Posso pedir crédito habitação sem entrada?

Comprar casa sem ter dinheiro para a entrada é uma das dúvidas mais comuns de quem começa a procurar imóvel. 

Neste artigo, explicamos o que significa pedir crédito habitação sem entrada, quando é possível e que cuidados deve ter antes de avançar.

O que significa "crédito habitação sem entrada"?

Pedir crédito habitação sem entrada significa comprar uma casa sem ter de pagar, com capitais próprios, a parte do valor do imóvel que o banco não financia.

Na maioria dos casos, quando alguém compra uma casa para habitação própria permanente, o banco pode financiar até 90% do valor considerado para efeitos de crédito. Os restantes 10% têm de ser pagos pelo comprador, normalmente no momento da escritura ou de acordo com o que ficar previsto no contrato-promessa de compra e venda.

Por exemplo, se uma casa custar 200.000 euros e o banco financiar 90%, o empréstimo poderá ir até 180.000 euros. Os restantes 20.000 euros correspondem à entrada.

Mas há um ponto importante: crédito habitação sem entrada não significa comprar casa sem qualquer custo inicial. Mesmo quando há financiamento a 100%, podem existir outros encargos, como avaliação do imóvel, comissões bancárias, escritura, registos, seguros e impostos.

No caso dos jovens até aos 35 anos, a isenção de IMT e Imposto do Selo pode ajudar a reduzir alguns destes custos, embora se aplique até determinados limites de valor do imóvel. Não elimina necessariamente todas as despesas associadas à compra. 

A regra do Banco de Portugal: até 90% do valor do imóvel

A regra geral do Banco de Portugal estabelece que, nos créditos para habitação própria permanente, o rácio LTV, ou seja, a relação entre o valor do empréstimo e o valor do imóvel dado em garantia, deve ser igual ou inferior a 90%.

Isto significa que o banco não olha apenas para o preço de compra. O valor considerado é, em regra, o menor entre:

• O preço de aquisição do imóvel
• O valor da avaliação feita pelo banco.

Imagine que compra uma casa por 220.000 euros, mas a avaliação do banco é de 210.000 euros. Neste caso, o financiamento máximo de 90% pode ser calculado sobre os 210.000 euros, e não sobre os 220.000 euros. Ou seja, o valor máximo de crédito poderá ser 189.000 euros, obrigando o comprador a suportar a diferença.

Para créditos com outras finalidades, como segunda habitação ou investimento, o limite prudencial é mais baixo, podendo ir até 80%. Já nos imóveis detidos pelas próprias instituições financeiras e em contratos de locação financeira imobiliária, o financiamento pode chegar aos 100%.

Quando é possível pedir crédito habitação a 100%?

Embora a regra geral aponte para os 90% na habitação própria permanente, há situações em que pode existir financiamento a 100%.

Imóveis do banco ou da carteira própria da instituição

Uma das situações em que pode ser possível pedir crédito habitação sem entrada é a compra de imóveis detidos pelo próprio banco, também conhecidos como imóveis de carteira própria ou REO.

Nestes casos, a recomendação do Banco de Portugal admite um rácio LTV até 100%. Ainda assim, isto não significa que o financiamento seja automaticamente aprovado. O banco continua a avaliar a capacidade financeira do cliente, os rendimentos, a estabilidade profissional, a taxa de esforço, o historial de crédito e o risco da operação.

Ou seja, comprar um imóvel do banco pode abrir a porta a financiamento total, mas não dispensa a análise de risco nem garante aprovação.

Garantia Pública para jovens até aos 35 anos

Outra possibilidade é a Garantia Pública do Estado, criada para facilitar o acesso dos jovens à compra da primeira habitação própria permanente.

Com esta garantia, o Estado pode atuar como fiador de uma parte do empréstimo, permitindo que o banco financie até 100% do valor da transação do imóvel. A garantia do Estado pode cobrir até 15% desse valor de transação, precisamente a parte que, em muitos casos, corresponderia à entrada. 

No entanto, a Garantia Pública não é um “cheque” entregue ao comprador. É uma garantia dada ao banco. O jovem continua responsável pelo pagamento integral do crédito e, se entrar em incumprimento, continua responsável pela dívida: além do que permanecer em dívida ao banco, terá de reembolsar ao Estado os valores que este tenha pago ao abrigo da garantia.