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Comprar casa sem ter dinheiro para a entrada é uma das dúvidas mais comuns de quem começa a procurar imóvel.
Neste artigo, explicamos o que significa pedir crédito habitação sem entrada, quando é possível e que cuidados deve ter antes de avançar.
O que significa "crédito habitação sem entrada"?
Pedir crédito habitação sem entrada significa comprar uma casa sem ter de pagar, com capitais próprios, a parte do valor do imóvel que o banco não financia.
Na maioria dos casos, quando alguém compra uma casa para habitação própria permanente, o banco pode financiar até 90% do valor considerado para efeitos de crédito. Os restantes 10% têm de ser pagos pelo comprador, normalmente no momento da escritura ou de acordo com o que ficar previsto no contrato-promessa de compra e venda.
Por exemplo, se uma casa custar 200.000 euros e o banco financiar 90%, o empréstimo poderá ir até 180.000 euros. Os restantes 20.000 euros correspondem à entrada.
Mas há um ponto importante: crédito habitação sem entrada não significa comprar casa sem qualquer custo inicial. Mesmo quando há financiamento a 100%, podem existir outros encargos, como avaliação do imóvel, comissões bancárias, escritura, registos, seguros e impostos.
No caso dos jovens até aos 35 anos, a isenção de IMT e Imposto do Selo pode ajudar a reduzir alguns destes custos, embora se aplique até determinados limites de valor do imóvel. Não elimina necessariamente todas as despesas associadas à compra.
A regra do Banco de Portugal: até 90% do valor do imóvel
A regra geral do Banco de Portugal estabelece que, nos créditos para habitação própria permanente, o rácio LTV, ou seja, a relação entre o valor do empréstimo e o valor do imóvel dado em garantia, deve ser igual ou inferior a 90%.
Isto significa que o banco não olha apenas para o preço de compra. O valor considerado é, em regra, o menor entre:
- O preço de aquisição do imóvel
- O valor da avaliação feita pelo banco.
Imagine que compra uma casa por 220.000 euros, mas a avaliação do banco é de 210.000 euros. Neste caso, o financiamento máximo de 90% pode ser calculado sobre os 210.000 euros, e não sobre os 220.000 euros. Ou seja, o valor máximo de crédito poderá ser 189.000 euros, obrigando o comprador a suportar a diferença.
Para créditos com outras finalidades, como segunda habitação ou investimento, o limite prudencial é mais baixo, podendo ir até 80%.
Crédito habitação sem entrada para jovens até aos 35 anos
Para os jovens até aos 35 anos, comprar casa sem entrada tornou-se mais viável com a Garantia Pública. Mas há várias condições a cumprir.
Em termos gerais, para beneficiar deste regime, é necessário:
- Ter entre 18 e 35 anos, inclusive
- Ter domicílio fiscal em Portugal
- Comprar a primeira habitação própria permanente
- Não ser proprietário de outro imóvel habitacional
- Não ter beneficiado anteriormente da Garantia Pública
- Ter um rendimento coletável que não ultrapasse o limite superior do 8.º escalão de IRS
- Ter a situação fiscal e contributiva regularizada
- Comprar um imóvel cujo valor de transação não exceda 450.000 euros
- Celebrar o contrato de crédito até 31 de dezembro de 2026
- Recorrer a uma instituição aderente ao regime.
Há ainda uma condição muito importante: todos os compradores do imóvel têm de ser mutuários do crédito e todos têm de cumprir os requisitos de elegibilidade.
A Garantia Pública também pode ser acumulada com a isenção de IMT e Imposto do Selo para jovens até aos 35 anos, desde que sejam cumpridas as condições próprias de cada regime.
Saiba mais sobre como conseguir crédito habitação jovem com 100% de financiamento.
Crédito habitação sem entrada: vantagens e riscos
Pedir crédito habitação sem entrada pode ajudar quem tem rendimento estável, mas ainda não conseguiu juntar poupanças suficientes. A principal vantagem é permitir comprar casa mais cedo e manter alguma liquidez para despesas como mudança, obras, mobiliário ou imprevistos.
Ainda assim, há riscos a considerar:
- Prestação mais elevada: ao financiar 100% do valor da casa, o montante em dívida é maior, o que pode aumentar a prestação mensal e o custo total do crédito
- Menor margem de segurança: nos primeiros anos, a dívida pode continuar muito próxima do valor do imóvel. Se a casa desvalorizar ou tiver de ser vendida rapidamente, o valor da venda pode não chegar para liquidar o empréstimo
- Responsabilidade do comprador: no caso da Garantia Pública, a garantia protege sobretudo o banco. Se o Estado for chamado a pagar parte da dívida, o cliente continua responsável pelos valores em dívida perante o banco e perante o Estado
- Custos iniciais na mesma: mesmo sem entrada, podem existir despesas com avaliação, escritura, registos, seguros, comissões e impostos, quando aplicáveis.
Antes de avançar, vale a pena confirmar se a prestação cabe confortavelmente no orçamento, se existe margem para subidas de juros ou perda de rendimento, e se há poupanças para custos que não estejam cobertos pelo financiamento.
Comprar casa sem entrada pode ser possível, mas deve ser uma decisão feita com contas realistas, e não apenas com base no valor máximo que o banco está disposto a financiar.
Os conteúdos apresentados não dispensam a consulta das entidades públicas ou privadas especialistas em cada matéria.
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