Como escolher o melhor crédito habitação?

Da taxa de juro ao prazo de reembolso, há muitos fatores a considerar antes de dar o grande passo. Para ajudá-lo neste processo, o Salto dá-lhe algumas dicas.

Melhores condições no crédito habitação: o que analisar

Para escolher o crédito habitação com as condições ideais para a sua situação, olhe atentamente para os seguintes elementos:

1. Taxa de esforço

Este é um dos fatores mais importantes a analisar. O crédito habitação é um compromisso de longo prazo, logo, antes de avançar, pense: será que vou conseguir fazer face aos meus compromissos financeiros caso algum imprevisto aconteça?

Por isso, é importante conhecer bem a sua taxa de esforço. Ou seja, o peso das prestações dos créditos, e outras despesas fixas, no rendimento mensal de uma família. Idealmente, não deve ultrapassar cerca de 35%, valor frequentemente apontado como referência prudente. Note-se que o Banco de Portugal usa, na concessão de crédito, um indicador próprio — o rácio DSTI, calculado com um cenário de agravamento da taxa de juro — cujo limite máximo recomendado é atualmente de 50%, com exceções pontuais. Não confunda este limite regulamentar com a taxa de esforço simples. 

Mas existe uma alteração regulatória em curso (sem entrada em vigor, para já, confirmada): O Banco de Portugal anunciou em maio de 2026 a intenção de reduzir o limite máximo do DSTI de 50% para 45%, no âmbito da revisão da Recomendação Macroprudencial, com entrada em vigor apontada para 1 de agosto de 2026.

2. Prazo de pagamento

Está diante de outro elemento que deve pesar no processo de tomada de decisão, porque vai influenciar a sua vida financeira nas próximas décadas. Há dois cenários possíveis:

• Prazo de pagamento mais curto: implica prestações mensais mais elevadas, já que o valor do empréstimo é dividido por menos anos. No entanto, como o tempo de pagamento é mais curto, o total de juros a pagar acaba por ser mais baixo. Ou seja, é mais exigente no imediato, mas compensa a longo prazo
  
  
• Prazo de pagamento mais longo: se preferir um prazo mais alargado, as prestações mensais serão mais baixas, o que facilita a gestão do orçamento. Contudo, como estará mais anos a pagar o crédito, o valor total pago, sobretudo em juros, será mais elevado.

Importa lembrar que o Banco de Portugal estabelece prazos máximos recomendados consoante a idade. Por exemplo, se tem até 30 anos, o prazo do financiamento pode ir até 40 anos, entre os 30 e os 35 anos, o máximo recomendado desce para 37 anos; e acima dos 35 anos, o máximo recomendado é de 35 anos. 

3. Spread: o ponto de partida da taxa de juro

O spread é uma margem definida pelo banco e é uma das componentes da taxa de juro, especialmente nos contratos com taxa variável. É somado à Euribor para determinar a taxa final que será aplicada ao crédito.

Este valor pode variar consoante o perfil do cliente, o montante do empréstimo, o valor do imóvel e se aceita ou não contratar outros produtos com o banco, como seguros ou cartões.

Embora um spread mais baixo possa parecer vantajoso, não deve ser analisado isoladamente. O mais importante é perceber como influencia a Taxa Anual de Encargos Efetiva Global (TAEG), que reflete o custo real do crédito - e se a contratação de produtos adicionais compensa no final das contas.

4. Taxa de juro: fixa, variável ou mista?

Um dos momentos mais importantes é decidir que tipo de taxa de juro quer no contrato. Cada uma tem vantagens e desvantagens, o truque está em perceber qual encaixa melhor no seu estilo de vida e perfil financeiro:

• Taxa variável: a prestação acompanha a evolução da Euribor, sendo revista a cada três, seis ou 12 meses, consoante o prazo escolhido. A taxa final resulta da soma entre a Euribor e o spread definido pelo banco. Pode ser vantajosa quando os juros estão baixos, mas implica o risco de subida das prestações se as taxas aumentarem
  
  
• Taxa fixa: a prestação é sempre igual, desde o início até ao fim do contrato. É ideal para quem prefere estabilidade, mesmo que isso signifique pagar um pouco mais
  
  
• Taxa mista: começa com uma taxa fixa por um período determinado (por exemplo, cinco ou 10 anos), passando depois para taxa variável. É uma boa solução para quem quer alguma previsibilidade inicial sem abrir mão de eventuais benefícios futuros.

5. TAEG e MTIC: os melhores aliados na comparação

Quando chegar o momento de comparar propostas de crédito, o mais importante é olhar para os dois indicadores seguintes, que refletem o custo total do empréstimo e não apenas para a prestação mensal ou para a taxa de juro isolada:

• TAEG (Taxa Anual Efetiva Global): reflete todos os custos do crédito, não apenas os juros, mas também comissões, impostos, seguros e outros encargos, todos eles expressos numa percentagem anual
  
  
• MTIC (Montante Total Imputado ao Consumidor): mostra o valor total que irá pagar durante todo o contrato, somando capital, juros e custos associados.

Quanto mais baixos forem a TAEG e o MTIC, menor será o custo do seu crédito habitação. É com base nestes valores que deve comparar propostas com o mesmo montante e prazo.

6. Modalidades de reembolso

O reembolso no crédito habitação é o valor que devolve ao banco todos os meses pelo empréstimo que lhe foi concedido. Existem diferentes modalidades de reembolso.

• Capital e juros. Todos os meses paga uma parcela do capital que pediu emprestado e os juros. Por regra, o valor da prestação não varia, a não ser que tenha optado por um crédito com taxa de juro variável e ocorra uma alteração na Euribor
  
  
• Período de carência. Pode determinar um período durante o qual fica a pagar apenas os juros e, por isso, tem uma prestação mensal menor. Terminado o período de carência, passa a amortizar capital e as parcelas aumentam de peso, já que o valor total do empréstimo tem de ser reembolsado em menos tempo
  
  
• Diferimento de capital. Neste cenário, pode optar por pagar uma parte do capital na última prestação. Durante o decurso do empréstimo a prestação mensal é mais reduzida, porque amortiza menos capital, mas a última mensalidade será bem mais elevada.

7. Seguros

Ao subscrever um crédito habitação, a instituição bancária irá, por regra, pedir-lhe dois seguros: seguro de vida e seguro multirriscos. O primeiro visa garantir que o banco recebe o dinheiro do imóvel em caso de invalidez ou morte do mutuário.

O segundo protege a casa dos danos que possa sofrer. Esse seguro inclui, normalmente, o risco de incêndio (obrigatória por lei nos imóveis em regime de propriedade horizontal e habitualmente exigida pelo banco nos restantes casos) e outras coberturas consideradas relevantes para preservar a integridade do imóvel.

Não é obrigatório contratar os seguros no mesmo banco em que subscreve o crédito habitação. No entanto, a instituição financeira pode conceder vantagens caso o faça.

Vale a pena contratar outros produtos para baixar o spread?

Quando estiver à procura do melhor crédito habitação, esteja pronto para negociar. Para isso, é importante estar bem informado.

É normal que lhe proponham contratar outros produtos financeiros, tais como seguros, cartões de crédito ou uma conta-ordenado, para descer o spread base para um valor bonificado. Ou seja, melhor.

Por exemplo: o banco diz-lhe que se contratar o seguro de vida, consegue baixar o spread e reduzir a prestação mensal de 500 para 470 euros. Terá de verificar se, contratando o mesmo produto noutra entidade, ficará com uma fatura total maior ou menor.

Para saber se contratar outros produtos compensa, terá de fazer diferentes simulações.

Como escolher o melhor crédito habitação: passo a passo

1. Comece por pedir simulações. Peça propostas a várias instituições com o mesmo montante e prazo. Vai precisar de indicar rendimentos, encargos mensais e valor do imóvel. As simulações não são definitivas, mas são essenciais para comparar e negociar.

2. Analise a FINE com atenção. A Ficha de Informação Normalizada Europeia apresenta todos os detalhes do crédito: TAEG, MTIC, TAN, prestações, comissões e produtos associados. Deve recebê-la no momento da simulação e antes da aprovação do crédito. A lei prevê ainda um período mínimo de reflexão de sete dias a contar da entrega da FINE, durante o qual o contrato não pode ser celebrado, para que possa ponderar a proposta ou comparar alternativas. A proposta mantém-se válida, no mínimo, 30 dias. 

3. Compare o custo total do crédito. Foque-se na TAEG, que mostra o custo anual do crédito (juros, comissões, seguros e outros encargos), e no MTIC, que indica quanto irá pagar no total até ao fim do contrato. Quanto mais baixos forem estes valores, mais barato será o crédito.

Analisados todos os custos e condições, está pronto para escolher o melhor crédito habitação, no caso, o que melhor responde às suas necessidades e realidade.