Sabe quanto custa fazer uma escritura de imóvel?

Se está a comprar casa, este é, certamente, um dos momentos mais desejados. Mas pode ser também um dos mais dispendiosos. Saber quanto custa fazer a escritura de um imóvel é essencial, até para se preparar para esta despesa.

O que é uma escritura?

A escritura é o documento que oficializa a compra da casa. É neste momento que se assina o contrato de compra e venda e, se houver financiamento, também o contrato de mútuo com hipoteca. Por outras palavras, é quando passa, formalmente, a ser o novo dono do imóvel.

Diz o Código Civil que “o contrato de compra e venda de bens imóveis só é válido se for celebrado por escritura pública ou por documento particular autenticado”. Este é, por isso, o momento esperado por quem está a comprar casa, já que é quando se dá verdadeiramente a transferência de propriedade e o comprador se torna proprietário.

É, também, um momento altamente simbólico, em que o novo proprietário recebe a chave da habitação.

Quanto custa a escritura de um imóvel?

O custo total da escritura varia consoante o valor da casa, se há financiamento bancário e o local onde decide tratar do processo. Contudo, há encargos que são quase sempre certos. Veja os principais:

Custos fixos mais comuns

• Declaração de Direito de Preferência: 15 euros
• Cópia do contrato de crédito: 43 euros
• Registo da hipoteca: 225 euros
• Documento Particular Autenticado (DPA): cerca de 20 euros
• Registo predial: entre 225 e 375 euros, dependendo da entidade.

Se optar pelo Casa Pronta, o custo do registo único ronda os 375 euros. Quando há mais do que um ato (por exemplo, compra e hipoteca), o valor pode chegar aos 700 euros.

Impostos a pagar na escritura

IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis)

O IMT é calculado com base no maior valor entre o de compra e o patrimonial tributário. As taxas são progressivas e variam conforme o valor do imóvel e o objetivo da compra (habitação própria ou investimento).

Para calcular o imposto, utiliza-se a seguinte fórmula:

IMT = Valor de Escritura ou Valor Patrimonial Tributário (o maior) x Taxa a aplicar – Parcela a abater

As taxas de IMT podem ser consultadas no Portal das Finanças. Pode, ainda, usar o simulador da Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP) para ter uma ideia de quanto vai pagar de IMT e de Imposto do Selo (IS).

Imposto do Selo

Este imposto aplica-se a dois níveis:

• 0,8% sobre o valor da compra da casa
• 0,6% sobre o valor do crédito (se o prazo for superior a cinco anos).

Considere o seguinte cenário: vai comprar uma casa por 250.000 euros e recorre a crédito habitação de 220.000 euros, o que corresponde a 90% do valor da compra. 

Neste caso, os custos da escritura podem rondar os 8.257,58 euros, distribuídos da seguinte forma:

• IMT: cerca de 4.277,58 euros (aplicando a taxa de 7% e abatendo a parcela de 10.022,42 euros)
• Imposto do Selo sobre a compra (0,8%): 2.000 euros
• Imposto do Selo sobre o crédito (0,6%): 1.320 euros
• Registo da hipoteca: 225 euros
• Escritura ou DPA (estimado): 375 euros
• Custos administrativos (declaração de preferência, cópia do contrato, etc.): cerca de 60 euros.

Estes valores podem variar ligeiramente consoante o local onde faz a escritura e os serviços escolhidos, mas este exemplo já lhe dá uma ideia concreta do que esperar.

Apoios para quem tem menos de 35 anos

Se tem até 35 anos, reside fiscalmente em Portugal e vai comprar a sua primeira habitação própria e permanente, pode beneficiar de isenção total de IMT e de Imposto do Selo sobre a compra do imóvel, este até ao limite de 324.058 euros. Para imóveis até esse valor, não paga nenhum destes dois impostos.

Se o imóvel custar entre 324.058 e 648.022 euros, continua a beneficiar de uma isenção parcial, aplicando-se uma taxa fixa de 8% apenas sobre a parte do valor que excede os 324.058 euros.

Saiba mais sobre a Garantia Pública para Crédito Habitação, que permite financiar até 100% do valor da casa.

Que documentos são necessários?

Antes da escritura, precisa reunir vários documentos. Eis a lista mais comum:

• Cartão de Cidadão
• Caderneta Predial Urbana
• Certidão de Teor
• Licença de utilização (para imóveis pós-1951)
• Certificado energético
• Comprovativo de pagamento do IMT e Imposto do Selo
• Contrato-promessa (se existir)
• Declaração de Direito de Preferência
• Cópia do contrato de crédito (se aplicável).

Se estiver a vender um imóvel com crédito, é também necessário apresentar o distrate de hipoteca.

Onde fazer a escritura?

Tem várias opções:

• Cartórios notariais: mais tradicionais e com custos que variam consoante o valor da transação
• Casa Pronta: serviço do Ministério da Justiça, permite tratar da compra e registo num só local, com preços mais acessíveis e processos mais simples. Pode fazer o agendamento online ou contactar os balcões existentes em todo o país
• Advogados ou solicitadores: realizam o DPA e acompanham juridicamente todo o processo.

E depois da escritura?

A seguir à assinatura, há ainda três passos a não esquecer:

1. Registar o imóvel no seu nome, na Conservatória do Registo Predial
2. Atualizar a Caderneta Predial nas Finanças
3. Alterar a morada fiscal e avisar os fornecedores de serviços (água, luz, gás, etc.).

Veja o nosso guia “Comprei casa, e agora?”, onde descomplicamos os processos de alteração de morada, pedido de fornecimento de serviços e burocracias finais.