Como analisar uma simulação de crédito habitação e escolher a melhor proposta

A prestação mensal é apenas um dos elementos a considerar numa proposta de crédito habitação. O prazo, o tipo de taxa, os seguros e os produtos associados também influenciam o valor que irá pagar.

Antes de tomar uma decisão, consulte a FINE e compare propostas com condições semelhantes. Explicamos-lhe a que deve estar atento.

O que é uma simulação de crédito habitação?

Uma simulação apresenta uma estimativa das condições do empréstimo com base nas informações fornecidas, como o valor do imóvel, o montante pretendido, o prazo e os rendimentos do agregado familiar.

Permite perceber se o crédito se enquadra no seu orçamento, mas não significa que tenha sido aprovado. A decisão depende da avaliação da sua solvabilidade, da análise da documentação e, entre outros elementos, da avaliação do imóvel.

Sempre que é feita uma simulação, a instituição ou o intermediário de crédito deve disponibilizar uma Ficha de Informação Normalizada Europeia, conhecida como FINE. Este documento reúne informação sobre o montante, a taxa de juro, a prestação, a TAEG, o MTIC, os seguros, as comissões e os produtos associados.

Se o empréstimo for aprovado, recebe uma nova FINE com as condições efetivamente aprovadas e a minuta do contrato.

Como analisar uma simulação de crédito habitação?

Comece por confirmar se a simulação corresponde ao valor de que necessita e se as condições apresentadas podem ser mantidas ao longo do tempo.

Montante financiado e entrada inicial

O rácio entre o montante do empréstimo e o valor do imóvel é designado por LTV, sigla de loan-to-value.

Como regra geral, o Banco de Portugal recomenda que o financiamento não ultrapasse:

• 90% do valor do imóvel, quando se destina a habitação própria e permanente;
• 80% nas restantes finalidades.

Para este cálculo considera-se o menor valor entre o preço de compra e a avaliação. Se uma casa custar 200 mil euros, mas for avaliada em 190 mil euros, a percentagem de financiamento será calculada sobre os 190 mil euros.

Estes limites são recomendações dirigidas às instituições e não significam que o banco seja obrigado a financiar essa percentagem. Pode aprovar um montante inferior ou recusar o crédito após avaliar a situação do cliente.

Em 2026, os jovens elegíveis para a garantia pública podem obter um financiamento entre 85% e 100% do valor da primeira habitação própria e permanente, em contratos celebrados até 31 de dezembro de 2026. O acesso depende do cumprimento das condições do regime e não dispensa a aprovação do crédito pela instituição. 

Prazo do crédito

Um prazo mais longo reduz normalmente a prestação mensal, mas prolonga o pagamento de juros. Um prazo mais curto aumenta a prestação, embora possa diminuir o custo total do empréstimo.

Nas avaliações de solvabilidade realizadas desde 1 de agosto de 2026, o Banco de Portugal recomenda que o prazo não ultrapasse:

• 40 anos, quando o mutuário tem até 35 anos
• 35 anos, quando o mutuário tem mais de 35 anos.

Se existirem vários mutuários, considera-se a idade do mais velho. A instituição pode, ainda assim, definir um prazo inferior.

Analise a prestação, mas confirme também se o prazo escolhido é compatível com os seus objetivos e com a idade que terá no final do contrato.

Atenção ao limite exato: quem já completou 35 anos, ainda que há apenas um dia, deixa de poder aceder ao prazo de 40 anos e fica sujeito ao máximo de 35 anos. Considere o seguinte exemplo: um cliente que complete 35 anos a 10 de março ainda pode obter um prazo de até 40 anos se a avaliação de solvabilidade ocorrer nesse dia. A partir de 11 de março, passa a ter mais de 35 anos e o prazo máximo recomendado desce para 35 anos.

Taxa de juro e prestação mensal

O crédito habitação pode ter três tipos de taxa:

• Fixa: mantém-se durante o período acordado, tornando a prestação de capital e juros mais previsível
• Variável: resulta geralmente da soma do spread com um indexante, como a Euribor, e é revista periodicamente
• Mista: começa com uma taxa fixa e passa depois para uma taxa variável.

Na FINE, confirme a TAN e, nas taxas variáveis ou mistas, o spread, o prazo da Euribor e a frequência de revisão. Verifique também quanto tempo dura uma eventual taxa inicial e quais serão as condições aplicadas posteriormente.

Avalie ainda se a prestação cabe no orçamento familiar. Desde 1 de agosto de 2026, o Banco de Portugal recomenda que o rácio DSTI, que relaciona as prestações dos créditos com o rendimento líquido, não ultrapasse 45%. Este limite admite algumas exceções e não garante a aprovação do empréstimo.

TAEG e MTIC

A TAEG representa o custo anual global do crédito. Inclui juros e outros encargos, como comissões, determinados impostos, seguros exigidos e custos de uma conta necessária para gerir o empréstimo.

É um dos principais indicadores para comparar propostas com o mesmo prazo e modalidade de reembolso. Contudo, não inclui, por exemplo, as comissões de reembolso antecipado, os custos notariais ou os encargos por incumprimento.

O MTIC corresponde ao capital emprestado acrescido dos juros e restantes custos considerados. Nos créditos com taxa variável ou mista, é uma estimativa: se as taxas ou os encargos mudarem, o valor final também poderá ser diferente.