As medidas de incentivo à compra de casa pelos jovens

Nos últimos tempos, foram implementadas medidas importantes para facilitar a compra de casa pelos jovens em Portugal. Por um lado, a isenção de IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) e IMI (Imposto Municipal Sobre Imóveis) na compra da primeira habitação própria e permanente por pessoas até aos 35 anos (para imóveis que se enquadrem nos quatro primeiros escalões de IMT), bem como os emolumentos de registo de aquisição e de hipoteca.

Por outro, a garantia pública no crédito habitação, que permite aos jovens aceder a financiamentos até 100% do valor da casa, em que com o Estado atua como garante até 15% do valor do imóvel, durante um período de 10 anos.

Até aqui, a necessidade de ter dinheiro para uma entrada inicial era um dos maiores entraves à compra de casa. Não só porque 10% ou 15% do valor da casa representam uma quantia elevada, mas também porque, tendo em conta o nível médio de rendimentos dos jovens em Portugal e o aumento dos preços da habitação, é muito difícil acumular poupança suficiente numa fase tão inicial da vida profissional.

Acresce, ainda, que as regras macroprudenciais do Banco de Portugal não permitem que os bancos financiem mais de 90% do valor do imóvel — regra introduzida para evitar o sobre-endividamento das famílias e proteger a estabilidade do sistema financeiro.

Assim, estas medidas têm vindo a abrir portas para muitos jovens finalmente concretizarem o sonho da casa própria, mesmo sem entrada disponível.

Estas medidas facilitam o acesso à primeira casa… mas garantem a aprovação?

Não necessariamente. Para conseguir contratar um crédito habitação é preciso provar que se consegue pagar a prestação mensal. E isso mede-se, entre outros critérios, através da taxa de esforço.

A taxa de esforço representa a fatia do rendimento líquido mensal dedicada ao pagamento de créditos (habitação, pessoal, automóvel, etc.). Quanto maior esta percentagem, menor a folga financeira para todas as outras despesas mensais.

Na análise que os bancos fazem antes de aprovar um crédito, existem limites. Normalmente, considera-se que um esforço superior a 35%–40% já coloca demasiada pressão no orçamento. Por isso, mesmo com garantia pública, o crédito pode ser recusado se a taxa de esforço estiver acima do recomendado.

De que depende, afinal, a taxa de esforço?

O cálculo deste indicador depende, essencialmente, dos seguintes fatores:

1. Rendimento líquido mensal do titular (ou agregado familiar)

2. Prazo do empréstimo: quanto maior, mais baixa a prestação, mas há limites legais

3. Taxa de juro e spread aplicados: influenciam diretamente o valor a pagar

4. Montante financiado: uma entrada maior reduz a prestação e o esforço mensal.

Isto significa que a isenção de IMT/IMI e a garantia pública ajudam no acesso inicial, mas não dispensam a análise de risco — continua a ser necessário comprovar a capacidade financeira para suportar o crédito.

E então, como saber se consigo mesmo comprar casa?

A resposta está nas simulações. Antes de avançar para uma proposta, é essencial perceber:

• qual será a prestação mensal estimada
• qual o valor máximo que se pode pedir emprestado
• qual a taxa de esforço resultante.

No simulador do Santander, pode-se fazer este exercício de duas formas:

• inserir o valor da casa pretendida e ver a prestação mensal estimada, bem como todos os custos associados à contratação do crédito
• ou indicar o rendimento mensal e despesas, e obter uma estimativa do valor da casa acessível com base na taxa de esforço.

Além disso, disponibilizamos também uma análise de viabilidade imediata, com base nos dados preenchidos. Em poucos minutos, é possível saber se o crédito é viável, o que permite procurar casa com muito mais confiança.

No fim de contas, não basta querer comprar casa — é preciso garantir que o sonho cabe no orçamento. Com as ferramentas e o apoio certo, como aquele que disponibilizamos no Santander através dos nossos gestores especializados, esse passo pode estar mais perto do que imagina.