Como escolher o melhor crédito habitação?

• Taxa de juro variável

Nos créditos habitação com taxa de juro variável, a taxa de juro do empréstimo resulta da soma de duas componentes: o indexante ou taxa de referência (Euribor) e o spread.

A Euribor pode ter vários prazos, sendo que os mais utilizados no crédito habitação são de três, seis e 12 meses. O que significa que, se escolher um crédito à habitação com taxa de juro variável indexada à Euribor a três meses, a sua prestação será revista trimestralmente.

Nos últimos anos, a Euribor tem seguido uma trajetória decrescente, pesando cada vez menos nas prestações. No entanto, a subida deste indexante não está fora de cenário nos próximos anos, o que significa que a prestação mensal pode subir bastante. 

• Taxa de juro fixa

Na taxa de juro fixa isto não acontece, pois esta é determinada no momento em que contrai o empréstimo. A sua prestação será, por isso, sempre a mesma do início ao final do crédito, independentemente do comportamento da Euribor.

Tipicamente, na prestação de um empréstimo a taxa de juro fixa é mais elevada do que a prestação indexada à Euribor. É o preço a pagar pela estabilidade e segurança de não ver a sua prestação a aumentar.

4. Modalidades de reembolso 

O reembolso no crédito à habitação é o valor que devolve ao banco todos os meses pelo empréstimo que lhe foi concedido. Existem diferentes modalidades de reembolso.

• Capital e juros. Todos os meses paga uma parcela do capital que pediu emprestado e os juros. Por regra, o valor da prestação não varia, a não ser que tenha optado por um crédito com taxa de juro variável e ocorra uma alteração na Euribor.

• Período de carência. Pode determinar um período durante o qual fica a pagar apenas os juros e, por isso, tem uma prestação mensal menor. Terminado o período de carência, passa a amortizar capital e as parcelas aumentam de peso, já que o valor total do empréstimo tem de ser reembolsado em menos tempo.

• Diferimento de capital. Neste cenário, pode optar por pagar uma parte do capital na última prestação. Durante o decurso do empréstimo a prestação mensal é mais reduzida, porque amortiza menos capital, mas a última mensalidade será bem mais elevada.

5. Seguros

Ao subscrever um crédito habitação, a instituição bancária irá, por regra, pedir-lhe dois seguros: de vida e multirriscos. O primeiro visa garantir que o banco recebe o dinheiro do imóvel em caso de invalidez ou morte do mutuário do empréstimo.

O segundo protege a casa dos danos que possa sofrer. Esse seguro inclui, normalmente, o risco de incêndio (obrigatório) e outras coberturas consideradas relevantes para preservar a integridade do imóvel.

Não é obrigatório contratar os seguros no mesmo banco em que subscreve o crédito à habitação, no entanto, a instituição financeira pode conceder vantagens caso o faça. 

Vale a pena contratar outros produtos para baixar o spread? 

Quando estiver à procura do melhor crédito habitação, esteja pronto para negociar. Para isso, é importante estar bem informado.

É normal que lhe proponham contratar outros produtos financeiros, tais como seguros, cartões de crédito ou uma conta-ordenado, para descer o spread base para um spread bonificado. Ou seja, melhor. 

Para saber se contratar outros produtos compensa, terá de fazer diferentes simulações.

• Exemplo: o banco diz–lhe que se contratar o seguro de vida, consegue baixar o spread e reduzir a sua prestação de 500 para 470 euros mensais. Terá de verificar se, contratando o mesmo produto noutra entidade, ficará com uma fatura total maior ou menor. Por esse motivo, é muito importante comparar os custos totais, como explicaremos a seguir.

Como escolher o melhor crédito habitação: passo a passo

• Pedir várias simulações

O primeiro passo para encontrar o melhor crédito habitação é pedir simulações a várias instituições em simultâneo. Vão pedir-lhe dados como os rendimentos, nível de encargos e histórico bancário e deverá calcular, nesse momento, com a maior precisão possível o montante de que irá precisar para comprar casa. As simulações não apresentam as condições definitivas de um crédito mas são um passo essencial para comparar ofertas e negociar.

• Analisar as FINE

As fichas de informação normalizada europeia (FINE) devem ser partilhadas com o cliente em dois momentos: quando pede uma simulação do empréstimo e quando o crédito é aprovado. Nestas consta toda a informação detalhada sobre o crédito contratado ou a contratar, tal como a TAEG (Taxa Anual Efectiva Global), a TAN, o MTIC (Montante Total Imputado ao Consumidor), a periodicidade e o montante das prestações, e todos os encargos, produtos e serviços financeiros associados ao empréstimo.

Mesmo depois de assinar a última FINE, saiba que tem um mínimo de sete dias de reflexão para poder mudar de ideias sem ser penalizado por isso. Contrair um crédito é um passo de grande responsabilidade, por isso, refletir com todos os elementos e calma é muito importante.

Analisados todos os custos e condições, está pronto para escolher o melhor crédito à habitação, ou seja, o que melhor responde às suas necessidades e realidade.

• Comparar os custos totais

Ao tentar escolher o melhor crédito à habitação, também deve estar preparado para defrontar um grande número de siglas. Para determinar os custos totais que terá com o empréstimo, existem duas fundamentais: a TAEG e a MTIC.

Antes de mais, importa lembrar que os primeiros valores a que vai chegar quando começar a fazer simulações de crédito online não representam os custos totais deste compromisso. Ao capital emprestado e à taxa de juro, somam-se produtos como comissões e seguros obrigatórios (o multirriscos e o seguro de vida). É por isso que deve ter atenção à TAEG, que indica o custo total do crédito, contando com a prestação, seguros, comissões, juros, despesas com impostos e outros encargos possíveis na aquisição de um imóvel. No fundo, a TAEG indica a percentagem que vai ter de pagar a mais todos os anos pelo valor que pediu.

Outra sigla importante é a MTIC, o montante total imputado ao consumidor. Conhecendo o MTIC, fica a saber quantos euros tem de pagar ao banco a cada ano (englobando todos os custos) pela contratação de um crédito habitação. Se o crédito for de 200 mil euros e o MTIC de 299 mil, quer dizer que 99 mil euros são referentes aos custos do crédito.

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