Usucapião em Portugal: como funciona e quando pode tornar-se proprietário de um imóvel

Quais são os prazos da usucapião?

Os prazos dependem do tipo de bem e das circunstâncias da posse.

No caso dos imóveis, os prazos podem variar entre 5 e 20 anos.

De forma simples:

• Quando há documentos e registos, os prazos tendem a ser mais curtos
• Quando não há título nem registo, os prazos são mais longos
• A má-fé aumenta o prazo necessário.

A boa-fé existe quando a pessoa acredita, com fundamento, que tem direito ao bem. A má-fé existe quando se sabe, ou devia saber, que o bem pertence a outra pessoa.

E nos bens móveis?

A usucapião também pode aplicar-se a bens móveis, embora seja menos comum no dia a dia.

Nos bens móveis sujeitos a registo, como automóveis, os prazos podem ser mais curtos se houver título e registo. Nos bens móveis não sujeitos a registo, como objetos, máquinas ou mobiliário, o prazo é de 3 anos quando há boa-fé e justo título. Nos restantes casos, o prazo é de 6 anos. 

Ainda assim, quando se fala em usucapião, a maioria das dúvidas em Portugal envolve imóveis, sobretudo terrenos, casas antigas e bens de heranças.

Como se prova a usucapião?

A prova é uma das partes mais importantes do processo.

Quem invoca a usucapião tem de demonstrar que usou o bem como proprietário durante o prazo legal. Para isso, pode reunir documentos e testemunhos como:

• Caderneta predial atualizada
• Certidão do registo predial
• Comprovativos de pagamento de IMI
• Faturas de obras, reparações ou manutenção
• Fotografias antigas
• Declarações de vizinhos ou testemunhas
• Levantamentos topográficos, no caso de terrenos
• Documentos que mostrem a utilização contínua do imóvel.

O pagamento do IMI, por si só, não prova a usucapião. Mas pode ajudar a reforçar a ideia de que aquela pessoa tratava o imóvel como seu. Para perceber melhor este imposto, pode consultar o artigo sobre IMI em 2026.

Também pode ser útil confirmar o Valor Patrimonial Tributário, já que este valor pode ter impacto em impostos e custos associados ao imóvel.

Como se faz um processo de usucapião?

Existem várias formas de reconhecer a usucapião. A escolha depende sobretudo de haver, ou não, conflito.

Escritura de justificação notarial

É a via mais comum quando não há oposição.

Neste caso, a pessoa declara perante notário que tem a posse do bem há tempo suficiente e que cumpre os requisitos legais. Normalmente, são necessárias testemunhas que confirmem essa posse.

Depois, a escritura é publicada e, se ninguém se opuser dentro do prazo previsto, pode avançar-se para o registo.

Procedimento especial na conservatória

Quando estão em causa prédios rústicos ou mistos omissos no registo predial, pode ser usado o procedimento especial associado ao Balcão Único do Prédio, conhecido como BUPi. O Decreto-Lei n.º 87/2026, de 15 de abril, veio atualizar este regime e prolongar a gratuitidade de determinados atos e procedimentos até 30 de setembro de 2026, desde que cumpridos os requisitos legais.

Esta via pode ajudar na identificação e regularização de terrenos, sobretudo em zonas onde o cadastro simplificado está disponível.

Ação judicial

Quando há conflito, dúvidas sobre limites, oposição de herdeiros ou contestação de antigos proprietários, o caminho mais seguro pode ser o tribunal.

Nestas circunstâncias, é o juiz que avalia a prova e decide se a usucapião deve ser reconhecida.

Quanto custa a usucapião?

O custo depende muito do caso concreto.

Pode incluir:

• Emolumentos de notário ou conservatória
• Certidões
• Registos
• Publicações obrigatórias
• Levantamento topográfico
• Honorários de advogado ou solicitador
• Imposto do Selo, quando aplicável
• Custas judiciais, se o processo seguir para tribunal.

Em processos simples, sem conflito, os custos tendem a ser mais baixos. Quando há litígio, o valor pode aumentar bastante.

Por isso, antes de avançar, vale a pena pedir uma estimativa junto do notário, conservatória, advogado ou solicitador.

A usucapião paga IMT?

Regra geral, não há lugar ao pagamento de IMT, porque a usucapião é uma aquisição originária. Ou seja, não há uma compra nem uma transmissão onerosa como acontece numa venda.

Mas isto não significa que não existam impostos.

A usucapião paga Imposto do Selo?

Sim, pode pagar. Para efeitos fiscais, a aquisição por usucapião é tratada como uma transmissão gratuita. Na prática, isto pode implicar o Imposto do Selo.

Aplicam-se duas verbas do Código do Imposto do Selo: a verba de 0,8% sobre o valor do imóvel e a verba de 10% das transmissões gratuitas. Cônjuge, unido de facto, descendentes e ascendentes ficam isentos da verba de 10%, mas continuam a pagar os 0,8% sobre o valor do imóvel. 

Como o enquadramento fiscal pode variar conforme o caso, é aconselhável confirmar a situação antes de avançar. Pode ser útil ler também o artigo sobre o Imposto do Selo.

E se vender mais tarde um imóvel adquirido por usucapião?

Se o imóvel for vendido no futuro, pode haver lugar a mais-valias.

Nessa altura, o valor de aquisição considerado para efeitos fiscais tende a estar relacionado com o valor usado para efeitos de Imposto do Selo. Como estes cálculos podem ter impacto no IRS, convém guardar toda a documentação do processo.

Se está a pensar vender um imóvel, veja também como funcionam as mais-valias de imóveis.

Usucapião e heranças: quando pode acontecer?

A usucapião aparece muitas vezes em contexto familiar.

Imagine uma casa que ficou em nome de um avô, mas nunca foi feita a partilha. Durante décadas, um dos herdeiros viveu lá, pagou despesas, fez obras e tratou da casa como se fosse sua.

Pode haver usucapião? Depende. Se essa pessoa usou o imóvel em nome próprio, de forma exclusiva e com conhecimento dos restantes herdeiros, pode existir fundamento para invocar a usucapião.

Mas se apenas administrou o imóvel em nome da herança, como cabeça de casal ou representante dos herdeiros, a situação é diferente. Nesse caso, pode não existir posse em nome próprio, mas apenas gestão de um bem que pertence a todos.

É por isso que, em muitos casos, o primeiro passo deve ser perceber se a herança ainda está indivisa e quem tem legitimidade para tratar do processo. O artigo sobre cabeça de casal pode ajudar a esclarecer esta parte.

Como evitar perder um imóvel por usucapião?

Quem tem imóveis desocupados, terrenos antigos ou casas cedidas informalmente deve estar atento.

Há cuidados simples que podem evitar problemas no futuro:

• Manter o registo predial atualizado
• Confirmar regularmente a situação do imóvel
• Formalizar por escrito qualquer cedência
• Fazer contratos de arrendamento ou comodato quando aplicável
• Guardar recibos e comprovativos
• Visitar e acompanhar o estado do imóvel
• Agir judicialmente se existir uma ocupação indevida.

Uma carta registada ou uma conversa podem manifestar oposição, mas não interrompem o prazo da usucapião. Para isso, é necessária citação ou notificação judicial. Quando existe risco real, o melhor é procurar aconselhamento jurídico.

Bens públicos podem ser adquiridos por usucapião?

Por norma, os bens do domínio público não podem ser adquiridos por usucapião.

Falamos, por exemplo, de estradas, praias, leitos de rios ou outros bens afetos ao uso público. Estes bens têm proteção especial e não podem passar para a propriedade privada apenas pelo uso prolongado.

Já os bens do domínio privado do Estado ou das autarquias sem afetação a uso público podem, em princípio, ser usucapidos, embora a análise deva ser feita caso a caso. Por isso, nestas situações, é essencial obter apoio jurídico antes de tomar qualquer decisão.

A usucapião pode ser contestada?

Sim. Mesmo depois de uma escritura de justificação notarial, a usucapião pode ser impugnada em tribunal. Se alguém entender que a posse não existiu, que não cumpriu os requisitos ou que o processo teve falhas, pode contestar. A jurisprudência tem entendido que esta ação de impugnação não está sujeita a prazo de caducidade pode ser intentada antes ou anos depois do registo.

É por isso que a prova é tão importante. Quanto mais sólido for o conjunto de documentos e testemunhos, menor o risco de problemas no futuro. 

A usucapião pode ser uma forma de resolver situações antigas de propriedade, sobretudo quando a documentação de uma casa ou terreno ficou por regularizar. Ainda assim, é um processo que exige cuidado: antes de avançar, confirme os documentos, reúna provas e procure aconselhamento especializado para perceber qual é o caminho mais adequado ao seu caso. 

Os conteúdos apresentados não dispensam a consulta das entidades públicas ou privadas especialistas em cada matéria.