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Como analisar uma simulação de crédito habitação e escolher a melhor proposta
Antes de avançar com o crédito habitação, vale a pena parar e analisar bem a simulação. Uma leitura atenta pode poupar-lhe muito no futuro.
Comprar casa é um grande passo e, na maioria das vezes, dado com a ajuda de um crédito habitação. Mas antes de assinar qualquer contrato, há algo fundamental a fazer: analisar bem a simulação de crédito.
É neste momento que se percebe o que realmente está em cima da mesa, do valor das prestações aos custos escondidos que podem pesar no bolso.
O que é uma simulação de crédito habitação?
É, basicamente, o “rascunho” do empréstimo que o banco está disposto a conceder. A simulação inclui todos os detalhes importantes como o valor emprestado, a prestação mensal, os juros, os seguros obrigatórios e outros custos.
Juntamente com a simulação, o banco deve entregar a FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia), um documento obrigatório e padronizado que resume as condições do crédito e facilita a comparação justa entre diferentes propostas.
Como analisar corretamente uma simulação de crédito habitação?
Nem tudo se resume ao valor da prestação. Há outros dados que, se forem ignorados, podem sair caros. Apresentamos-lhe os principais:
1. Montante financiado
O banco normalmente não empresta 100% do valor da casa. O mais comum é financiar até 90%. O restante tem de sair do seu bolso (entrada inicial).
2. Prazo do empréstimo
Pode escolher prazos até 40 anos (dependendo da idade), mas quanto maior o prazo, mais juros vai pagar. Um prazo mais curto implica prestações mais altas, mas um custo total menor.
3. Tipo de taxa de juro
- Fixa: paga sempre o mesmo valor e traz-lhe mais estabilidade
- Variável: depende da Euribor. Pode descer, assim como também pode subir
- Mista: começa fixa por alguns anos e depois passa a variável. É um meio-termo.
4. TAEG – Taxa Anual de Encargos Efetiva Global
Este é o número mais importante para comparar propostas. A TAEG inclui tudo: juros, comissões, seguros e outros encargos. Quanto mais baixa, melhor.
5. MTIC – Montante Total Imputado ao Consumidor
Diz quanto vais pagar no total até ao fim do crédito. É útil para ter uma noção clara do custo real do empréstimo. Uma TAEG mais baixa costuma significar um MTIC mais baixo.
6. Prestação mensal
É o valor que vai pagar todos os meses. Mas atenção: não escolha só com base nesta prestação. Às vezes é mais baixa porque o prazo é maior ou porque há custos escondidos.
7. Seguros obrigatórios
Normalmente, tem de contratar:
Estes podem ser feitos no banco ou fora deste (onde até se pode revelar serem mais em conta). Mas note que se não contratar com a instituição onde está a negociar o crédito, o spread pode ser agravado.
8. Comissões e despesas
Desde comissões de abertura até aos custos com avaliação do imóvel e escritura: tudo isto vem discriminado na simulação. São custos iniciais a ter em conta.
9. Produtos associados
Alguns bancos pedem que abra conta, domicilie o ordenado, subscreva um cartão de crédito, entre outros. Estas “vendas associadas” podem baixar o spread, mas também aumentam os custos mensais.
Como comparar diferentes propostas de crédito?
Agora que já sabe o que cada elemento significa, importa perceber como fazer uma boa comparação entre propostas de diferentes bancos. Aqui vão algumas dicas práticas:
1. Olhe para a TAEG e o MTIC. Se está a comparar dois créditos com o mesmo montante e prazo, estes são os indicadores que lhe dizem qual é o mais barato no final do contrato.
2. Compare propostas com os mesmos critérios. Para ser uma comparação justa, os créditos devem ter:
- O mesmo montante
- O mesmo prazo
- O mesmo tipo de taxa de juro (fixa, variável ou mista).
3. Analise os produtos obrigatórios. Verifique se a proposta depende da subscrição de seguros, cartões ou outros serviços. E mais: tente perceber o que acontece se decidir cancelar algum desses produtos no futuro.
4. Veja a flexibilidade. Pergunte se é possível amortizar o crédito (pagar antes do tempo) sem penalizações. Por lei, a comissão de amortização está limitada a 0,5% (taxa variável) ou 2% (taxa fixa).
5. Cuidado com promoções temporárias. Alguns bancos oferecem spreads mais baixos no primeiro ano, mas depois o valor sobe. Leia as letras pequenas e confirme se a proposta mantém as condições ao longo do tempo.
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