Como escolher melhor crédito habitação

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Como escolher o melhor crédito habitação?

14 mar 2022 | 6 min de leitura

Vai recorrer a crédito para comprar casa e não sabe por onde começar? Para escolher o melhor crédito habitação, a primeira coisa de que vai precisar é tempo, para pesquisar e analisar. 

Da taxa de juro ao prazo de reembolso há muitos fatores a considerar antes de dar o grande passo. Para ajudá-lo neste processo, o Salto dá-lhe algumas dicas.

 

Melhores condições no crédito habitação: o que analisar 

Para escolher o crédito habitação com melhores condições para a sua situação, olhe atentamente para os seguintes elementos:

 

1. Taxa de esforço

Este é um fator muito importante a analisar. O crédito habitação é um compromisso de longo prazo. Antes de avançar, pense: será que vou conseguir cumprir os meus compromissos financeiros caso algum imprevisto aconteça?

 

Por isso, é importante conhecer bem a sua taxa de esforço. Ou seja, o peso das prestações dos créditos, e outras despesas fixas, no rendimento mensal de uma família. Idealmente, não deve ultrapassar os 33%. Saiba o que é a taxa de esforço e como calculá-la. 

 

2. Prazo de pagamento

Este elemento deve pesar bastante no processo de tomada de decisão, porque vai influenciar a sua vida financeira nas próximas décadas. Há dois cenários possíveis:

 

  • Prazo de pagamento mais curto

 

É mais dispendioso por mês, mas benéfico a longo prazo. Se optar por um prazo de pagamento mais reduzido,  a parcela de capital que terá de pagar todos os meses é maior. Logo, a taxa de juro irá incidir sobre um valor superior, o que faz com que pague mais de juros mensalmente.

 

No entanto, como o empréstimo é reembolsado em menos anos, no final acaba por pagar um montante de juros mais reduzido.

 

  • Prazo de pagamento mais longo

 

Tem uma prestação mensal mais suave, mas acaba por ficar mais dispendioso no final do prazo. Ou seja, ao escolher pagar o empréstimo em mais anos, a parcela de capital que paga todos os meses é menor, o que faz com que pague menos juros por mês.

 

3. Taxa de juro: fixa ou variável?

Quando se trata de um crédito, a taxa de juro é o valor que tem de pagar à instituição financeira pelo dinheiro que pediu emprestado. No caso do crédito habitação, pode optar por uma taxa de juro anual nominal (TAN) fixa ou variável.

Da taxa de juro ao prazo de reembolso há muitos fatores a considerar antes de dar o grande passo. Para ajudá-lo neste processo, o Salto dá-lhe algumas dicas.

 

Melhores condições no crédito habitação: o que analisar 

Para escolher o crédito habitação com melhores condições para a sua situação, olhe atentamente para os seguintes elementos:

 

1. Taxa de esforço

Este é um fator muito importante a analisar. O crédito habitação é um compromisso de longo prazo. Antes de avançar, pense: será que vou conseguir cumprir os meus compromissos financeiros caso algum imprevisto aconteça?

 

Por isso, é importante conhecer bem a sua taxa de esforço. Ou seja, o peso das prestações dos créditos, e outras despesas fixas, no rendimento mensal de uma família. Idealmente, não deve ultrapassar os 33%. Saiba o que é a taxa de esforço e como calculá-la. 

 

2. Prazo de pagamento

Este elemento deve pesar bastante no processo de tomada de decisão, porque vai influenciar a sua vida financeira nas próximas décadas. Há dois cenários possíveis:

 

  • Prazo de pagamento mais curto

 

É mais dispendioso por mês, mas benéfico a longo prazo. Se optar por um prazo de pagamento mais reduzido,  a parcela de capital que terá de pagar todos os meses é maior. Logo, a taxa de juro irá incidir sobre um valor superior, o que faz com que pague mais de juros mensalmente.

 

No entanto, como o empréstimo é reembolsado em menos anos, no final acaba por pagar um montante de juros mais reduzido.

 

  • Prazo de pagamento mais longo

 

Tem uma prestação mensal mais suave, mas acaba por ficar mais dispendioso no final do prazo. Ou seja, ao escolher pagar o empréstimo em mais anos, a parcela de capital que paga todos os meses é menor, o que faz com que pague menos juros por mês.

 

3. Taxa de juro: fixa ou variável?

Quando se trata de um crédito, a taxa de juro é o valor que tem de pagar à instituição financeira pelo dinheiro que pediu emprestado. No caso do crédito habitação, pode optar por uma taxa de juro anual nominal (TAN) fixa ou variável.

 

  • Taxa de juro variável

 

Nos créditos habitação com taxa de juro variável, a taxa de juro do empréstimo resulta da soma de duas componentes: o indexante ou taxa de referência (Euribor) e o spread.

 

A Euribor pode ter vários prazos, sendo que os mais utilizados no crédito habitação são de três, seis e 12 meses. O que significa que, se escolher um crédito à habitação com taxa de juro variável indexada à Euribor a três meses, a sua prestação será revista trimestralmente.

 

Nos últimos anos, a Euribor tem seguido uma trajetória decrescente, pesando cada vez menos nas prestações. No entanto, a subida deste indexante não está fora de cenário nos próximos anos, o que significa que a prestação mensal pode subir bastante. 

 

  • Taxa de juro fixa

 

Na taxa de juro fixa isto não acontece, pois esta é determinada no momento em que contrai o empréstimo. A sua prestação será, por isso, sempre a mesma do início ao final do crédito, independentemente do comportamento da Euribor.

 

Tipicamente, na prestação de um empréstimo a taxa de juro fixa é mais elevada do que a prestação indexada à Euribor. É o preço a pagar pela estabilidade e segurança de não ver a sua prestação a aumentar.

 

4. Modalidades de reembolso 

O reembolso no crédito à habitação é o valor que devolve ao banco todos os meses pelo empréstimo que lhe foi concedido. Existem diferentes modalidades de reembolso.

 

  • Capital e juros. Todos os meses paga uma parcela do capital que pediu emprestado e os juros. Por regra, o valor da prestação não varia, a não ser que tenha optado por um crédito com taxa de juro variável e ocorra uma alteração na Euribor.

 

  • Período de carência. Pode determinar um período durante o qual fica a pagar apenas os juros e, por isso, tem uma prestação mensal menor. Terminado o período de carência, passa a amortizar capital e as parcelas aumentam de peso, já que o valor total do empréstimo tem de ser reembolsado em menos tempo.

 

  • Diferimento de capital. Neste cenário, pode optar por pagar uma parte do capital na última prestação. Durante o decurso do empréstimo a prestação mensal é mais reduzida, porque amortiza menos capital, mas a última mensalidade será bem mais elevada.

 

5. Seguros

Ao subscrever um crédito habitação, a instituição bancária irá, por regra, pedir-lhe dois seguros: de vida e multirriscos. O primeiro visa garantir que o banco recebe o dinheiro do imóvel em caso de invalidez ou morte do mutuário do empréstimo.

 

O segundo protege a casa dos danos que possa sofrer. Esse seguro inclui, normalmente, o risco de incêndio (obrigatório) e outras coberturas consideradas relevantes para preservar a integridade do imóvel.

 

Não é obrigatório contratar os seguros no mesmo banco em que subscreve o crédito à habitação, no entanto, a instituição financeira pode conceder vantagens caso o faça. 

 

Vale a pena contratar outros produtos para baixar o spread

Quando estiver à procura das melhores condições para o crédito habitação, terá de estar pronto para negociar. Para isso, é importante estar bem informado.

 

É normal que lhe proponham contratar outros produtos financeiros, tais como seguros, cartões de crédito ou uma conta-ordenado, para descer o spread base para um spread bonificado. Ou seja, melhor. 

 

Para saber se contratar outros produtos compensa, terá de fazer diferentes simulações.

 

  • Exemplo: o banco diz–lhe que se contratar o seguro de vida, consegue baixar o spread e reduzir a sua prestação de 500 para 470 euros mensais. Terá de verificar se, contratando o mesmo produto noutra entidade, ficará com uma fatura total maior ou menor. Por esse motivo, é muito importante comparar os custos totais, como explicaremos a seguir.

 

Como escolher o melhor crédito habitação: passo a passo

  • Pedir várias simulações

 

O primeiro passo para estudar as condições de um crédito habitação é pedir simulações a várias instituições em simultâneo. Vão pedir-lhe dados como os rendimentos, nível de encargos e histórico bancário e deverá calcular, nesse momento, com a maior precisão possível o montante de que irá precisar para comprar casa. As simulações não apresentam as condições definitivas de um crédito mas são um passo essencial para comparar ofertas e negociar.

 

  • Analisar as FINE

 

As fichas de informação normalizada europeia (FINE) devem ser partilhadas com o cliente em dois momentos: quando pede uma simulação do empréstimo e quando o crédito é aprovado. Nestas consta toda a informação detalhada sobre o crédito contratado ou a contratar, tal como a TAEG (Taxa Anual Efectiva Global), a TAN, o MTIC (Montante Total Imputado ao Consumidor), a periodicidade e o montante das prestações, e todos os encargos, produtos e serviços financeiros associados ao empréstimo.

 

Mesmo depois de assinar a última FINE, saiba que tem um mínimo de sete dias de reflexão para poder mudar de ideias sem ser penalizado por isso. Contrair um crédito é um passo de grande responsabilidade, por isso, refletir com todos os elementos e calma é muito importante.

 

Analisados todos os custos e condições, está pronto para escolher o melhor crédito à habitação, ou seja, o que melhor responde às suas necessidades e realidade.

 

  • Comparar os custos totais

 

Ao tentar escolher o melhor crédito à habitação, também deve estar preparado para defrontar um grande número de siglas. Para determinar os custos totais que terá com o empréstimo, existem duas fundamentais: a TAEG e a MTIC.

 

Antes de mais, importa lembrar que os primeiros valores a que vai chegar quando começar a fazer simulações de crédito online não representam os custos totais deste compromisso. Ao capital emprestado e à taxa de juro, somam-se produtos como comissões e seguros obrigatórios (o multirriscos e o seguro de vida). É por isso que deve ter atenção à TAEG, que indica o custo total do crédito, contando com a prestação, seguros, comissões, juros, despesas com impostos e outros encargos possíveis na aquisição de um imóvel. No fundo, a TAEG indica a percentagem que vai ter de pagar a mais todos os anos pelo valor que pediu.

 

Outra sigla importante é a MTIC, o montante total imputado ao consumidor. Conhecendo o MTIC, fica a saber quantos euros tem de pagar ao banco a cada ano (englobando todos os custos) pela contratação de um crédito habitação. Se o crédito for de 200 mil euros e o MTIC de 299 mil, quer dizer que 99 mil euros são referentes aos custos do crédito.

 

 

 

Os conteúdos apresentados não dispensam a consulta das entidades públicas ou privadas especialistas em cada matéria.

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