Como escolher o melhor crédito habitação?

Da taxa de juro ao prazo de reembolso, há muitos fatores a considerar antes de dar o grande passo. Para ajudá-lo neste processo, o Salto dá-lhe algumas dicas.

Melhores condições no crédito habitação: o que analisar

Para escolher o crédito habitação com as condições ideais para a sua situação, olhe atentamente para os seguintes elementos:

1. Taxa de esforço

Este é um dos fatores mais importantes a analisar. O crédito habitação é um compromisso de longo prazo, logo, antes de avançar, pense: será que vou conseguir fazer face aos meus compromissos financeiros caso algum imprevisto aconteça?

Por isso, é importante conhecer bem a sua taxa de esforço. Ou seja, o peso das prestações dos créditos, e outras despesas fixas, no rendimento mensal de uma família. Idealmente, não deve ultrapassar cerca de 35%, valor frequentemente apontado como referência prudente pelos profissionais do setor, embora não corresponda a nenhum limite regulamentar. Note-se que o Banco de Portugal usa, na concessão de crédito, um indicador próprio (o rácio DSTI, calculado com um cenário de agravamento da taxa de juro) cujo limite máximo recomendado é, atualmente, de 45%, com uma margem de exceção (em cada semestre, até 10% do crédito concedido por cada banco pode ultrapassar esse limite). Não confunda este limite regulamentar com a taxa de esforço simples. 

2. Prazo de pagamento

Está diante de outro elemento que deve pesar no processo de tomada de decisão, porque vai influenciar a sua vida financeira nas próximas décadas. Há dois cenários possíveis:

• Prazo de pagamento mais curto: implica prestações mensais mais elevadas, já que o valor do empréstimo é dividido por menos anos. No entanto, como o tempo de pagamento é mais curto, o total de juros a pagar acaba por ser mais baixo. Ou seja, é mais exigente no imediato, mas compensa a longo prazo
  
  
• Prazo de pagamento mais longo: se preferir um prazo mais alargado, as prestações mensais serão mais baixas, o que facilita a gestão do orçamento. Contudo, como estará mais anos a pagar o crédito, o valor total pago, sobretudo em juros, será mais elevado.

A estes limites soma-se, na prática, a política de cada banco quanto à idade máxima no fim do contrato (muitas vezes 75 anos) e a regra do Banco de Portugal que, se o crédito terminar depois dos 70 anos do titular, obriga o banco a considerar uma redução do rendimento na análise. 

Importa lembrar que o Banco de Portugal estabelece prazos máximos recomendados consoante a idade:

• Até aos 35 anos, o prazo do financiamento pode ir até 40 anos
• Acima dos 35 anos, o máximo recomendado é de 35 anos.

Quem já completou 35 anos, ainda que há apenas um dia, deixa de poder aceder ao prazo de 40 anos e fica sujeito ao máximo de 35 anos. Exemplo prático: um cliente que complete 35 anos a 10 de março ainda pode obter um prazo até 40 anos se a avaliação de solvabilidade ocorrer nesse dia. A partir de 11 de março, passa a ter mais de 35 anos e o prazo máximo recomendado desce para 35 anos.

3. Spread: o ponto de partida da taxa de juro

O spread é uma margem definida pelo banco e é uma das componentes da taxa de juro, especialmente nos contratos com taxa variável. É somado à Euribor para determinar a taxa final que será aplicada ao crédito.

Este valor pode variar consoante o perfil do cliente, o montante do empréstimo, o valor do imóvel e se aceita ou não contratar outros produtos com o banco, como seguros ou cartões.

Embora um spread mais baixo possa parecer vantajoso, não deve ser analisado isoladamente. O mais importante é perceber como influencia a Taxa Anual de Encargos Efetiva Global (TAEG), que reflete o custo real do crédito - e se a contratação de produtos adicionais compensa no final das contas.

4. Taxa de juro: fixa, variável ou mista?

Um dos momentos mais importantes é decidir que tipo de taxa de juro quer no contrato. Cada uma tem vantagens e desvantagens, o truque está em perceber qual encaixa melhor no seu estilo de vida e perfil financeiro:

• Taxa variável: a prestação acompanha a evolução da Euribor, sendo revista a cada três, seis ou 12 meses, consoante o prazo escolhido. A taxa final resulta da soma entre a Euribor e o spread definido pelo banco. Pode ser vantajosa quando os juros estão baixos, mas implica o risco de subida das prestações se as taxas aumentarem
  
  
• Taxa fixa: a prestação é sempre igual, desde o início até ao fim do contrato. É ideal para quem prefere estabilidade, mesmo que isso signifique pagar um pouco mais
  
  
• Taxa mista: começa com uma taxa fixa por um período determinado (por exemplo, cinco ou 10 anos), passando depois para taxa variável. É uma boa solução para quem quer alguma previsibilidade inicial sem abrir mão de eventuais benefícios futuros.

5. TAEG e MTIC: os melhores aliados na comparação

Quando chegar o momento de comparar propostas de crédito, o mais importante é olhar para os dois indicadores seguintes, que refletem o custo total do empréstimo e não apenas para a prestação mensal ou para a taxa de juro isolada:

• TAEG (Taxa Anual Efetiva Global): reflete todos os custos do crédito, não apenas os juros, mas também comissões, impostos, seguros e outros encargos, todos eles expressos numa percentagem anual
  
  
• MTIC (Montante Total Imputado ao Consumidor): mostra o valor total que irá pagar durante todo o contrato, somando capital, juros e custos associados.

Quanto mais baixos forem a TAEG e o MTIC, menor será o custo do seu crédito habitação. É com base nestes valores que deve comparar propostas com o mesmo montante e prazo.

6. Modalidades de reembolso

O reembolso no crédito habitação é o valor que devolve ao banco todos os meses pelo empréstimo que lhe foi concedido. Existem diferentes modalidades de reembolso.

• Capital e juros. Todos os meses paga uma parcela do capital que pediu emprestado e os juros. Por regra, o valor da prestação não varia, a não ser que tenha optado por um crédito com taxa de juro variável e ocorra uma alteração na Euribor
  
  
• Período de carência. Pode determinar um período durante o qual fica a pagar apenas os juros e, por isso, tem uma prestação mensal menor. Terminado o período de carência, passa a amortizar capital e as parcelas aumentam de peso, já que o valor total do empréstimo tem de ser reembolsado em menos tempo
  
  
• Diferimento de capital. Neste cenário, uma parte do capital (até um limite acordado com o banco) é reservada para ser paga no final do contrato. Durante o empréstimo, a prestação mensal é mais reduzida, porque amortiza menos capital. Mas atenção: o capital diferido continua a gerar juros durante todo o contrato, e a última prestação será bem mais elevada.

7. Seguros

Ao subscrever um crédito habitação, a instituição bancária irá, por regra, pedir-lhe dois seguros: seguro de vida e seguro multirriscos. O primeiro visa garantir que o banco recebe o dinheiro do imóvel em caso de invalidez ou morte do mutuário.

O segundo protege a casa dos danos que possa sofrer. Esse seguro inclui, normalmente, a cobertura do risco de incêndio (obrigatória por lei nos imóveis em regime de propriedade horizontal e habitualmente exigida pelo banco nos restantes casos) e outras coberturas consideradas relevantes para preservar a integridade do imóvel.

Não é obrigatório contratar os seguros no mesmo banco em que subscreve o crédito habitação. No entanto, a instituição financeira pode conceder vantagens caso o faça.

Vale a pena contratar outros produtos para baixar o spread?

Quando estiver à procura do melhor crédito habitação, esteja pronto para negociar. Para isso, é importante estar bem informado.

É normal que lhe proponham contratar outros produtos financeiros, tais como seguros, cartões de crédito ou uma conta-ordenado, para descer o spread base para um valor bonificado. Ou seja, melhor.

Por exemplo: o banco diz-lhe que se contratar o seguro de vida, consegue baixar o spread e reduzir a prestação mensal de 500 para 470 euros. Terá de verificar se, contratando o mesmo produto noutra entidade, ficará com uma fatura total maior ou menor.

Para saber se contratar outros produtos compensa, terá de fazer diferentes simulações.

Como escolher o melhor crédito habitação: passo a passo

1. Comece por pedir simulações. Peça propostas a várias instituições com o mesmo montante e prazo. Vai precisar de indicar rendimentos, encargos mensais e valor do imóvel. As simulações não são definitivas, mas são essenciais para comparar e negociar.

2. Analise a FINE com atenção. A Ficha de Informação Normalizada Europeia apresenta todos os detalhes do crédito: TAEG, MTIC, TAN, prestações, comissões e produtos associados. Deve recebê-la no momento da simulação e antes da aprovação do crédito. A lei prevê ainda um período mínimo de reflexão de sete dias a contar da entrega da FINE, durante o qual o contrato não pode ser celebrado, para que possa ponderar a proposta ou comparar alternativas. A proposta mantém-se válida, no mínimo, 30 dias. 

3. Compare o custo total do crédito. Foque-se na TAEG, que mostra o custo anual do crédito (juros, comissões, seguros e outros encargos), e no MTIC, que indica quanto irá pagar no total até ao fim do contrato. Quanto mais baixos forem estes valores, mais barato será o crédito.

Analisados todos os custos e condições, está pronto para escolher o melhor crédito habitação, no caso, o que melhor responde às suas necessidades e realidade.