Como baixar o spread do crédito habitação

finanças

Descubra como baixar o spread do seu empréstimo

26 jul 2021 | 7 min de leitura
Num empréstimo, qualquer poupança é importante. Saiba como baixar o spread do seu crédito habitação e veja quando compensa negociar.

Baixar o spread do crédito habitação surge quase sempre no topo da lista quando o assunto é fazer descer a prestação de um empréstimo. E, dado o elevado valor envolvido na compra de uma casa, uma alteração nessa taxa pode representar uma poupança de algumas dezenas de euros por mês. Por isso, é sempre bem-vinda.

 

Mas, afinal, é possível baixar o spread do seu crédito habitação? Em que condições? E sabia que há casos em que pode não compensar alterar o spread que tem? Esclareça algumas dúvidas e veja as dicas para conseguir um spread mais favorável.

 

O que é o spread?

Se vai tentar baixar o spread do seu crédito habitação é importante saber em que consiste esta percentagem.

 

O pagamento do seu empréstimo tem juros, que são cobrados com base numa taxa. Esta taxa de juro é composta por duas variáveis: o indexante, que é geralmente a Euribor, e o spread.

 

Num crédito com taxa variável, o valor da Euribor vai oscilando e é atualizado trimestral, semestral ou anualmente, de acordo com o contrato que fez.

 

O valor do spread varia de banco para banco e de contrato para contrato. Isto é, para um empréstimo do mesmo valor, feito por duas pessoas diferentes, o mesmo banco pode aplicar diferentes spreads.

 

Isto porque a definição do valor do spread de um crédito tem em conta, por exemplo, o risco desse crédito e as garantias (como hipoteca ou fiança) prestadas pelo cliente.

 

Além disso, o valor do spread reflete a facilidade ou dificuldade que o próprio banco tem em financiar-se. Por isso, em períodos de crise financeira (em que o risco é maior e em que os bancos também atravessam dificuldades), é normal que os spreads sejam mais altos.

 

O spread pode ser encarado como a margem de lucro do banco e, por isso, baixá-lo implica sempre contrapartidas. Um dos exemplos mais comuns é o banco propor ao cliente a contratação de outros produtos ou serviços para beneficiar de uma redução do spread do crédito. Mas valerá a pena? Veremos neste artigo.

 

Quais são os spreads médios atuais?

Quem tem créditos habitação mais antigos lembra-se, certamente, das diversas fases na evolução do valor dos spreads. Se antes da crise financeira de 2008 era relativamente fácil encontrar um spread baixo, ou até baixar o que tinha, a partir daí tornou-se mais complicado.

 

Ultrapassada essa fase, os spreads voltaram a baixar, para valores médios superiores a 1%.

 

Apesar da atual situação económica, e de um eventual aumento dos riscos associados ao crédito, os mais recentes inquéritos realizados pelo Banco de Portugal (BdP) em janeiro e abril de 2021 não parecem indicar uma tendência para o aumento das restrições na concessão de crédito habitação.

 

De acordo com os bancos que responderam ao inquérito, apenas num existiu uma alteração nas condições em termos de spread. No que respeita aos termos e condições gerais, não foram feitas alterações. Os inquiridos também não fizeram alterações significativas nos spreads que praticavam.

 

Isto pode indicar que, pelo menos por enquanto, os bancos não antecipam um aumento do risco de incumprimento de crédito por parte dos particulares. E os spreads devem, por isso, manter-se estáveis.

 

Ainda assim, é importante ter em conta que os valores do spread apresentados pelos bancos em campanhas publicitárias não são, necessariamente, os que seriam aplicados ao seu caso em concreto.

 

Como já vimos, são vários os fatores que entram na definição do spread e, por isso, não deve olhar para esse número que é apresentado em anúncios como definitivo.

 

Como comparar?

Assim, se quer baixar o spread do seu crédito habitação, não basta olhar para o spread que lhe é apresentado num anúncio. E tenha em conta que, só por o spread ser mais baixo, não quer dizer que vai poupar dinheiro. Lembra-se das contrapartidas para baixar o spread que lhe falamos acima? Deve tê-las em conta neste momento.

 

Por isso, em vez de se fixar apenas no spread, compare a TAEG – a taxa anual de encargos efetiva global – e o MTIC – o montante total imputado ao consumidor. Estes valores devem constar obrigatoriamente da FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia), um documento que o banco tem de lhe entregar quando apresenta uma proposta de crédito. Pode ver aqui um exemplo.

 

A TAEG e o MTIC são fundamentais para poder comparar duas propostas. Isto porque são indicadores que têm em conta todos os custos do crédito. Além dos juros, incluem, por exemplo, comissões, impostos, seguros e outros encargos.

 

O Banco de Portugal recomenda também que analise as propostas para perceber se incluem a aquisição de outros produtos que possam trazer custos acrescidos. Ou seja, veja se o que vai poupar com a descida do spread não será anulado pelos gastos extra que vai ter, por exemplo, com os cartões de crédito ou seguros de saúde que tiver de contratar.

 

É também importante perceber o que acontece se quiser desistir desses produtos ou serviços durante o período do empréstimo. Mudar para outra seguradora, por exemplo, pode fazer com que perca a bonificação do spread. Mais uma vez, é importante analisar bem a FINE. Este documento deve indicar os benefícios da contratação e as consequências para o cliente se desistir.

 

Dicas para baixar o spread

Assim, e tendo sempre em mente as recomendações feitas e os diversos fatores que podem influenciar o spread, veja algumas dicas para poder baixar o spread do seu crédito habitação.

 

1. Subscrever produtos ou serviços

Esta é uma das formas mais comuns de conseguir uma redução do spread. Pode negociar com o seu banco a contratação de seguros, a subscrição de cartões ou, até, algo mais simples como a domiciliação de pagamentos, isto é, pagar as contas por débito direto a partir da conta associada ao crédito habitação.

 

Mas tenha claro que os produtos ou serviços a subscrever devem preencher uma necessidade sua para que não tenha que cancelar a sua subscrição e pôr em causa o spread obtido com a sua subscrição.

 

2. Dar uma entrada maior

Se ainda está na fase inicial da contratação de um crédito habitação, tente juntar mais dinheiro para conseguir dar uma entrada maior.

 

As regras do BdP impedem os bancos de conceder empréstimos para o valor total da casa. Ou seja, poderá ter um crédito para 80% ou 90% desse valor - ou menos -, o que quer dizer que tem de ter o restante para dar de entrada.

 

Quanto maior for a entrada inicial, menor o valor do crédito que o banco tem de lhe conceder. Logo menor é o risco e, consequentemente, menor será também o spread.

 

3. Ter uma taxa de esforço reduzida

A taxa de esforço, ou seja, a percentagem do seu rendimento necessária para pagar a prestação do crédito é um bom indicador da sua saúde financeira. Porquê? Se mais de metade dos seus rendimentos são para pagar a prestação da casa, é provável que ou não consiga obter crédito ou, se já o tem, que possa vir a ter problemas para o pagar.

 

Quando a taxa de esforço é elevada, bastará uma situação de doença ou de desemprego para desequilibrar todo o orçamento familiar. Isto significa que o crédito é mais arriscado para o banco; logo, é muito provável que não consiga um spread baixo.

 

Se a taxa de esforço for inferior a 35% (o que vai ao encontro das recomendações do BdP), o spread pode descer. Se for ainda menor, mais condições terá para negociar no sentido de baixar o spread do seu crédito habitação.

 

4. Dar mais garantias

A diminuição do risco associado ao empréstimo também pode ser conseguida se tiver um fiador ou apresentar uma garantia adicional.

 

Ainda assim, e dado que estas opções encerram algum risco para si e para os fiadores, deverá ponderar bem a situação.

 

Baixar o spread do crédito habitação é possível, mas deve ser uma decisão tomada com base na análise, comparação e ponderação de vários fatores. E se não conseguir fazê-lo agora, pode esperar por uma ocasião mais oportuna.

 

 

Os conteúdos apresentados não dispensam a consulta das entidades públicas ou privadas especialistas em cada matéria.

Baixar o spread do crédito habitação surge quase sempre no topo da lista quando o assunto é fazer descer a prestação de um empréstimo. E, dado o elevado valor envolvido na compra de uma casa, uma alteração nessa taxa pode representar uma poupança de algumas dezenas de euros por mês. Por isso, é sempre bem-vinda.

 

Mas, afinal, é possível baixar o spread do seu crédito habitação? Em que condições? E sabia que há casos em que pode não compensar alterar o spread que tem? Esclareça algumas dúvidas e veja as dicas para conseguir um spread mais favorável.

 

O que é o spread?

Se vai tentar baixar o spread do seu crédito habitação é importante saber em que consiste esta percentagem.

 

O pagamento do seu empréstimo tem juros, que são cobrados com base numa taxa. Esta taxa de juro é composta por duas variáveis: o indexante, que é geralmente a Euribor, e o spread.

 

Num crédito com taxa variável, o valor da Euribor vai oscilando e é atualizado trimestral, semestral ou anualmente, de acordo com o contrato que fez.

 

O valor do spread varia de banco para banco e de contrato para contrato. Isto é, para um empréstimo do mesmo valor, feito por duas pessoas diferentes, o mesmo banco pode aplicar diferentes spreads.

 

Isto porque a definição do valor do spread de um crédito tem em conta, por exemplo, o risco desse crédito e as garantias (como hipoteca ou fiança) prestadas pelo cliente.

 

Além disso, o valor do spread reflete a facilidade ou dificuldade que o próprio banco tem em financiar-se. Por isso, em períodos de crise financeira (em que o risco é maior e em que os bancos também atravessam dificuldades), é normal que os spreads sejam mais altos.

 

O spread pode ser encarado como a margem de lucro do banco e, por isso, baixá-lo implica sempre contrapartidas. Um dos exemplos mais comuns é o banco propor ao cliente a contratação de outros produtos ou serviços para beneficiar de uma redução do spread do crédito. Mas valerá a pena? Veremos neste artigo.

 

Quais são os spreads médios atuais?

Quem tem créditos habitação mais antigos lembra-se, certamente, das diversas fases na evolução do valor dos spreads. Se antes da crise financeira de 2008 era relativamente fácil encontrar um spread baixo, ou até baixar o que tinha, a partir daí tornou-se mais complicado.

 

Ultrapassada essa fase, os spreads voltaram a baixar, para valores médios superiores a 1%.

 

Apesar da atual situação económica, e de um eventual aumento dos riscos associados ao crédito, os mais recentes inquéritos realizados pelo Banco de Portugal (BdP) em janeiro e abril de 2021 não parecem indicar uma tendência para o aumento das restrições na concessão de crédito habitação.

 

De acordo com os bancos que responderam ao inquérito, apenas num existiu uma alteração nas condições em termos de spread. No que respeita aos termos e condições gerais, não foram feitas alterações. Os inquiridos também não fizeram alterações significativas nos spreads que praticavam.

 

Isto pode indicar que, pelo menos por enquanto, os bancos não antecipam um aumento do risco de incumprimento de crédito por parte dos particulares. E os spreads devem, por isso, manter-se estáveis.

 

Ainda assim, é importante ter em conta que os valores do spread apresentados pelos bancos em campanhas publicitárias não são, necessariamente, os que seriam aplicados ao seu caso em concreto.

 

Como já vimos, são vários os fatores que entram na definição do spread e, por isso, não deve olhar para esse número que é apresentado em anúncios como definitivo.

 

Como comparar?

Assim, se quer baixar o spread do seu crédito habitação, não basta olhar para o spread que lhe é apresentado num anúncio. E tenha em conta que, só por o spread ser mais baixo, não quer dizer que vai poupar dinheiro. Lembra-se das contrapartidas para baixar o spread que lhe falamos acima? Deve tê-las em conta neste momento.

 

Por isso, em vez de se fixar apenas no spread, compare a TAEG – a taxa anual de encargos efetiva global – e o MTIC – o montante total imputado ao consumidor. Estes valores devem constar obrigatoriamente da FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia), um documento que o banco tem de lhe entregar quando apresenta uma proposta de crédito. Pode ver aqui um exemplo.

 

A TAEG e o MTIC são fundamentais para poder comparar duas propostas. Isto porque são indicadores que têm em conta todos os custos do crédito. Além dos juros, incluem, por exemplo, comissões, impostos, seguros e outros encargos.

 

O Banco de Portugal recomenda também que analise as propostas para perceber se incluem a aquisição de outros produtos que possam trazer custos acrescidos. Ou seja, veja se o que vai poupar com a descida do spread não será anulado pelos gastos extra que vai ter, por exemplo, com os cartões de crédito ou seguros de saúde que tiver de contratar.

 

É também importante perceber o que acontece se quiser desistir desses produtos ou serviços durante o período do empréstimo. Mudar para outra seguradora, por exemplo, pode fazer com que perca a bonificação do spread. Mais uma vez, é importante analisar bem a FINE. Este documento deve indicar os benefícios da contratação e as consequências para o cliente se desistir.

 

Dicas para baixar o spread

Assim, e tendo sempre em mente as recomendações feitas e os diversos fatores que podem influenciar o spread, veja algumas dicas para poder baixar o spread do seu crédito habitação.

 

1. Subscrever produtos ou serviços

Esta é uma das formas mais comuns de conseguir uma redução do spread. Pode negociar com o seu banco a contratação de seguros, a subscrição de cartões ou, até, algo mais simples como a domiciliação de pagamentos, isto é, pagar as contas por débito direto a partir da conta associada ao crédito habitação.

 

Mas tenha claro que os produtos ou serviços a subscrever devem preencher uma necessidade sua para que não tenha que cancelar a sua subscrição e pôr em causa o spread obtido com a sua subscrição.

 

2. Dar uma entrada maior

Se ainda está na fase inicial da contratação de um crédito habitação, tente juntar mais dinheiro para conseguir dar uma entrada maior.

 

As regras do BdP impedem os bancos de conceder empréstimos para o valor total da casa. Ou seja, poderá ter um crédito para 80% ou 90% desse valor - ou menos -, o que quer dizer que tem de ter o restante para dar de entrada.

 

Quanto maior for a entrada inicial, menor o valor do crédito que o banco tem de lhe conceder. Logo menor é o risco e, consequentemente, menor será também o spread.

 

3. Ter uma taxa de esforço reduzida

A taxa de esforço, ou seja, a percentagem do seu rendimento necessária para pagar a prestação do crédito é um bom indicador da sua saúde financeira. Porquê? Se mais de metade dos seus rendimentos são para pagar a prestação da casa, é provável que ou não consiga obter crédito ou, se já o tem, que possa vir a ter problemas para o pagar.

 

Quando a taxa de esforço é elevada, bastará uma situação de doença ou de desemprego para desequilibrar todo o orçamento familiar. Isto significa que o crédito é mais arriscado para o banco; logo, é muito provável que não consiga um spread baixo.

 

Se a taxa de esforço for inferior a 35% (o que vai ao encontro das recomendações do BdP), o spread pode descer. Se for ainda menor, mais condições terá para negociar no sentido de baixar o spread do seu crédito habitação.

 

4. Dar mais garantias

A diminuição do risco associado ao empréstimo também pode ser conseguida se tiver um fiador ou apresentar uma garantia adicional.

 

Ainda assim, e dado que estas opções encerram algum risco para si e para os fiadores, deverá ponderar bem a situação.

 

Baixar o spread do crédito habitação é possível, mas deve ser uma decisão tomada com base na análise, comparação e ponderação de vários fatores. E se não conseguir fazê-lo agora, pode esperar por uma ocasião mais oportuna.

 

 

Os conteúdos apresentados não dispensam a consulta das entidades públicas ou privadas especialistas em cada matéria.

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