o motivo pelo qual pretende antecipar o reembolso do crédito seja a morte, o desemprego ou deslocação profissional dos titulares do empréstimo.

Quando é que compensa amortizar?

Ter menos despesas mensais é uma grande vantagem, mas existem outras:

Quer reduzir o valor das suas prestações

Na amortização do crédito habitação reduz o montante do capital em dívida. Ao fazê-lo, está a diminuir os juros que paga pelo empréstimo, o que, consequentemente, reduz as suas prestações mensais.

Receia o aumento da taxa de juro

Se tem uma taxa de juro indexada à Euribor, amortizar o crédito habitação pode ser, ainda, um mecanismo de defesa eficaz contra o aumento desta taxa de referência. Sabemos que, no presente momento, é expectável que a Euribor suba. Nessa altura, quem tiver um empréstimo indexado à Euribor poderá sentir um aumento da prestação mensal.

Como calcular o benefício de amortizar o empréstimo da casa?

Para calcular o benefício financeiro de amortizar o crédito habitação pode usar o simulador de crédito habitação do Banco de Portugal.

Vamos a um exemplo:

O João e a Maria têm um crédito habitação no valor de 200 000 euros, a pagar em 30 anos, e uma TAN (Taxa Anual Nominal) de 3,5%. A sua prestação mensal é de 898,09 euros.

Passados cinco anos, conseguiram amealhar 25 000 euros, que ponderam utilizar para amortizar o crédito. Nessa altura, o capital em dívida é de 179 394,15 euros. Se subtraírem os 25 000 euros que conseguiram poupar, ficam com 154 394,15 euros de capital em dívida e a sua prestação baixa para 772,93 euros. Ou seja, ficam a pagar menos 125,16 euros por mês.

No final dos 25 anos que ainda faltam para pagar o crédito, conseguiram poupar 37 548 euros.

Amortizar o crédito habitação ou investir?

Esta é a primeira pergunta que fará a si mesmo. Invisto o dinheiro ou devo amortizar o empréstimo? Se não tem um fundo de emergência, é melhor começar por aí. Nesse caso, não é aconselhável reembolsar o crédito habitação ou investi-lo num produto que não tenha capital garantido nem permita um resgate antecipado. É o seu dinheiro de emergência e sua função é protegê-lo contra os imprevistos da vida. Deve estar colocado num produto seguro e que permita resgates antecipados, sem penalizações do capital.

Se tem o fundo de emergência garantido, há duas questões que deve fazer a si próprio:

• Qual o impacto da amortização antecipada na prestação mensal?
• Qual o rendimento esperado da aplicação financeira?
  

A decisão final depende sempre daquilo que mais valoriza, mas se está com dúvidas, faça um exercício simples: compare as taxas de juro do crédito e do produto de investimento. Considere a TAN (taxa indexante + spread) do crédito habitação e a TANL (taxa anual nominal líquida) do produto de investimento. Escolha aquela que for mais benéfica para si.

Sistema de amortização: como funciona o reembolso do empréstimo à habitação em Portugal?

Quase todos os empréstimos para comprar casa em Portugal recorrem ao sistema de amortização francês, ou seja, o reembolso com prestações constantes (modalidade padrão). Neste regime, as prestações mensais são constantes, o que significa que o valor da prestação mantém-se igual durante toda a vida do empréstimo (exceto, se tiver taxa variável, quando a Euribor sobe ou desce).

O valor mantém-se, mas o que compõe a prestação vai alterando conforme o tempo passa. O que é que isto quer dizer? A cada mês o banco cobra juros com base no capital que ainda está em dívida. Consequentemente, durante os primeiros anos do crédito, o peso dos juros na prestação mensal é superior (pois tem mais capital em dívida). Conforme o empréstimo vai avançando, reduz o valor dos juros pagos e a prestação passa a ser composta maioritariamente por capital em dívida.

Nesta lógica, se, a meio do crédito, decidir reembolsar uma parte do capital em dívida, ainda irá pagar menos de juros, pois o montante em dívida é menor.

Em conclusão, amortizar o crédito habitação compensa em algumas situações. Antes de decidir avalie se já tem a sua poupança para emergências e que despesas prioritárias tem ou pode vir a ter.